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L'amministratore risarcisce di tasca propria i danni causati da omessa manutenzione del fabbricato.
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L'amministratore risarcisce di tasca propria i danni causati da omessa manutenzione del fabbricato.

In caso di caduta di calcinacci l'amministratore di condominio è responsabile

Avv. Rosario Dolce del Foro Palermo  
L'amministratore di condominio è responsabile non solo penalmente ma anche civilmente del risarcimento del danno arrecato al terzo in caso di caduta di calcinacci

Quali responsabilità? L'amministratore professionista, allorquando assume l'incarico da un condominio, deve esaminare bene lo stato del fabbricato, e, laddove questo sia in "pericolo di rovina", occorre che si chieda come procedere alla relativa messa in sicurezza e, in seguito, alla riduzione in pristino stato. Molte volte egli sottovaluta la gestione di tali aspetto.

Dall'altra parte, intraprendere un'iniziativa volta ad incrementare l'entità delle quote condominiali periodiche, con ulteriori spettanze relative all'incremento di un fondo cassa funzionale all'esecuzione di tale lavori, in genere non gli permette di"riscuotere" successo tra i suoi "mandanti".

Impedire, frattanto, l'accesso ad una area del fabbricato ove sussiste un pericolo di rovina, privando del parcheggio taluni e/o tutti condòmini, ad esempio, pare non gli giovi in termini di popolarità (specie, in prossimità, dell'assemblea che abbia ad oggetto la sua conferma).

Spesso però simili misure si rilevano necessarie, se non imprescindibili per la sua stessa sopravvivenza professionale ed economica. Cosa si potrebbero rischiare, infatti, se non procede in questi termini?

=>Cosa rischia l'amministratore quando cadono dei calcinacci e qualcuno si fa male

Il caso. Ebbene, secondo la Suprema Corte, egli rischia una condanna penale con tutti i peggiori risvolti dal punto di vista "accessorio": sia in ordine sia alla perdita dei requisiti di onorabilità della carica (articolo 71 lettera b), sia in ordine agli aspetti patrimoniali.

Il Giudice Monocratico del Tribunale di Nola, con sentenza del 3.3.2015, confermava - con condanna alle ulteriori spese del grado e a quelle della parte civile - la sentenza resa dal Giudice di Pace di Acerra con la quale Tizio, quale amministratore del Condominio Beta, era stato condannato alla pena di euro 200 di multa per il reato prescritto e previsto dagli articoli 40-590 c.p. (lesioni).

Ciò che è stato contestato a Tizio è stato il fatto di non aver impedito, pur avendo l'obbligo giuridico di farlo, l'evento dannoso occorso a Caio (ferito dai calcinacci caduti per strada dal cornicione sovrastante) in quanto titolare di una posizione di controllo della "parte comune",in qualità di Amministratore del Condominio Beta.

Nello specifico, Tizio è stato ritenuto responsabile per avere violato le norme cautelari di condotta, non predisponendo gli ordinari lavori di manutenzione all'edificio di cui al suddetto condominio.

La difesa dell'amministratore di condominio. La difesa di Tizio è stata chiaramente veemente in punto; questi ha avuto cura di enfatizzare in giudizio i risvolti pratici della gestione di un condominio attanagliato dal problema della morosità tra condòmini.

Per il predetto non puo' assolutamente condividersi l'argomentazione posta a sostegno del giudice di merito, secondo il quale, l'amministratore, nonostante le diverse convocazioni assembleari (sempre andate deserte, chiaro segno dell'assoluta indifferenza dei condomini) avrebbe dovuto intervenire di propria iniziativa(magari con fondi propri), provvedendo a far eseguire le opere di manutenzione straordinaria necessarie.

=>Responsabilità obiettiva in capo al custode per danni da cose in custodia

In effetti,Tizio ha documentato come i condòmini abbiano omesso di pagarele spettanze dovute,ed egli, non avendo avuto la provvista occorrente, non è stato quindi in grado di incaricare una ditta edile per appaltare l'opera, neppure erogando una mera anticipazione (visto l'alto costo del ponteggio).

Anche se avesse effettivamente incaricato una ditta per l'esecuzione dei lavori, ritenendo gli stessi assolutamente urgenti, per poi informarne l'assemblea, nessuna ditta li avrebbe eseguiti in mancanza totale di fondi.

