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Il condominio non è una società: niente deposito di documentazione giustificativa del bilancio
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Il condominio non è una società: niente deposito di documentazione giustificativa del bilancio

Non sussiste in capo all'amministratore del condominio alcun obbligo di deposito dell'intera documentazione giustificativa del bilancio.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'amministratore condominiale è obbligato a depositare (e dove?) la documentazione giustificativa posta alla base del rendiconto annuale di gestione?

La documentazione giustificativa dev'essere resa disponibile durante l'assemblea?

Quali sono i diritti dei condòmini rispetto ai giustificativi di spesa e come devono essere esercitati?

Una sentenza, la n. 13235, resa dalla Corte di Cassazione, mediante deposito in cancelleria, il 25 maggio 2017, ci aiuta a dare risposta a questi quesiti.

La controversia è sorta prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la riforma del condominio), ma un richiamo all'art. 1130-bis c.c. – che disciplina le modalità di accesso ai documenti contabili del condominio da parte dei condòmini – lascia intendere che il principio è applicabile anche alle odierne fattispecie simili.

Che cosa ha detto la Cassazione? Vediamo per punti quello che è il cuore della sentenza.

Secondo gli ermellini al momento dell'approvazione del rendiconto (com'anche del preventivo):

  • non sussiste in capo all'amministratore del condominio alcun obbligo di deposito dell'intera documentazione giustificativa del bilancio. Aggiungiamo per chiarezza che per deposito s'intende il deposito presso il proprio studio o altro locale idoneo.

    Del pari deve ritenersi escluso l'obbligo di portare la documentazione giustificativa in assemblea se, come vedremo dopo, è stato assolto l'obbligo di metterla a disposizione.

    Sono salve le eventuali specifiche e differenti disposizioni dei regolamenti condominiali;

  • in questo contesto, precisa la Cassazione, l'amministratore “deve permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della medesima documentazione (vedi ora art. 1130-bis, comma 1, c.c., nella specie non applicabile ratione temporis)”;
  • in caso di contestazioni, chiosano gli ermellini,grava sui condòmini l'onere della dimostrazione della circostanza che l'amministratore non gli abbia consentito l'esercizio di detta facoltà.

Da non perdere: Prendere visione della documentazione condominiale, entro quanto tempo è possibile.

Insomma leggendo la sentenza della Cassazione parrebbe che – ribadiamo, in assenza di disposizioni regolamentari – non sussistendo l'obbligo di deposito della documentazione giustificativa prima dell'assemblea, non solo l'amministratore non sia tenuto a farlo, ma che possa presentarsi in assemblea senza tali documenti giustificativi.

Sul mandatario graverebbe solamente l'onere, ove richiesto, di consentire l'esame della più volte citata documentazione giustificativa.

Ad avviso di chi scrive, è comunque consigliabile inserire nell'avviso di convocazione l'indicazione dei giorni e delle ore precedenti all'assemblea e nei quali i condòmini possono prendere visione dei documenti giustificativi.

In tal modo non potrà essere obiettato che non siano stati resi disponibili; così facendo verrebbe inoltre eliminata alla radice ogni contestazione in merito alla mancata presenza della documentazione giustificativa in sede assembleare.

La sentenza n. 13235/2017, infine, merita un ulteriore cenno in relazione ad altra questione, ossia quella della legittimazione autonoma dell'amministratore a resistere nei giudizi d'impugnazione delle delibere condominiali.

La Corte si è uniformata al proprio più recente e sempre più consolidato orientamento in materia affermando che “l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può anche gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso, agli effetti dell'art. 1130, n. 1, c.c. (Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 23 gennaio 2014, n. 1451)” (Cass. 25 maggio 2017 n. 13235).

Scarica Cass. 25 maggio 2017 n. 13235

Cerca: documentazione giustificativa

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Biagio
Biagio giovedì 13 luglio 2017 alle ore 10:44

Buongiorno,molto sfavorevole nei confronti dei condomini che perdono un diritto già riconosciuto nelle precedenti sentenze.Ora qualche mandatario a fronte di questa novità avranno meno preoccupazioni di essere contestati nel luogo dell'assemblea. Già tanti condomini non hanno quel minimo senso di responsabilità di controllo, ora sarà ancora peggio. Si spera che in futuro vengano date ai condomini più diritti. Ci si augura che qualche associazione di tutela si studi in che modo possa tutelare i condomini con note di diritto.

Rei
Rei venerdì 14 luglio 2017 alle ore 08:07

Egr, Sig. Biagio, perchè non proponete al governo l'auto amministrazione per singolo condomino, così la farete finita di lamentarvi. Le associazioni di categoria nulla possono su una sentenza della Cassazione. Dovete capire che più sovraccaricate l'amministratore di oneri e doveri peggio sarà la vera amministrazione dello stabile e più care saranno le parcelle oppure se si capita con un furbetto il modo di "..." lo trova. Alcuni preventivi di scelti dai condomini di amministratori per 60 circa UI sono 1000-1500€, anno !!, cosa credete che si amministri ?

Leviathan
Leviathan venerdì 14 luglio 2017 alle ore 08:12

Scusi Avvocato ma non è chiara una cosa: si parla di obbligo di vare vedere fatture e quanto altro per condomini ed ispezioni, qundi in questo caso si tratta solo di depurre in assemblea tutta loa documentazione giustificativa e basta ? Giusto ? Perchè la dizione Il condominio non è una società può fuorviare e fare credere che non vi sia la necessità di tenere per 10 anno fatture e quanto altro.
Cordiali saluti

GIEMME
GIEMME sabato 15 luglio 2017 alle ore 11:21

Non comprendo tante obiezioni. La corte ha semplicemente messo assieme le norme del codice.
L'amministratore deve far prendere visione dei documenti a richiesta? Sì. Assolto, organizzatosi allo scopo, tale obbligo non sussiste alcuna norma che ne preveda un deposito in un qualche luogo particolare. Esiste solo quello della conservazione decennale, il sito non rileva, purché metta a disposizione dei facenti richiesta. Né sussiste quello della presentazione in assemblea, il rendiconto ai sensi dell'art 1130bis per sua natura è una sintesi e avrebbe senso pari a zero portare in assemblea una miriade di fatture, fatte salve eventuali disposizioni regolamentari interne.
Ricordiamo ancora la possibilità di nomina di un revisore (non necessariamente un professionista da retribuire) per un controllo sistematico della contabilità.

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