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Caduta calcinacci dal balcone in condominio e danni, chi paga?
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Caduta calcinacci dal balcone in condominio e danni, chi paga?

Chi paga i danni causati dalla caduta di calcinacci dal balcone?

Avv. Alessandro Gallucci  

Chi dev'essere considerato responsabile e quindi chi deve pagare i danni derivanti dalla caduta di calcinacci da balconi nel caso di edificio in condominio?

Questo il quesito oggetto di numerose domande da parte dei nostri lettori.

I balconi in condominio suscitano sempre grande interesse: anche se oramai la giurisprudenza ha cristallizzato nelle proprie interpretazioni le varie tipologie di questa struttura edilizia e le competenze che ne discendono in relazione alla responsabilità, v'è sempre chi non è ben addentro alla materia o comunque specifiche fattispecie che sembrano non adeguarsi completamente alle indicazioni giurisprudenziali.

Il balcone è quella parte dell'edificio solitamente posta a servizio di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, chiuso almeno da un lato da un parapetto ed al quale si accede da una porta finestra.

La funzione del balcone è per l'appunto quella di dotare l'appartamento (o ufficio) di uno spazio aperto al quale accedere e dal quale affacciarsi.

In ambito giuridico si conoscono sostanzialmente due tipologie di balconi, o almeno sono due le categorie nelle quali si è soliti ricondurre i vari tipi:

a) balcone incassato;

b) balcone aggettante.

La prima tipologia è quella che non sporge rispetto alla facciata dell'edificio. La conseguenza di tale conformazione ha dei riflessi sugli assetti proprietari della struttura.

Il balcone incassato, infatti, è considerato alla stregua del solaio interpiano e il parapetto, ove rappresenti un unicum con la facciata, una parte di essa.

Si badi: non è sufficiente la semplice assenza di sporgenza per ricondurre i balconi tra i balconi incassati.

Com'ha fatto notare la Corte di Cassazione occorre che il piano di calpestio svolga la medesima funzione del solaio “vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Il balconi aggettanti, come ripete ormai da anni la Cassazione (ex pluribus Cass. 14576/2004), sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dell'edificio e che non assolvendo alcuna funzione comune devono essere considerati di esclusiva proprietà dei titolari delle unità immobiliari dalle quali vi si accede.

Solo gli elementi decorativi della parte frontale e di quella sottostante (così detto cielino o sottobalcone) sono da ritenersi di proprietà comune.

=> Spese per il rifacimento del cornicione del balcone

I balconi, aggettanti o incassati che siano, sono condominiali se di pertinenza di unità immobiliari di proprietà comune (es. alloggio del portiere) o se vi si accede da uno spazio comune (es. dalle scale, da un pianerottolo, ecc.).

Date queste indicazioni imprescindibili, si possono trarre le conseguenti conclusioni in relazione alle responsabilità per i danni conseguenti alla caduta di calcinacci dai balconi in condominio.

Calcinacci caduti da balconi incassati e danni

In primis è necessario osservare da quale parte di questa struttura provengono i calcinacci.

Se si tratta della parte di struttura che funge da copertura per il piano sottostante, ove i calcinacci cadano al di fuori di quest'ultimo piano, è il suo titolare a doversi ritenere responsabile, a meno che il distacco non sia conseguenza di fenomeni infiltrativi provenienti dal piano superiore.

Nel caso di calcinacci provenienti dalla parte frontale, la responsabilità per i danni è del condominio nel caso in cui questa possa essere considerata parte integrante della facciata, oppure del singolo condomino che si faccia dal balcone, ove non sia ritenibile parte della facciata condominiale, ma mero elemento accidentale della medesima.

Calcinacci caduti da balconi aggettanti e danni

La caduta di calcinacci da balconi aggettanti comporta sempre una responsabilità in capo al proprietario dell'abitazione che il balcone serve.

Nemmeno nel caso di presenza di elementi decorativi da ritenersi comuni possono rintracciarsi responsabilità in capo al condominio, a meno che il distacco ed i conseguenti danni non provengano proprio da queste parti comuni (es. distacco in tutto i in parte di stucchi decorativi.)

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2455
2455 martedì 30 maggio 2017 alle ore 17:42

È chiaro che spetta al proprietario il pagamento dei calcinacci, ma cadendo dalla parte sottostante di chi è la proprietà effettiva?
A me è sempre stato riferito che il soffitto, sottostante il mio balcone appartiene al proprietario sottostante, e non a me, perché il mio è quello sopra la mia testa.

Pippox
Pippox giovedì 30 novembre 2017 alle ore 19:26

E il soffittino sottostante al balcone del primo piano, di chi sarebbe? Della gente che passa sul marciapiede?

2455
2455 venerdì 01 dicembre 2017 alle ore 00:28

Non serve a niente fare dell'ironia.
Qui occorrono solo risposte serie e competenti.

Pippox
Pippox lunedì 04 dicembre 2017 alle ore 14:09

Hai ragione; quel soffittino potrebbe essere a carico del condominio. Tuttavia sono convinto che vi sarebbero meno occasioni di liti se tutto il balcone aggettante (pavimentazione, impermeabilizzazione, travetti, intonacatura sottostante) fossero di sola proprietà e responsabilità dell'Unità Immobiliare di cui è pertinenza.

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