Un condomino partecipa ad un’assemblea del condominio in cui abita nella quale viene posta in discussione l’opportunità di vietare ad un altro comproprietario il diritto di usare uno spazio comune. La maggioranza decide in tal senso. Ritenendo la decisione invalida e più specificamente nulla, egli vota contro. Quella della nullità/annullabilità è stata per lunghi anni una questione grandemente controversa.
Ad oggi è pacifico che “ sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto” e “che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. SSUU. 7 marzo 2005 n. 4806).
Ciò detto è bene domandarsi: che cosa può fare il condomino per far valere la nullità della deliberazione?
Molte volte si cade nell’erroneo convincimento che la delibera nulla lo è senza necessità di alcun accertamento giudiziale. Non è così: la nullità, per valere, dev’essere accertata dal giudice.
Tranne il caso di decisioni palesemente abnormi, per non dire grottesche, quindi, il condomino che intende far valere un vizio di nullità deve agire in giudizio impugnando la decisione dell’assise. E’ bene ricordare che ai sensi dell’art. 1422 c.c.,
“ L'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione”.
E’ bene ricordare, infine che, chiunque v’abbia interesse può far valere la nullità. Ciò significa che “ il condomino il quale abbia partecipato all'assemblea, anche se abbia espresso voto conforme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far valere la nullità sol che alleghi e dimostri di avervi interesse e cioè che la deliberazione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile pregiudizio, in quanto da una parte il principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio e dall'altra la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere (art. 157 c.p.c.) è propria della materia processuale, ma è estranea alla materia sostanziale, dove l'azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto nullo”. (così Cass. 27 maggio1982 n. 3232).
La nullità, quindi, dev’essere sempre fatta valere in giudizio.
