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Autotutela condominiale, esiste?
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Autotutela condominiale, esiste?

Autotutela condominiale, facciamo chiarezza.

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando riceviamo una multa, un avviso di accertamento o comunque un atto emanato dalla Pubblica Amministrazione (anche PA), una delle opzione che abbiamo oltre all'impugnazione giudiziale è il così detto ricorso in autotutela?

L'autotutela è il potere della PA di annullare un atto precedentemente emesso in ragione della sua invalidità o più semplicemente per ragioni di opportunità.

È condiviso in dottrina quel pensiero che porta a concludere che l'istituto dell'autotutela così come disciplinato dalle norme che lo riguardano (es. legge n. 241/1990) si applica ai soli atti amministrativi, insomma ai provvedimenti della pubblica amministrazione – in ragione del così detto potere di autodichia –, e non anche ai rapporti tra privati.

Eppure uscendo fuori dello stretto ambito tecnico-giuridico esistono ipotesi che comunemente vengono nominate di autotutela: una di queste è proprio la così detta autotutela condominiale.

Si pensi all'assemblea che adotta una delibera, salvo poi revocarla, all'amministratore che emette un provvedimento, salvo poi sostituirlo.

È quest'ultimo il termine più corretto cui fare riferimento in ambito condominiale: sostituzione.

Rispetto alla sostituzione delle delibere condominiali, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che in analogia a quando disposto dall'art. 2377 c.c. – dettato in materia societaria ma applicabile anche al condominio – “la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere” (così Cass. 28 giugno 2004 n. 11961).

Qui si fa riferimento alla fase giudiziale della controversia e sempre la Corte di Cassazione ne fa discendere la conseguenza che siccome la delibera contestata è stata sostituita, il giudizio andrà avanti solamente per la così detta soccombenza virtuale, cioè per regolare le spese.

Ma la sostituzione della delibera, con una priva di vizi o anche di senso contrario, così come la sostituzione del provvedimento dell'amministratore, possono avvenire anche prima della fase giudiziale del contenzioso, anzi proprio con finalità preventive dello stesso.

Si pensi all'ipotesi dell'assemblea che ha deliberato su un argomento non inserito nell'ordine del giorno, o comunque senza i quorum previsti dalla legge. In tali casi, ove ritenuto opportuno, il collegio condominiale può decidere di sostituire quella delibera, viziata, con una di contenuto identico ma regolare, oppure con una di contenuto opposto o semplicemente annullativa della precedente.

L'autotutela condominiale, così latu sensu considerata, può operare nel seguente modo:

a) l'assemblea può annullare un proprio precedente provvedimento, sostituendolo;

b) l'assemblea può revocare l'efficacia di un provvedimento dell'amministratore;

c) l'amministratore può revocare un proprio provvedimento;

c) l'amministratore non può revocare un provvedimento assembleare.

In capo all'amministratore resta comunque il potere – in ragione dell'obbligo di adempiere il mandato con la diligenza del buon padre – di non porre in esecuzione la deliberazione invalida.

L'input alla decisione di agire in autotutela può essere dell'amministratore o dei condòmini.

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