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Assenza certificato di destinazione urbanistica e preliminare di compravendita.

Assenza certificato di destinazione urbanistica e preliminare di compravendita.

La certificazione urbanistica è necessaria per la stipula di un contratto di compravendita?

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa, concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria.

Difatti la sentenza ex art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che eluda la legge.

Così si è pronunciato il Tribunale di Modena nella sentenza n. 2480 del 22 dicembre 2015, ove è stato precisato che in mancanza di certificazione di destinazione urbanistica prevista dall'art. 30, commi 2 e 4 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non può essere emessa sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

Questi i fatti di causa. Una società di costruzioni, con scrittura privata, prometteva di vendere al compratore una porzione immobiliare costituita da un appartamento posto al primo piano.

Tuttavia, a seguito di un'ordinanza del Comune, venivano annullate le autorizzazioni paesaggistiche e il permesso di costruire.

Per tali motivi, il compratore citava in giudizio la società per accertare l'inadempimento contrattuale, nonché la dichiarazione di trasferimento, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., dell'unità abitativa menzionata nel preliminare di vendita, previo versamento del prezzo residuo; altresì, la riduzione del prezzo del preliminare a causa dell'inadempimento.

In corso di giudizio, veniva dichiarata l'interruzione del procedimento stante il fallimento della Società venditrice. Per tali motivi, si costituiva per conto del fallimento, il curatore, giusta autorizzazione del giudice delegato. Il convenuto dopo aver contestato le domande attoree, chiedeva l'inammissibilità/improcedibilità della domanda e la nullità del contratto preliminare.

Il Giudice adito, nella fattispecie in esame, preliminarmente precisava che quanto alla inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., la disposizione contenuta nell'art. 30 co. 2 del D.P.R. 380/2001 (Testo unico in materia edilizia) si applica solo ai contratti ad effetti reali e non ai contratti ad effetti obbligatori.

Ne consegue che il contratto preliminare privo del certificato di destinazione urbanistica è valido e vincolante per le parti.

Difatti, in tal senso, la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativa a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni riguardanti l'area interessata, si riferisce esclusivamente ai contratti che, di per sé, determinano l'effetto reale indicato dalla norma e non anche a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita; quest'ultimo è, pertanto, valido e vincolante per le parti, salva l'esigenza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica per la conclusione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'art. 2932 cod. civ. ( In tal senso Cass. civ. Sez. 2, Sent. n. 13221 del 06/06/2006; Cass. civ. Sez. 3, Sent. n. 24460 del 24/11/2007; Cass. civ. Sez. 2, Sent. n. 14635 del 30/05/2008).

=> Sancita la nullità sostanziale e formale de contratto di compravendita.

Tuttavia, nel caso della pronuncia in commento, il Giudice ha precisato che non può essere emessa la sentenza costitutiva, perché le parti non hanno prodotto il certificato di destinazione urbanistica (o la dichiarazione sostitutiva) previsto dall'art. 30, commi 2 e 4 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Sul punto, giova ricordare quanto è stato affermato dalle Sez. U. della Suprema Corte di Cassazione con la pronuncia n. 23825/2009. Gli ermellini, hanno meglio precisato che in mancanza del certificato di destinazione urbanistica, "non si può realizzare un effetto precluso alle parti: il giudice non può trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla L. n. 47 del 1985.

La sentenza ex art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che eluda la legge".

Inoltre, nel corso del procedimento, dalla consulenza tecnica d'ufficio, era emerso che il Comune aveva annullato i permessi di costruire ma che non vi era neanche la prova del rilascio di nuovi permessi, né risultava approvato il "progetto di piano particolareggiato" presentato dalla curatela fallimentare.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, per le ragioni illustrate, la mancanza dei titoli abilitativi ha precluso l'accoglimento della richiesta ex art. 2932 cod. civ; pertanto, la domanda attorea è stata legittimamente rigettata.

=>Risoluzione del contratto di compravendita se l'inquilino non libera l'immobile

Scarica Tribunale di Modena nella n. 2480 del 22 dicembre 2015

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