Secondo quella che è la più accreditata definizione fornita dalla giurisprudenza (in assenza d’una codicistica) " il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, come quello qui in contestazione, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini." (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342). La sua formulazione, non sempre impeccabile, alle volte può creare problemi applicativi.
In tal caso è più che legittimo domandarsi: che cosa deve fare l’amministratore cui, per legge (art. 1130, primo comma n. 1, c.c.), è demandato il dovere di far rispettare lo “statuto”?
Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 13689, depositata in cancelleria lo scorso 22 giugno, ci aiuta a dare risposta a questa domanda. Secondo gli “ermellini” “ si deve infatti ritenere che i condomini, per l'ordinato svolgimento della vita condominiale, si siano assoggettati al regolamento, demandandone l'attuazione pratica all'assemblea e all'amministratore, secondo i poteri e i limiti tracciati nel regolamento stesso e nella legge.
Va da sé che i margini di opinabilità interpretativa che sono intrinsecamente connessi all’interpretazione e l'applicazione concreta dei testi normativi e regolamentari rientrane nel fisiologico dipanarsi della vita del condominio.
Ne risulta per converso innalzata la soglia oltre la quale si connota di illiceità l'attività del condominio e dell'amministratore che, ragionevolmente facendo richiamo delle disposizioni regolamentari o di legge, richiamino il singolo condomino all'osservanza dei medesimi […]Ciò significa che l'amministratore, anche laddove vi siano incertezze o dubbi interpretativi, può adottare provvedimenti di portata obbligatoria per il condomino e che questi può ricorrere all'assemblea o anche - direttamente - proporre impugnativa ex art. 1137 c.c..” (Cass. 22 giugno 2011 n. 13689).
In sostanza, nell’incertezza dell’interpretazione della norma l’amministratore non dovrà fare a meno di chiederne il rispetto in conformità a quello che è il suo più probabile significato. E’ bene, facendo gli avvocati del diavolo, si potrebbe chiedere: che cosa succede se la norma regolamentare è assolutamente incomprensibile. Due sono le ipotesi:
a) l’incomprensibilità deriva da una mancata corrispondenza, sul piano pratico, della fattispecie regolamentata in astratto (può accadere se l’assise adotta un regolamento redatto in ciclostile);
b) l’assoluta inintelligibilità di quanto dettato dal regolamento.
In entrambi i casi, a parere di chi scrive (sebbene il secondo rappresenti decisamente un’ipotesi più teorica che pratica), sarebbe buona norma da parte dell’amministratore convocare l’assemblea per farla decidere in merito. Lo scopo sarebbe quello di ottenere una sorta d’interpretazione autentica della norma o una sua eliminazione.
