Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
100498 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Canoni indebitamente pagati. Senza regolare contratto di locazione il conduttore non può dimostrare nulla
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Canoni indebitamente pagati. Senza regolare contratto di locazione il conduttore non può dimostrare nulla

Il conduttore può pretendere quanto versato in più solo se richiama il canone contrattualizzato.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

"In tema di locazioni di immobili urbani, il conduttore che intende far valere in giudizio il pagamento di canoni di importo superiore a quelli concordati con la parte locatrice è tenuto a dimostrare con ogni mezzo e prova la data di inizio del contratto intervenuto tra le parti".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza dell'11 gennaio 2017 n. 411 in merito alla restituzione dei canoni indebitamente pagati.

=> Il contratto di locazione non registrato è nullo.

=> Ecco perchè è nullo il contratto di locazione se non viene registrato

I fatti di causa. Tizio con ricorso chiedeva che il Tribunale di Milano dichiarasse che il rapporto di locazione di immobile a uso abitativo da lui instaurato, quale conduttore con Caio e Sempronio (locatori), fosse soggetto alla disciplina normativa della legge n. 392/1978 in quanto stipulato il 5 marzo 1988.

Inoltre chiedeva che fosse accertata la misura del canone dovuto e la condanna per i locatori alla restituzione di tutte le somme indebitamente percepite, pari a circa 38mila euro o comunque a quella diversa somma che sarebbe risultata dovuta, oltre agli interessi legali.

In primo grado, a seguito dell'istruttoria era emerso che l'immobile era stato consegnato al ricorrente nel 1988 a titolo di comodato e che soltanto nel 1994 era stato siglato un contratto verbale secondo il modello dei "cosiddetti patti in deroga", sicché il rapporto di locazione non era soggetto alla disciplina sull'equo; quindi, sul punto, il giudice adito rigettava la domanda del conduttore.

In secondo grado, la Corte d'Appello di Milano ha accolto parzialmente il gravame proposto dall'ex inquilino e ha condannato i due locatori in solido a una cifra superiore ai 18mila euro.

I giudici di seconde cure, infatti, hanno ritenuto che la cifra da corrispondere al conduttore doveva essere ridimensionata perché quest'ultimo aveva dimostrato di avere corrisposto somme in misura maggiore rispetto a quella dovuta a titolo di equo canone soltanto per il periodo 1994-2004 e non anche per gli anni precedenti.

Avverso tale pronuncia, entrambe le parti hanno proposto (ricorso principale e ricorso incidentale) in cassazione.

=> Cedolare secca. Il conduttore può "autoridursi il canone"?

Indebito oggettivo. L'art. 2033 c.c. prevede che "Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda".

Contenuto del diritto e scopo dell'azione di ripetizione - che, come detto, si risolve in un'azione personale per ottenere l'adempimento di un'obbligazione di restituzione - sono quelli di conseguire, appunto, la restituzione di ciò che fu indebitamente pagato, con tutti gli accessori: però, presupposto o condizione per l'esercizio di detta azione è la sussistenza di un danno.

In proposito giova ricordare che l'azione di indebito oggettivo ha carattere restitutorio, cosicché la ripetibilità è condizionata dal contenuto della prestazione e dalla possibilità concreta di ripetizione, secondo le regole previste dagli artt. 2033 e ss. cod. civ. (e cioè quando abbia avuto ad oggetto una somma di denaro o cose di genere ovvero, infine, una cosa determinata), operando altrimenti, ove ne sussistano i presupposti, in mancanza di altra azione, l'azione generale di arricchimento senza causa prevista dall'art. 2041 cod. civ., che assolve alla funzione, in base ad una valutazione obbiettiva, di reintegrazione dell'equilibrio economico.

Pertanto, nel caso di prestazione di "facere", la quale non è suscettibile di restituzione e, in quanto indebita, non è oggetto di valide ed efficaci determinazioni delle parti circa il suo valore economico, non è proponibile l'azione di indebito oggettivo ma, in presenza dei relativi presupposti, solo quella di ingiustificato arricchimento (Cass. n. 6747/2014).

=> Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?

Il ragionamento della Corte di Cassazione. A parere dei giudici di legittimità, nel caso di specie, il giudice d'appello aveva ben giudicato in merito al riparto dell'onere della prova, considerato che l'azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di aver versato oltre la misura legale del canone è una particolare azione di ripetizione di indebito.

Difatti, in tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore abbia corrisposto a titolo di canone una somma maggiore rispetto a quella consentita dalla legge, trova applicazione, in riferimento alla domanda di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, la regola generale di cui all'art. 2033 cod. civ; in particolare, alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione non consegue automaticamente la mala fede del locatore, sicché il conduttore ha l'onere di dimostrare di essere stato indotto dal locatore alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volontà contraria, a meno che la mala fede non emerga dalle circostanze di fatto (In tal senso Cass. ord. n. 13424/15).

Pertanto, ai fini della prova del fatto costitutivo, consistente nel pagamento di somme in misura superiore al dovuto, Il conduttore "deve fornire la prova, anche presuntiva, dei versamenti effettivamente compiuti, non essendo sufficiente la previsione contenuta nel contratto della misura del canone eccedente quella legale" (Cass. n. 12866/15).

=> Ecco perchè il conduttore non può ridursi il canone se l'immobile non risulta idoneo

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha rigettato entrambi i ricorsi; per l'effetto ha confermato la decisione del giudice di appello per la sola restituzione dei canoni pagati in eccesso nel periodo 1994-2004.

=> la comparsa di fenomeni di umidità non esonera il pagamento del canone di locazione

=> Nullo il contratto di locazione se registrato tardivamente.

Scarica Corte di Cassazione dell'11 gennaio 2017 n. 411

Cerca: canoni conduttore restituzione

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento