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Assemblea di condominio
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Assemblea di condominio

Tutto quello che c'é da sapere sull'assemblea di condominio

 

Assemblea di condominio

L'assemblea è l'organo supremo, preminente del condominio. E' la voce di questo, è la sua volontà all'interno del gruppo con riflessi immediati all'esterno. E' organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente". Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982.

Nel condominio cd. minimo (formato, cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché l'assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all'unanimità). Cass. 2 marzo 2017 n. 5329

È davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226) Trib. Salerno 10 novembre 2009

Il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all'ordine del giorno dell'assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363). Cass. 2 marzo 2006 n. 4127

L'assemblea raffigura una sorta di autorità privata, cui è riconosciuto un potere insolito nel sistema del diritto privato, dominato dal modello dell'autonomia, in cui i singoli sono vincolati soltanto dagli atti posti in essere con la loro volontà. Cass. 19 maggio 2004 n. 9463

L'assemblea condominiale - atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c. - può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale.

Ne consegue che le deliberazioni dell'assemblea dei condomini non sono impugnabili per difetto di competenza bensì restano soggette all'impugnazione a norma dell'art. 1137 c.c. soltanto per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, nella quale contrarietà confluisce ogni possibile deviazione del potere decisionale verso la realizzazione di fini estranei alla comunità condominiale. Cass. 13 agosto 1985 n. 4437

In caso di mancanza dell'amministratore, per la convocazione dell'assemblea ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. è sufficiente l'iniziativa del condominio, il quale può delegare persona di sua fiducia. Trib. Trani, 22 novembre 1984, in Vita not. 1985, 1295

Ai fini della validità di una deliberazione di assemblea condominiale, è privo di qualunque rilievo il fatto che la delibera impugnata sia stata adottata in un'assemblea straordinaria piuttosto che in un'assemblea ordinaria, o viceversa, giacché non esistono, tra le competenze di questi due tipi di assemblee, differenze di sorta, né sono previsti differenti quorum per la legale costituzione delle assemblee medesime, l'assemblea straordinaria essendo menzionata, in opposizione a quella ordinaria, dall'art. 66 disp. attuaz. c.c., soltanto per disporre che l'assemblea ordinaria deve essere convocata annualmente, a differenza di quella straordinaria, che è convocata in qualsiasi momento in caso di necessità. Cass. 08 giugno 1984 n. 3456

=> Assemblea condominiale e interpretazione del regolamento

Avviso di convocazione assemblea di condominio

Art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.:

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

=> La mancata convocazione di un condomino alla riunione

Deve ritenersi che il legislatore abbia voluto tipizzare le forme della comunicazione limitandole a quelle che garantiscano la effettiva conoscibilità della convocazione stessa; ritenuto che, quindi, se in passato vigeva in passato il principio di libertà delle forme, come sancito dalla giurisprudenza di legittimità citata, per cui l'unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo, con le modifiche intervenute con la L. n. 220 del 2012 l'amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma [...]. Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350

In tema di avviso di convocazione recapitato a mezzo raccomandata A/R come nel caso di specie, lo stesso si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui, in caso di assenza del destinatario, viene rilasciato l'avviso di giacenza da parte dell'Ufficio Postale (per tutte Cass. Civ. 1188/2014). Trib. Bari 7 gennaio 2016 n. 53

Il termine di cui all'art. 66 disp att cc và calcolato a ritroso a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per la prima convocazione dell'assemblea mentre è controverso se l'avviso debba pervenire all'interessato cinque giorni liberi prima della data fissata per l'assemblea e, quindi, se si debba tenere conto o meno del giorno della ricezione.

