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Come si compone un condominio? Il caso dello stabile separato dai garage e i riflessi sulla ripartizione delle spese

Come si compone un condominio? Il caso dello stabile separato dai garage e i riflessi sulla ripartizione delle spese

 

Il condominio Omega è così composto: cortile antistante un edificio di quattro piani, al lato del quale è ubicato un piccolo percorso transitabile con i veicoli che porta ai box auto retrostanti l’edificio medesimo. Il manufatto contenente i box auto è completamente autonomo dal fabbricato principale. Accade che, nel corso del tempo, si rendano necessari interventi manutentivi della facciata dell’edificio. Più di un proprietario dei box, però, non possiede unità immobiliari in quel palazzo. In questo contesto può parlarsi comunque di condominio al fine di obbligarli a partecipare alle spese necessarie per l’intervento?
 
Secondo la Cassazione, no. Si legge in una sentenza dello scorso maggio che “ la figura del condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall'art. 1117 cod. civ., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all'edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l'uno e l'altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito. Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (art. 1138 cod. civ.); nè la seconda, atteso che l'uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l'appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio" (Cass. 21 maggio 2012 n. 8012).
 
Insomma il condominio, salvo diversa indicazione degli atti d’acquisto, presuppone la funzionalità delle parti comuni rispetto a quelle di proprietà esclusiva. Per i proprietari dei garages tale relazione di funzionalità, se si guarda alla facciata dell’edificio, non esiste. Ergo: non possono essere considerati tra i condomini partecipanti alle spese di manutenzione di quella parte di edificio.
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