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Traslazione delle cause condominiali al Giudice di Pace. Alcune considerazioni critiche sui probabili effetti.
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Traslazione delle cause condominiali al Giudice di Pace. Alcune considerazioni critiche sui probabili effetti.

La legge delega n. 57/ 2016 potrà avere un impatto anche sulla concezione bagatellare delle cause condominiali

Avv. Fulvio Pironti  

La legge delega n. 57 varata il 28/4/2016 è volta a ridisegnare l'impianto fondativo della magistratura onoraria e ad incrementare sensibilmente le competenze dei giudici di pace. Tra gli obiettivi prefissati dal progetto riformatore, l'art. 2, comma 15, lettera a), b) e c) prevede l'attribuzione ai giudici di pace dei giudizi seguentemente indicati:

«a) le cause e i procedimenti di volontaria giurisdizione in materia di condominio degli edifici;

b) i procedimenti di volontaria giurisdizione in materia di comunione, connotati da maggiore semplicità, sia nella fase istruttoria che decisoria;

c) le cause in materia di diritti reali e di comunione connotate da maggiore semplicità, sia nella fase istruttoria che decisoria».

Dunque, la trattazione di tutte le cause condominiali ordinarie e dei procedimenti di volontaria giurisdizione in tema di condominio verrà sottratta alla magistratura togata per essere devoluta al giudice onorario di pace.

=> Giudice di Pace: competenza esclusiva delle cause in materia di diritto condominiale?

Probabile scomparsa della mediazione obbligatoria - Gli effetti che scaturiranno dall'assetto riformatore non sono affatto irrilevanti. Innanzitutto, la mediazione obbligatoria in materia condominiale potrebbe scomparire.

Ciò in quanto la giurisprudenza di merito ritiene che i procedimenti di competenza del giudice di pace non siano assoggettabili al tentativo obbligatorio di mediazione in quanto il giudicante è al tempo stesso investito exlege di poteri conciliativi.

Invero, i giudici di pace di Napoli e Cava dei Tirreni hanno chiarito mediante sentenze del 23/3/2012 e 21/4/2012 che «La mediazione obbligatoria è inapplicabile nel processo dinanzi al giudice di pace. L'art. 311 c.p.c. non soltanto si pone in rapporto di specialità rispetto al procedimento dinanzi al tribunale, ma dispone in via diretta che il procedimento dinanzi al g.d.p. è regolato dalle norme del titolo II del libro II. Il d. lgs. 4\3\2010, n. 28, non contiene alcun richiamo al processo dinanzi al g.d.p. e da ciò discende che una norma sul rito può essere applicata al g.d.p. soltanto se essa lo disponga espressamente.

Una diversa interpretazione si porrebbe in evidente contrasto con il delineato quadro sistemico e finirebbe per vanificare lo scopo del legislatore diretto proprio a favorire la conciliazione delle controversie di competenza del giudice di pace, che già svolge "ex lege" la funzione affidata al mediatore con il d. lgs. 4\3\2010, n. 28». Correttamente è stato evidenziato che l'art. 320 c.p.c., previsione immodificata né tampoco abrogata, contempla l'obbligo del tentativo di conciliazione.

La mediazione nelle materie rientranti nella sfera cognitiva del giudice di pace determina un inutile raddoppio poiché andrebbe ad aggiungersi alla conciliazione giudiziale procurando gravosi rallentamenti dei processi incidenti sulla ragionevole durata.

=> Mediazione obbligatoria «gratuita» per i condomini meno abbienti

Probabile scomparsa del processo civile telematico e incremento titanico degli appelli - Se la scomparsa della mediazione in àmbito condominiale dinnanzi al giudice di pace potrà essere accolta favorevolmente da una amplissima fascia della classe forense visti i fallimentari risultati conseguiti, altrettanto non potrà ritenersi per l'assenza del processo civile telematico.

Le nuove cause di competenza del giudice di pace sfuggiranno all'adozione del deposito telematico per cui si imporrà il sistema cartaceo con ogni immaginabile e disagevole conseguenza.

Il trasferimento ai giudici di pace del contenzioso condominiale è deleterio non solo per l'impossibilità di depositare gli atti telematicamente, imprescindibile necessità per gli operatori della giustizia, ma anche (e soprattutto) per l'inevitabile e massivo accrescimento di contenzioso in sede di gravame imputabile alla elevata complessità delle questioni.

Ecco perché si ha ragione di dissentire con fermezza dal progettato riassetto giurisdizionale attributivo della competenza esclusiva ai giudici di pace per le controversie ordinarie e i giudizi camerali afferenti al condominio degli edifici.

Se l'impianto della legge delega dovesse essere confermato, schizzerà il numero degli appelli in quanto la disciplina condominiale, irta ed intricata, richiede competenza specialistica.

Sarebbe, perciò, un grave errore rimetterla alla preparazione generalista dei giudici di pace.

Non sembra azzardato ipotizzare che il Legislatore sia interessato solo alla rottamazione delle controversie e non, come invece dovrebbe essere, al potenziamento e qualificazione del servizio giustizia.

Dunque, la riforma della sfera giurisdizionale del giudice di pace rischia di cagionare, quantomeno per il condominio, danni irreparabili.

Si tenga conto che la proprietà immobiliare ad uso abitativo è il bene più diffuso fra gli italiani per cui è giusto che la sua salvaguardia continui ad essere apprestata dalla magistratura togata.

=> Cause condominiali al Giudice Di Pace: una sciagura o una opportunità?

Differenza di trattamento con altre tipologie di controversie - Né va sottaciuta la enorme disparità di trattamento se compariamo la devoluzione della materia condominiale con le altre.

