Come si acquisisce la gestione di un condominio?
La domanda se la pongono tutti coloro che ha appena iniziato oppure pensano d'intraprendere l'attività di amministratore condominiale.
È bene ricordare che tale attività – ancor di non chiaro inquadramento in quanto oscillante nelle tesi dei più tra professione non regolamentata e semplice attività esperibile da una platea trasversale di professionisti (purché in regola con i requisiti previsti dalla legge) – prevede la conclusione di un contratto di mandato con i condòmini.
Si tratta, evidentemente, di un rapporto che nasce attraverso vari canali:
- il classico passaparola;
- grazie al costruttore dell'edificio che consiglia (o forse sarebbe meglio dire impone) il primo amministratore dell'edificio;
- grazie a campagne pubblicitarie della propria attività;
- grazie al collega che precede nella gestione e suggerisce il nome del proprio sostituto.
Soffermiamoci su quest'ultima ipotesi: quali sono i vantaggi e quali le criticità della nomina di un amministratore segnalato dal collega che sta lasciando la gestione del condominio?
Come per ogni rapporto fondato sulla fiducia è evidente che la segnalazione da parte di una persona che gode della stima dei propri interlocutori non può che rappresentare un elemento positivo di valutazione.
Il ragionamento che si applica a queste situazioni è molto semplice: “Se considero Tizio un bravo professionista – serio, corretto, scrupoloso – ritengo che possa fare affidamento sulle persone che lui stesso segnala”.
D'altronde non succede così anche quando ci rechiamo dal medico di famiglia cui, sovente, si chiede se conosca uno specialista? A tal riguardo si segnala: Il professionista destinato a scomparire, quello mediocre e quello eccellente. E tu in quale categoria ti posizioni?
La segnalazione è sempre a fin di bene?
“A pensar male si fa peccato…” diceva qualcuno. Così non mancano le situazioni in cui – sono i nostri stessi lettori a segnalarcelo – il passaggio da un amministratore all'altro, segnalato dal primo, è avvenuto non per fiducia nel buon operato dell'uscente, quanto per indifferenza dei più rispetto alla gestione del condominio, con dei punti d'ombra sul reale interesse di quella transizione nella gestione.
Quanto va alimentato questo sospetto nelle gestioni condominiali che ci riguardano da vicino?
Poco o per niente se sappiamo che il professionista cui ci siamo affidati è persona seria, corretta, trasparente, in poche parole: un buon amministratore.
Il sospetto non va alimentato nemmeno se l'amministratore non lo si conosce affatto o per lo meno si sa poco di lui. In tali casi se ci sono dubbi è bene valutare la gestione in corso – o più in generale l'operato di quello in carica – per poi farsi un'idea sulla utilità di nominare un amministratore suggerito da chi lo precede.
Nel caso, poi, di totale sfiducia suffragata dai fatti in merito all'operato dell'amministratore, è evidente che la segnalazione di un possibile nuovo mandatario da parte del precedente sia da non tenere in considerazione visto che potrebbe avere come obiettivo quello di un occultamento degli errori (o fatti ancor più gravi) commessi nel corso della gestione. Da evitare anche chi si presenta per caso e all'ultimo momento. Difficile si tratti di una coincidenza!
Gestione affidata ad una società: quali rischi connessi al cambio?
La questione del cambio di amministratore suggerito dal precedente uscente è meno diretta e indirizzabile (da parte dei condòmini) nel caso in cui ad amministrare gli edifici sia una società di capitali. Vediamo perché.
La Alfa srl è nominata amministratrice del condominio Olimpo. La nomina è a favore della società in persone del legale rappresentante pro-tempore, che deve possedere i requisiti di legge per provvedere alla gestione condominiale.
L'affidamento di incarichi a società è contemplato dal terzo comma dell'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, che recita: “possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice.
In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi”.
In che modo, in simili casi, il cambio di amministratore può essere effettuato senza una deliberazione di nomina e quindi senza un effettivo passaggio formale di consegne?
La risposta sta nelle vicende che riguardano la proprietà delle quote sociali o l'amministrazione della stessa.
Un esempio, al solito, ci aiuterà a spiegare meglio il concetto. Le quote della società Alfa srl sono di proprietà di Tizio e Caio. Entrambi posseggono il 50% delle quote. Successivamente Sempronio acquista il 100% delle quote l'unico proprietario della Alfa srl.
In casi del genere ed in costanza di mandato, la società ha cambiato proprietari (meglio titolari delle quote) ed è avvenuto nei fatti un cambio di amministratore laddove l'incaricato sia anch'egli mutato in conseguenza del mutamento di assetto proprietario.
Questo modus operandi,che ha spesso rappresentato una delle critiche alla spinta all'ingresso delle società di capitale nel settore delle amministrazioni condominiali, rappresenta, ad avviso di chi scrive, uno spauracchio più che un problema reale.
Chi amministra una società è responsabile verso i terzi che hanno a che fare con la società e verso gli stessi soci. Il cambio di proprietà e di rappresentanza per mascherare cattive gestioni, se a gestire è una società non ha granché senso posto che quella stessa società rappresenta comunque il soggetto giuridico primariamente responsabile verso il condominio.
Insomma chi acquisterebbe una società in cattive acque per salvare una persona che gestendola male ha creato danni ad un condominio?
C'è da concludere che il cambio di amministratore con altro suggerito dal collega è da valutare con attenzione solamente in caso di persone fisiche perché c'è il rischio che nasconda accordi per evitare di far uscire allo scoperto responsabilità; nel caso di società – a parte il fatto che lo stesso può avvenire senza necessità di nomina e quindi non può parlarsi di vero e proprio cambio – risulta improbabile incappare in simili situazioni.
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