Al riguardo si ritiene che, quando la legge per la decorrenza di un termine fà riferimento al dies ad quem, il giorno finale dal quale il termine decorre all'indietro viene ad assumere il valore di termine iniziale che, ai sensi dell'art. 155 cpc, non si computa mentre và computato il giorno finale che funziona da termine onde l'espressione 'almeno' di cui all'art. 66 disp. att. cc non ha significato equipollente a quella di `giorni liberi' ma serve solo a precisare che la comunicazione dell'avviso oltre il quinto giorno prima della data fissata per la riunione è tardiva. Trib. Roma 14 gennaio 2015 n. 623

Attesa la natura di atto unilaterale recettizio dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, deriva che esso deve essere non soltanto inviato, ma altresì ricevuto entro il termine previsto dalla legge. Cass. 26 settembre 2013 n. 2204

È principio consolidato in giurisprudenza quello secondo cui l'avviso di convocazione previsto dall'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. debba non soltanto essere inviato ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza (Trib.

Busto Arsizio, 28 settembre 2011), trovando ragione nella necessità di assicurare al condomino un adeguato spatium deliberandi tra la conoscenza della convocazione e l'assemblea, al fine di mettere il medesimo in condizioni di scientemente decidere la propria strategia partecipativa e, in ultima analisi, garantire effettività alla partecipazione (Trib. Roma, sez. V, 24 agosto 2009, n. 17594).

La previsione normativa, la cui violazione è causa di annullamento della delibera assembleare, può essere derogata dal regolamento di condominio esclusivamente in senso migliorativo per il condomino, con previsione di un termine più ampio di cinque giorni tra la ricezione dell'avviso e la convocazione (Trib. Roma, sez. V, 7 luglio 2009, n. 15048). Trib. Monza 12 marzo 2013

Costituisce abuso del diritto l'impugnazione da parte di un condomino delle delibere dell'assemblea condominiale che sia basata sul mancato rispetto per un solo giorno del termine di cinque giorni previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. per la convocazione dei condomini all'assemblea. App. Firenze, 19 settembre 2012 n. 1186, in Giustizia Civile 2013, 5-6, I, 1235.

La diramazione dell'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale senza il rispetto del termine di preavviso di cinque giorni deve qualificarsi atto contrario alla legge soggetto alla sanzione dell'annullabilità poiché integra violazione di prescrizione legale attinente al procedimento convocativo traducentesi in vizio formale (nel caso di specie, il condomino aveva ricevuto l'avviso due giorni antecedenti la data di prima convocazione). Trib. Ariano Iripino 9 settembre 2004, in Giur. merito 2005, 1, 55

Qualora il condominio dia prova della regolare notifica, a mezzo posta, di un plico la cui datazione porta a presumere che il suo contenuto fosse l'avviso di convocazione assembleare, è onere del condomino, destinatario dell'avviso, dimostrare, ai fini dell'accertamento dell'omessa convocazione, che detto plico non conteneva alcuna lettera al suo interno, ovvero ne recava una di contenuto diverso da quello indicato dal mittente. Trib. Bologna, 24 gennaio 2011, in Arch. locazioni 2011, 6, 826

L'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati incombe al condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo (Cass., Sez. 2^, 25 marzo 1999, n. 2837).

E sebbene tale prova possa essere desunta anche da presunzioni, non si può attribuire al comportamento dei condomini partecipanti ad un'assemblea non totalitaria, i quali nulla abbiano eccepito al riguardo, valore di prova presuntiva univoca della ricezione dell'avviso di convocazione anche da parte di quei condomini che a tale seduta non abbiano preso parte. Cass. 13 novembre 2009 n. 24132

Delega per assemblea condominiale

Art. 67, primo, secondo e quinto comma, disp. att. c.c.

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

[...]

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

I rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto. Cass. 12 dicembre 2012 n. 2218

In tema di assemblea condominiale, laddove l'amministratore in carica sia stato munito di delega cd. "vincolata" al voto di conferma dell'amministratore medesimo e, dunque, non agisca nell'esercizio di un potere discrezionale, attenendosi - piuttosto - alla puntuale osservanza della scelta specificamente effettuata a monte dal condomino delegante, non può ravvisarsi la sussistenza di un conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato. Trib.

Roma 15 marzo 2012 n. 5411, Arch. locazioni 2012, 4, 432. N.B. In seguito all'entrata in vigore della riforma del condominio è la legge a vietare qualunque delega all'amministratore di condominio.