Si è inciso poderosamente sul condominio concependone la traslazione totale alla giustizia onoraria mentre in altre materie sono stati introdotti sensati e prudenziali correttivi.

Per i giudizi camerali successori e in tema di comunione, per le controversie sui diritti reali e comunione e per gli altri procedimenti di volontaria giurisdizione la delega prevede l'assegnazione di nuove competenze giudiziarie nel caso in cui siano «connotati da minore complessità quanto all'attività istruttoria e decisoria».

In altri casi vengono fissati limiti di valore (come per le cause relative a beni mobili e quelle risarcitorie derivanti dal danno da circolazione di veicoli e natanti).

=> Controversie in materia di uso della cosa comune, decide il giudice di pace

Sul delineato impianto si era espresso criticamente il Consiglio Superiore della Magistratura il quale con proprio parere aveva ribadito che «le prospettive di riduzione del carico della giurisdizione, la auspicata copertura degli organici della magistratura professionale, oltre che la rilevanza e complessità tecnica di alcune delle materie affidate alla cognizione del giudice ordinario, sembrano sconsigliare la ulteriore estensione delle competenze prevista dal disegno di legge in esame».

Ammonimento condivisibilissimo rimasto purtroppo inascoltato e silurato da politiche tanto approssimative quanto inadeguate.

Perciò, non è inverosimile prefigurare che la traslazione di questioni rilevantissime agli uffici dei giudici di pace generi un titanico incremento degli appelli.

Errata concezione bagatellare delle cause condominiali - Quale ragione ha determinato un così grave errore? Purtroppo, da sempre serpeggia non solo nell'opinione pubblica, ma anche fra gli operatori del diritto che non si occupano di condominio, un diffuso luogo comune secondo il quale la natura delle cause condominiali verrebbe considerata semplicistica e bagatellare.

Tale miope ed erronea asserzione ignora che nelle cause condominiali si annidano miriadi di questioni difficoltose disseminate di accidentati risvolti.

Per fare qualche esempio, il regime giuridico dei supercondominii, condominii parziali, condominii orizzontali, condominii minimi, multiproprietà, consorzi edificatori, unità minime di intervento, questioni interpretative legate alle clausole regolamentari assembleari e contrattuali, etc.

Non poche, poi, sono le questioni di impegnativa trattazione che si avviluppano intorno ai beni comuni, uso e innovazioni (le cui opere sovente presentano rilevantissimi costi), quelle che gravitano sulle inadempienze dell'amministratore e sulla validità dei deliberati assembleari.

Sul tronco della normativa condominiale codicistica si innesta una pletora di orientamenti giurisprudenziali antitetici, tant'è che negli ultimi lustri le Sezioni Unite della Cassazione sono intervenute frequentemente per dirimere significativi contrasti. Per rimarcare la particolare vivezza di una materia magmatica, si richiamano, fra i copiosi interventi nomofilattici, quelli riguardanti la forma impugnatoria delle delibere assembleari (Cass. 14\4\2011, n. 8491), il consenso per approvare le tabelle millesimali (Cass. 9\8\2010, n. 18477), la legittimazione processuale dell'amministratore (Cass. 6\8\2010, n. 18331), la natura parziaria dell'obbligazione (Cass. 8\4\2008, n. 9148), il rimborso spese del condomino nei complessi costituiti da due partecipanti (Cass. 31\1\2006, n. 2046), le aree destinate a parcheggio (Cass. 15\6\2005, n. 12793), la qualificazione delle delibere nulle e annullabili (Cass. 7\3\2005, n. 4806) nonché il condomino apparente (Cass. 8\4\2002, n. 5035).

=> La ripartizione di competenza tra tribunale e giudice di pace in materia condominiale

Le sezioni specializzate di diritto immobiliare potranno migliorare la giustizia - La legge delega surclassa e adombra la rilevanza dell'istituto condominiale precludendo ad una vasta utenza la possibilità di una accurata disamina delle questioni. Pur ritenendo prezioso l'operato dei giudici di pace, appare oltremodo difficile intuire come potranno essere garantiti i diritti dei cittadini quando verrà sottratta ai togati una materia ostica come il condominio per le cui soluzioni sono richiesti approfonditi studi.

Una errata sentenza del giudice di prime cure condurrà inevitabilmente al superiore grado sicché le cause che la politica spera di decongestionare si ingrosserebbero a dismisura asfissiando i tribunali. Il testo può essere emendato.

La politica ha il dovere di impedire l'integrale devoluzione delle cause condominiali alla magistratura onoraria.

Le tipologie contenziose e camerali da riversare alla giustizia onoraria andrebbero ricercate fra quelle contrassegnate da minore complessità.

=> Cause relative alle modalità d'uso di servizi condominiali, competenza

E' auspicabile che la politica inizi ad immaginare nuovi scenari come l'istituzione di sezioni dedicate agli affari immobiliari nei tribunali civili. Ci piace segnalare, quale pregevole esempio, la tredicesima sezione civile delTribunale di Milano (specializzata nella materia immobiliare) artefice di orientamenti la cui giustezza si è imposta all'attenzione dell'opinione pubblica e al positivo vaglio della comunità scientifica.

Riteniamo che si debba mirare a trattare il diritto condominiale e immobiliare in maniera specialistica; ciò consentirebbe l'apporto di togati particolarmente competenti e, conseguentemente, innalzerebbe lo spessore qualitativo della giustizia.

Avv. Fulvio Pironti

Mail: studiolegalepironti@libero.it

Cell.: 347/7208052

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