La decisione della Corte. La Suprema Corte con provvedimento pubblicato in data 23.11.2015 nr 46385 ha confermato la Sentenza impugnata. L'esame della "annosa vicenda" ha dato occasione ai Giudice di legittimità di ritornare sull'argomento della "responsabilità penale e civile dell'amministratore" in tema di rovina degli edifici condominiali:ne è uscito fuori una sorta di vademecum sulla condotta che ciascuno degli amministratori professionisti deve utilizzare per andare esente da responsabilità (anche) nei confronti di terzi danneggiati.

Gli Ermellini hanno avuto cura di precisare che l'obbligo dell'amministratore di attivarsi onde eliminare la riferita situazione di pericolo non può ritenersi subordinato alla preventiva deliberazione dell'assemblea condominiale - come sostenuto da Tizio -, trovando esso fondamento in appositi addentellati normativi.

E' stato così richiamato il disposto dell'articolo 1130 c.c., n. 4, precisando che sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti (così le richiamate sentenze di questa sez. 4 n. 3959/2009 e n. 6757/1983).

Dalla lettera dell'articolo1135 c.c., u.c., si evince, peraltro,che l'amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, nel caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l'assemblea.

Il principio. "In definitiva il rappresentante dei condomini non sarà imputabile laddove, pur di fronte all'immobilismo dell'assemblea, si adoperi per impedire che la parte pericolante dell'edificio possa causare un rischio per l'incolumità delle persone.

Così, nella situazione concreta oggi in esame, sarebbe stato sufficiente che l'amministratore avesse transennato la zona sottostante la facciata da cui si sono staccate le mattonelle che hanno provocato le lesioni a (OMISSIS), rimandando all'assemblea la decisione sull'intervento risolutore.

Del resto che il problema fosse noto all'odierno ricorrente lo si evince proprio da uno dei punti su cui egli ha fondato la propria difesa: le plurime assemblee convocate e risoltesi con un nulla di fatto"

In conclusione. L'amministratore di condominio:

assume una posizione di garanzia opelegis che discende dal potere attribuitogli dalle norme civilistiche di compiere atti di manutenzione e gestione delle cose comuni e di compiere atti di amministrazione straordinaria anche in assenza di deliberazioni della assemblea;

da ciò ne consegue la sua responsabilità anche risarcitoria per omessa rimozione del pericolo, ove da tale omissione discenda la lesione dell'incolumità altrui.

=> Dai box cadono dei pezzi di calcinacci e vengono danneggiate le autovetture. Chi paga?

Scarica Corte di Cassazione, Sezione 4 penale, Sentenza del 23 novembre 2015, n. 46385

Cerca: amministratore fabbricato risarcisce responsabilità

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Antonio Maglione Roma
Antonio Maglione Roma martedì 21 giugno 2016 alle ore 15:19

a me è successo la caduta di calcinacci dal sotto balcone per 2 volte nella stessa settiomana esclusivament per incuria dell'aministratore,nel mi solario e dopo quaranta giorni nonoistante l'intervento,per due volte dei vigili del fuoco,nulla è staoto fatto,
a che risarcimento ho diritto?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 29 giugno 2016 alle ore 12:49

@Antonio: Chi domanda un risarcimento deve sempre dimostrare che la somma richiesta corrisponda ad un danno effettivamente subito. La quantificazione del danno, quindi, dipende da vari fattori, non esistendo indennizzi automatici. Ad esempio una consulenza tecnica potrebbe esserti utile a individuare indicativamente la misura del risarcimento da domandare.

Menio Frioni
Menio Frioni venerdì 22 luglio 2016 alle ore 11:51

Il sotto balcone, come i frontalini: questi se non di particolare valore artistico e di pregio, sono facenti parte dell'aggetto del solaio interno. Come ben sapete, è di proprietà esclusivamente privata e non una cosa condominiale. Pertanto il Sig.Maglione Antonio dovrebbe provvedere autonomamente al rifacimento del proprio sottobalcone. Non si possono scaricare responsabilità su terze persone. una nota per tutti a cui gl'italiani non danno importanza e per secondi (economici) fini: le caldaie che esalano, gas nocivi ed aggressivi nel sotto balcone del condomino sopra stante, minano l'integrità dell'intonaco arrivando al punto di farli staccare pericolosamente e rovinosamente. In questi casi i LATINI non dicevano: " Causa Causae Causa Causatis"?... e tutto per non spendere soldi per le canne fumarie? Das Ist Italien.

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