La modifica del regolamento condominiale, non contrattuale ed adottato con deliberazione delle maggioranza dei partecipanti all'ente di gestione, nel senso di limitare il potere dei condomini stessi di farsi rappresentare nelle assemblee, riducendolo a non più di due deleghe - come nella specie conferite ad altri partecipanti alla comunione - per ogni assemblea, non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire in questa a mezzo di rappresentante (art. 67 I comma disp. att. c.c.) ma regola l'esercizio di quel diritto, inderogabile (secondo quanto si evince dal successivo art. 72) a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione singolarmente e nel loro complesso considerati(in proposito anche cass. nn 853-73, 4530-80). Cass. 29 maggio 1998 n. 5315

In difetto di alcuna previsione legislativa al riguardo, solo il regolamento di condominio può limitare il numero di deleghe da attribuire ad una stessa persona. In tal caso, la violazione della norma regolamentare dà luogo ad annullabilità della delibera. Trib. Barcellona P.G. 5 maggio 1994, in Arch. locazioni 1995, 652 N.B.

In seguito all'entrata in vigore della riforma del condominio è la legge a vietare, raggiunto un determinato numero di condòmini, la così detta incetta di deleghe. Resta valida, quindi, al suo superamento l'indicazione riguardante l'annullabilità della delibera.

È valida la clausola del regolamento di condominio che esclude che in assemblea ogni partecipante possa rappresentare più di un condomino ed, inoltre, che la delega sia conferita ad un estraneo. Trib. Milano 15 giugno 1989, in Arch. locazioni 1991, 157

La delega a partecipare all'assemblea condominiale conferita da un condomino ad un terzo si presume conferita anche dal coniuge comproprietario dell'unità immobiliare. Trib. Milano 17 novembre 1988, in Arch. locazioni 1989, 726

In materia di condominio negli edifici, considerato il carattere inderogabile e l'ampia portata letterale della norma che attribuisce al condomino il diritto di intervenire in assemblea ed esprimere il voto anche a mezzo di rappresentante (art. 67 comma 1 e 72 disp.att. c.c.), deve ritenersi nulla per contrasto con norma imperativa non solo la clausola del regolamento condominiale che escluda in principio tale diritto, ma anche quella che, consentendo il conferimento delle delega soltanto al coniuge o parente entro il secondo grado del condominio, introduce gravi ed ingiustificate limitazioni al concreto esercizio di quel diritto, restringendo in modo eccessivo ed indiscriminato il novero delle persone alle quali il condomino può conferire l'incarico di rappresentarlo. Trib. Fermo 4 marzo 1983, in Giur. it. 1983, I,2,568

=> Delega assemblea condominiale, cosa c'è da sapere per non commettere errori

Impugnazione delibera condominiale

Art. 1137 c.c. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806

Ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio.

Se il condomino agisce per sentir dichiarare [inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, quest'ultima viene contestata nella sua globalità, sicché la competenza deve determinarsi con riguardo al valore dell'intera spesa deliberata; ove, invece, il condomino deduca. per qualsiasi diverso titolo, l'insussistenza della propria obbligazione, il valore della causa va determinato in base al solo importo contestato, perché la decisione non implica una pronuncia sulla validità della delibera di spesa nella sua globalità. Cass. 20 marzo 2017 n. 7140

Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori (ex plurimis, Cass., sez. 2, sent. n. 869 del 2012). Cass. 5 gennaio 2017 n. 151.

Ai fini del decorso del termine di impugnazione, ex art. 1137 c.c., la comunicazione, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, del verbale assembleare al condomino assente all'adunanza si ha per eseguita, in caso di mancato reperimento del destinatario da parte dell'agente postale, decorsi dieci giorni dalla data di rilascio dell'avviso di giacenza ovvero, se anteriore, da quella di ritiro del piego, in applicazione analogica dell'art. 8, comma 4, della l. n. 890 del 1982, onde garantire il bilanciamento tra l'interesse del notificante e quello del destinatario in assenza di una disposizione espressa, non potendo la presunzione di cui all'art. 1335 c.c. operare relativamente ad un avviso - quale quello di giacenza - di tentativo di consegna, che non pone il destinatario nella condizione di conoscere il contenuto dell'atto indirizzatogli. Cass. 14 dicembre 2016 n. 25791, in Giustizia Civile Massimario 2017

