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Lavori ascensore: a carico dei nuovi proprietari se la vecchia delibera era solo preparatoria
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Lavori ascensore: a carico dei nuovi proprietari se la vecchia delibera era solo preparatoria

vendita di una unità immobiliare in condominio e lavori di straordinaria manutenzione:chi paga?

Avv. Maurizio Tarantino  

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Ne consegue che, se la delibera cosiddetta preparatoria (programmatica) viene approvata prima dell'ingresso dei nuovi proprietari ma quella di spesa viene approvata dopo il loro arrivo, le spese spettano ai nuovi proprietari anche se non sapevano nulla della prima delibera.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Mantova con la sentenza del 5 gennaio 2016 in merito all'attribuzione delle spese straordinarie.

I fatti di causa. Tizio con atto di compravendita aveva acquistato da Caio un appartamento completo di locale rustico sito in un complesso condominiale.

Tuttavia, Tizio (compratore), una volta divenuto proprietario, veniva a conoscenza dell'esistenza di spese ordinarie condominiali pregresse già contabilizzate e non versate dai precedenti proprietari e che l'assemblea (prima della vendita dell'immobile) aveva deliberato spese straordinarie per l'intervento di sostituzione dell'impianto di ascensore; sicché, Tizio (divenuto proprietario) era obbligato a pagare le predette spese.

Per tali ragioni, citava in giudizio Caio, innanzi al Giudice di Pace per la refusione delle somme ordinarie versate e per quelle straordinarie da versare legate al rifacimento dell'impianto di ascensore.

Il giudice adito, in primo grado, accoglieva la domanda di refusione delle somme a titolo di spese ordinarie, ma rigettava la domanda delle spese straordinarie, in quanto a parere del Giudice di Pace, si trattava di una delibera programmatica.

Avverso tale pronuncia, Tizio adiva il Tribunale (in grado di Appello) per la riforma parziale della sentenza con condanna di Caio ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. (principio della solidarietà passiva).

Il problema della vicenda: la delibera condominiale programmatica e l'azione di rivalsa concernente l'individuazione del soggetto (venditore o compratore) tenuto a sostenere le spese straordinarie.

Orbene, preliminarmente, giova ricordare che la delibera condominiale programmatica avviene quando una decisione riguardante un argomento d'interesse condominiale, viene rinviata all'assemblea successiva; dunque con tale delibera si intende l'atto di rimandare una decisione di notevole entità ad una prossima assemblea che verrà indetta dall'amministratore di condominio (es. per l'approvazione dei lavori).

Premesso ciò, poiché la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, deve ritenersi che, nella fattispecie in esame, la delibera adottata precedentemente aveva carattere programmatico atteso che in essa si fa unicamente riferimento alla approvazione dei preventivi senza che risultava l'indicazione né dell'impresa appaltatrice né del costo dell'intervento né degli oneri in concreto derivanti ai condomini.

=> Compravendita e spese straordinarie. Paga colui che è proprietario al momento della delibera definitiva.

L'interpretazione del Tribunale di Mantova. A tal proposito, il giudice adito, conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità, ha avuto modo di precisare che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula. (Cass. 2/5/2013 n. 10235; Cass. 3/2/2010 n. 24654).

Di talché, non può trovare fondamento il principio del diritto di rivalsa previsto dall'art. 63 disp. attuaz. c.c. in merito alla solidarietà passiva.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al ragionamento precedentemente esposto dal Giudice di Pace (in primo grado), il Tribunale di Mantova (in grado di appello), ha rigettato l'appello proposto da Tizio (compratore) con la condanna alle spese nei confronti di Caio (Venditore).

=> A delibera approvata i ripensamenti non contano nulla, a meno che…

Scarica Tribunale di Mantova del 5 gennaio 2016

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