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La casa si può acquistare anche con un assegno scoperto?
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La casa si può acquistare anche con un assegno scoperto?

L'assegno scoperto per la caparra non annulla il preliminare di vendita di un immobile

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo.

"Il preliminare di compravendita di un immobile è da ritenersi comunque valido anche in presenza di una caparra concordata emessa dal promissario acquirente che è risultata priva di provvista al momento della sua emissione".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24747 del 5 dicembre 2016 n. 24747 in materia di validità del contratto preliminare.

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I fatti di causa. Caio (promissario acquirente) veniva citato in giudizio davanti al Tribunale da Tizio (promittente venditore) per la condanna in via principale al pagamento del doppio della caparra ex art. 1385 c.c., previo accertamento del legittimo esercizio di recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di un immobile di civile abitazione disatteso dal promittente alienante.

Chiedeva inoltre la condanna al risarcimento del danno, in accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento, ex art. 1453 c.c.

In primo grado, il Tribunale adito accoglieva la richiesta di Caio e condannava Tizio al pagamento del doppio della caparra.

In secondo grado, la corte territoriale riformava la sentenza impugnata e dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente in quanto, a parere della Corte d'Appello, il mancato adempimento (della caparra) era causa legittima di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente. Avverso tale sentenza Caio ha proposto ricorso in Cassazione.

La caparra. È la somma di denaro o di altre cose fungibili che una parte versa all'altra come anticipo della prestazione finale (caparra confirmatoria) o come corrispettivo del diritto di recesso (caparra penitenziale).

I due tipi di caparra, seppure simili, sono molto diverse tra loro per presupposti ed effetti. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) rappresenta una garanzia tramite la quale, in caso di inadempimento di una delle due parti (acquirente o venditore) se è inadempiente la parte che ha dato la caparra l'altra parte può: trattenerla e chiedere l'esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito; oppure, recedere dal contratto ritenendo la caparra.

Invece, se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra l'altra parte può: chiedere l'esecuzione del contratto o il risarcimento del danno subito; oppure recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Quanto alla caparra penitenziale (1386 c.c.), la garanzia della possibilità del mancato adempimento è preventiva: quando una delle parti interessate, per esempio acquirente e venditore di un immobile, non intenda concludere un contratto la caparra ha la funzione di risarcimento al danno subito da una delle due parti.

Quindi se recede la parte che ha dato la caparra, l'altra parte può trattenere la caparra senza poter chiedere altro; se recede la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può esigere il doppio della caparra versata senza poter chiedere altro.

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Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, la Corte territoriale aveva errato nel ritenere che nel caso in esame, la caparra aveva perduto la funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale dato che l'assegno con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata al momento della sua emissione era privo di provvista, perché la funzione della caparra era stata assolta dalla messa a disposizione della somma e non anche dall'immissione della stessa, nella disponibilità del destinatario.

Difatti secondo un orientamento giurisprudenziale di legittimità la caparra ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario anche se l'effetto proprio della caparra si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall'assegno, e quindi salvo buon fine (Cass. n. 17127/11).

Ed ancora,in caso di pagamento effettuato mediante assegni di conto corrente, l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata; tuttavia, poiché l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo, invece, al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica, in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento (Cass. 17749/09).

Conformemente al citato orientamento giurisprudenziale, a parere della corte di legittimità, nel caso si specie il contratto di caparra, quale contratto reale, si era perfezionato.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha accolto il ricorso di Caio (promissario acquirente) e per l'effetto ha confermato la validità del preliminare di vendita.

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Scarica Corte di Cassazione, del 5 dicembre 2016, n. 24747

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