Sempre ai fini dell'individuazione del momento di decorrenza del termine per l'impugnazione delle delibere condominiali, ha precisato altresì che in capo al condomino assente non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacchè soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione, "iuris tantum", di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29386 del 28/12/2011). Cass. 2 agosto 2016 n. 16081: la pronuncia s'inserisce in un filone teso ad individuare l'inizio della decorrenza del termine di cui all'art. 1137 c.c. nel deposito dell'avviso di giacenza nella cassetta postale del destinatario.

In materia di impugnazioni di delibere assembleari l'interesse ad agire deve escludersi quando la delibera non abbia alcun contenuto decisorio di talché alcun effetto abbia la sua rimozione. Trib. Grosseto 9 luglio 2016 n. 520

La legittimazione ad impugnare una Dedlib. assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonchè ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l'azione verso il condominio rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri. Cass. 25 maggio 2016 n. 10866

Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate, trascurando tuttavia di prendere in considerazione il fatto che il vizio del quale risulterebbe affetta la delibera con la quale sono stati approvati i lavori, il cui corrispettivo pro quota e oggetto della richiesta monitoria, rientrerebbe propriamente tra quelli idonei a determinare la ben più radicale conseguenza della nullità della libera. Cass. 12 giugno 2016 n. 305, la sentenza precisa che rispetto alle ipotesi di nullità delle delibere condominiali, la stessa può essere rilevata dal giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo, non essendo necessaria, come per l'annullabilità, l'impugnazione della delibera contestata.

In tema di condominio degli edifici, con riguardo alle delibere assembleari, nell'ipotesi di impugnazione delle stesse, in applicazione della regola generale dettata dall'art. 163 c.p.c., l'impugnazione va proposta con citazione giacché l'art. 1137 c.c. non ne disciplina la forma.

Qualora nel corso del giudizio avvenga la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, col venir meno della situazione di contrasto fra le parti viene meno anche l'interesse alla decisione essendo così possibile pronunciare la cessazione della materia del contendere. Trib. Cagliari 24 luglio 2015 n. 2470, in Guida al diritto 2016, 8, 96

L'impugnazione della delibera condominiale è inammissibile per inosservanza del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c. per essere proposta oltre il termine di trenta giorni dalla comunicazione della delibera impugnata. Trib. Salerno 1 aprile 20145 n. 1476, in Redazione Giuffrè 2015

La delibera condominiale in questione fosse inficiata da nullità e, quindi, sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., per le delibere condominiali solo annullabili. Cass. 3 ottobre 2013, n. 22634

=> Impugnazione delibera condominiale e mediazione.

Ordine del giorno assemblea condominiale

In relazione all'ordine del giorno è invalida e va annullata la delibera che, partendo dall'ordine del giorno relativo all'installazione di valvole termostatiche, finsica per decidere in merito al distacco dall'impianto centralizzato di un condòmino.

Ciò perché l'assente o il dissenziente a discutere sull'argomento non può, in alcun modo, prevedere che si sarebbe discusso e deciso in ordine all'argomento distacco dell'unità immobiliare in questione dall'impianto centralizzato, non è stato posto in condizione di valutare, consapevolmente, se partecipare o meno alla discussione, eventualmente decidendo di partecipare alla stessa, onde poter orientare le decisioni sul punto e sottoporre all'assemblea sia le eventuali obiezioni sia i suggerimenti più opportuni. Trib. Genova 3 aprile 2015 n. 1088

L'omessa indicazione di un argomento, poi, deliberato, all'ordine del giorno, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito la irregolarità della convocazione (sent. 24 agosto 1998 n. 8344). Cass. 19 novembre 2009 n. 24456

