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Chi decide a quali spese devono essere imputati i versamenti fatti dal condomino, lui o l'amministratore?
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Chi decide a quali spese devono essere imputati i versamenti fatti dal condomino, lui o l'amministratore?

Chi decide a quali spese competono i versamenti fatti dal condomino?

Avv. Alessandro Gallucci  

Tizio è proprietario di un appartamento nel condominio Alfa. L'amministratore dello stabile gli invia una lettera per sollecitarli il pagamento di alcune somme non ancora versate.

Per semplicità ipotizziamo che le somme richieste corrispondano alle seguenti:

Conguaglio 2011 e 2012, primo bimestre 2013 e lavori straordinari.

Tizio provvede a pagarne una parte che ritiene giusto versare; il resto, una somma riguardante interventi straordinari che ha già contestato, non la versa. Per rimarcare tale sua scelta, specifica a quali poste del debito dev'essere imputato il versamento.

=> La ripartizione delle spese di conservazione e d'uso. Differenze

Riportandoci a quanto chiesto dall'amministratore si faccia il caso che Tizio decida di versare una somma corrispondente alle annualità 2011 e 2012 e parte del primo bimestre 2013.

L'amministratore, non curante delle imputazioni effettuate dal condominio, imputa le somme a proprio piacimento e, vista la perdurante morosità per la restante parte, chiede ed ottiene decreto ingiuntivo di pagamento.

S'ipotizzi che l'amministratore abbia imputato i pagamenti ai soli lavori straordinari.

A questo punto Tizio fa opposizione al decreto spiegando di aver già pagato quasi tutto ciò che gli era stato richiesto con il decreto ingiuntivo, vale a dire le annualità 2011 e 2012 e parte del primo bimestre 2013..

=> Morosità condominiali: quando la mediazione può essere più efficace del decreto ingiuntivo?

In un caso del genere, frequentissimo nella pratica quotidiana, chi ha ragione?

Secondo la Cassazione, che ha ribaltato la decisione del giudice d'appello che le era stata sottoposta per un riesame, il condomino, se le somme richieste riguardano obbligazioni diverse, può sempre decidere a quale imputarle e l'amministratore deve rispettare tale scelta.

Si legge in sentenza che "il debitore ha pagato, con assegno, una somma imputandola ad acconti per debiti condominiali per specifiche annualità, mentre non intendeva estinguere il preteso credito per lavori straordinari che era contestato e a tal fine aveva esercitato la facoltà di imputazione che è riconosciuta dall'art. 1193 c.c. e intendendo estinguere fino ad un determinato importo il debito per alcune annualità, sussistendo controversia per il residuo e non intendendo estinguere, perché ritenuto non dovuto, il credito per spese straordinarie".

In questo contesto, dicono gli ermellini, "il giudice di appello ha espressamente negato la facoltà di imputazione sull'assunto che il credito trovasse fondamento in un'unica causa, costituita dall'obbligo di contribuzione alle spese, richiamando la giurisprudenza di questa Corte (Cass. 3077/98); effettivamente questa Corte ha affermato che la questione della imputazione del pagamento non è proponibile quando sussista un unico debito, ma regola l'ipotesi di pluralità di crediti fra le stesse parti, aventi titolo e causa diversi (Cass. 30777/98; Cass. 2813/94; Cass. 12938/93) e ha lo scopo di eliminare l'incertezza circa la sorte degli stessi.

Questa giurisprudenza non è tuttavia pertinente alla fattispecie nella quale era contestato proprio il credito per spese straordinarie e parte del credito per spese ordinarie che il condomino non intendeva pagare, mentre con la sentenza impugnata si è inammissibilmente negata al debitore la facoltà di impedire l'imputazione ad un credito che invece era contestato e che il debitore aveva affermato non già di volere pagare in acconto, ma di non volere pagare affatto" (Cass. 28 febbraio 2013, n. 5038).

In buona sostanza: ai fini pratici se si tratta solo di spese ordinarie l'imputazione ad una piuttosto che ad un'altra mensilità è indifferente (l'obbligo di versamento riguarda l'intera annualità di gestione) ma se le somme dovute sono riferibili a distinte poste, la differenza d'imputazione conta e dev'essere rispettata.

=> Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione delibera assembleare.

=> Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società

Cerca: spese credito amministratore

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