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Se non comunichi l'acquisto dell'immobile, all'assemblea di condominio partecipa il precedente proprietario
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Se non comunichi l'acquisto dell'immobile, all'assemblea di condominio partecipa il precedente proprietario

Il Tribunale riconosce all'amministratore il potere di convocare in assemblea sia il vecchio che il nuovo proprietario di un immobile

Avv. Rosario Dolce del Foro di Palermo  

Il Tribunale di Firenze con sentenza del 29 gennaio 2016 riconosce all'amministratore il potere di convocare in assemblea sia il vecchio che il nuovo proprietario di un immobile, laddove gli stessi non abbiano comunicato l'avvenuta variazione

Ai sensi dell'articolo 1136, comma VI, codice civile “L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”. Il mancato o irregolare invito anche di uno solo dei compartecipi aventi diritto alla partecipazione assembleare è in grado di inficiare la legittimità della deliberazione adottata dall'assise, e, in quanto tale, la stessa risulterebbe impugnabile nel termine di trenta giorni dalla comunicazione per gli assenti (cfr, articolo 1137 c.c.).

=> Partecipazione all'assemblea del nuovo proprietario per conto del venditore

In assemblea deve essere sempre convocato il condòmino effettivo e non anche quello apparente (non da ultimo, cfr, Tribunale di Milano 07.02.2012 nr 1514). In effetti, il principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, secondo la giurisprudenza di legittimità e di merito non trova applicazione nel condominio.

Ma che succede se il nuovo proprietario non comunica all'amministratore la propria successione nella titolarità di un immobile? Secondo il Tribunale di Firenze (Sentenza del 29.01.2016) è legittima la pratica dell'amministratore di convocare in sede assembleare sia il vecchio che il nuovo proprietario, e ciò almeno fino a quando non sarà in grado di variare ufficialmente il registro anagrafe condòmini, annotando gli estremi dell'occorsa compravendita immobiliare.

=> Anagrafe condominiale e principio di apparenza del diritto. Prime applicazioni giurisprudenziali.

Il fatto.Il caso qui trattato riguarda la ipotesi in cui uno degli immobili ubicato in condòminiosia stato oggetto di compravendita e il nuovo condòmino abbia omesso di comunicare la variazione anagrafica all'amministratore.

L'amministratore ha proceduto, quindi, alla convocazione dell'assemblea dei condòmini del Condominio de quo inviando l'avviso al vecchio proprietario. Essendo trascorso più di un anno dall'avvenuta cessione, l'amministratore è però venuto a conoscenza (in gergo si dice: aliunde) della circostanza che l'immobile di che trattasi fosse stato compravenduto da un terzo soggetto. Prudenzialmente, ha quindi ritenuto opportuno estendere l'invito anche a tale soggetto.

Nella stessa assemblea dei condòmini, in rappresentanza della unità immobiliare di che trattasi, vi hanno preso parte entrambi: sia il nuovo che il vecchio proprietario.

L'adunanza ha poi assunto importanti deliberazione sul merito delle spese di manutenzione delle parti comuni dell'edificio e sulla debita ripartizione a ciascuna delle unità immobiliare di cui consta il fabbricato, imputandoli nominativamente al “vecchio proprietario”, rispetto la unità immobiliare in disamina.

La Sentenza.Il nuovo proprietario ha impugnato la deliberazione in commento affermandone la illegittimità in ragione della avvenuta convocazione del proprio dante causa e/o della contribuzione attiva che questo ha fornito rispetto le decisioni quivi assunte. Il Giudice fiorentino ha però respinto l'assunto è ritenuta proceduralmente corretta la prassi attivata dall'amministratore.

La irreprensibilità del procedimento di convocazione è stata ritenuta risiedere in un principio giurisprudenziale, secondo il quale: "Nell'ipotesi di alienazione di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto, affinché questi si legittimi di fronte al condominio quale nuovo titolale interessato a partecipale alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'acquirente o concorrente con quella dell'alienante, che, in forma adeguata, renda noto al condominio detto mutamento di titolarità, senza di che, e fin quando ciò non avvenga, resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari l'alienante”.

Ancora: "Anche se il regolamento di condominio faccia obbligo ai condomini, in caso di alienazione o cessione della loro quota, di indicare, per lettera raccomandata, all'amministratore il nome,il cognome e la residenza del nuovo comproprietario,non deve ritenersi necessaria l'osservanza di tale formalità quando la finalità cui essa e diretta - di portale, cioe, a conoscenza del condominio il mutamento del titolare di una delle quote - sia gia stata raggiunta, avendo il condominio acquistato aliunde quella conoscenza" ( cfr. Cass. Sezione II^, 9.1.1967 nr. 89 n Rv. 325753; cfr. Sentenza nr. 66/65, mass n 310046; Cass. Sezione II^, 14.3.1987 nr. 2658 RV 451776).

In conclusione. La decisione del Tribunale di Firenze ci pare assai innovativa, laddove consente la partecipazione all'assemblea dei condòmini di soggetti ormai divenuti estranei al condominio, ritenendo legittima la sostituzione da parte di costoro dell'effettivo avente diritto.E' però fatto ben noto che la qualità di “condòmino” si assume in ragione della titolarità dell'immobile ubicato all'interno del fabbricato condominiale, così come l'assunto per il quale in materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza di diritto.

In quanto tale – con i dovuti accorgimenti - siffatta decisione pare stridere con la previsione di cui all'articolo 1130 nr 6 del codice civile (non richiamato in Sentenza), nella misura in cui prevede che “ …costituisce onere dell'amministratore curare la tenuta del registro di anagrafe condòmini contente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento…”, sebbene riconosca, in seguito, che “

ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni…”

…”

Scarica Tribunale di Firenze - Sentenza del 29-01-2016

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