Nessuna violazione di legge può individuarsi nel rifiuto dell'amministratore di inserire all'ordine del giorno dell'assemblea alcuni argomenti proposti da essi ricorrenti. Non vi è alcuna disposizione di legge che obblighi l'amministratore ad inserire all'ordine del giorno gli argomenti richiesti da singoli condomini; poichè il codice civile prevede, all'art. 66 disp. att., che due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, possono chiedere all'amministratore la con vocazione di una assemblea straordinaria, ovvero possono provvedervi direttamente in caso di mancato adempimento alla richiesta, deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata. Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336

La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari. Cass. 19 maggio 2008 n. 12650

Qualora una delibera condominiale assunta all'unanimità sia sottoscritta da tutti i condomini, e abbia quindi valore di un vero e proprio accordo contrattuale tra tutti i partecipanti al condominio, non rilevano le modalità di convocazione e di costituzione dell'assemblea, né l'eventuale mancata indicazione dell'oggetto dell'ordine del giorno comunicato, né il difetto della indicazione, nel verbale, delle quote millesimali dei votanti, non essendovi né assenti (in senso giuridico) né dissenzienti.

In una tale evenienza non rileva neppure che la delibera incida su diritti individuali dei partecipanti o comportasse la modifica e la disposizione di parti comuni, sussistendo l'accettazione espressa nella forma scritta richiesta per tali atti, dei soggetti titolari di detti diritti. Cass. 10 ottobre 2007 n. 21298, in Guida al diritto 2007, 47, 59

In particolare la disposizione dell'articolo 1105, terzo comma, c.c. - applicabile anche in materia di condominio di edifici - la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea (sentenza 25-11-1993 n. 11677).

L'accertamento della sussistenza della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale - nonché della pertinenza della deliberazione dell'assemblea al tema in discussione indicato nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione - è poi demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato (sentenza citata 19-2-1997 n. 1511). Cass. 27 marzo 2000 n. 3634 N.B.

La sentenza, resa prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, contiene un principio applicabile anche attualmente, posto che l'art. 66 disp. att. c.c. che fa riferimento all'ordine del giorno, ha sostanzialmente ripreso l'elaborazione giurisprudenziale in materia.

Si verifica la cessazione della materia del contendere per difetto d'interesse ogni qual volta l'assemblea condominiale, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto della impugnazione ponendo in essere, pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido (sent. nn. 6304 del 1995, 3159 del 1993 d13740 del 1992). Cass. 9 dicembre 1997 n. 12439

L'inserimento nell'ordine del giorno dell'argomento concernente la discussione e l'approvazione del rendiconto, che, preventivamente redatto e messo a disposizione dei condomini, riportava anche l'accantonamento delle somme derivanti dalla locazione dell'alloggio condominiale e la loro destinazione a coprire le spese di ordinaria manutenzione, soddisfaceva appieno l'esigenza di una corretta informazione dei condomini sugli argomenti da trattare in assemblea. Cass. 28 agosto 1997 n. 8167

L'incompletezza dell'ordine del giorno determina la semplice annullabilità e non già la nullità assoluta della deliberazione dell'assemblea dei condomini, la quale, perciò, deve essere impugnata nel termine di 30 gg. di cui all'art. 1137 c.c. Cass. 9 luglio 1980 n. 4377, in Giust. civ. Mass. 1980, fasc. 7

=> Come disporre l'integrazione dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale?

Verbale assemblea condominiale

E' inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale..." (ex multis: Cass. Civile, sez.

II, 8 marzo 1997, n° 2101; la Suprema Corte è pervenuta a tale decisione, argomentando sulla base della tesi che attribuisce alla verbalizzazione la natura di forma ad substantiam o ad probationem, a seconda del contenuto della deliberazione). Trib. Salerno 7 ottobre 2016 n. 4499

Il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (Cass., Sez. 2, 13 ottobre 1999, n. 11526). Cass. 18 agosto 2015 n. 16774

Il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 cod. civ., deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali.

Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l'assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte (Cass. n. 24132 del 2009). Cass. 31 marzo 2015 n. 6552

=> Entro quando va comunicato il verbale assembleare

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