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Lavori straordinari in condominio, paga chi li ha deliberati
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Lavori straordinari in condominio, paga chi li ha deliberati

Casa assegnata alla ex moglie: chi paga i lavori straordinari deliberati dall'assemblea condominiale?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di lavori straordinari deliberati dall'assemblea condominiale, il soggetto debitore verso la compagine è il titolare del diritto reale al momento della loro decisione, senza che a nulla valga il fatto che gli stessi siano stati eseguiti, in tutto o in parte, dopo la cessione anche parziale del diritto.

Questa, in estrema sintesi, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9998 depositata in cancelleria il 20 aprile 2017.

Il fatto: moglie e marito si separavano. La casa coniugale, di esclusiva proprietà dell'uomo, veniva assegnata in abitazione alla donna, affidataria dei figli minori.

Il marito, che prima dell'assegnazione aveva concorso a deliberare lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, le ingiungeva, tramite decreto ingiuntivo, il pagamento delle quote inerenti tali interventi conservativi.

=> Manutenzione straordinaria deliberata in assemblea ordinaria

La signora propose opposizione respinta tanto in primo quanto in secondo grado: per i giudici di merito, per varie ragioni, era lei a dover pagare.

Da qui il ricorso in Cassazione: gli ermellini cassando la decisione impugnata senza rinvio (e quindi decidendo il maniera definitiva) hanno accolto il ricorso e quindi revocato il decreto ingiuntivo.

Vediamo perché.

Una premessa è d'obbligo: la sentenza non affronta il tema dell'imputabilità al proprietario o al titolare di diritto reale di godimento delle spese straordinarie (aspetto che resta estraneo alla sentenza in esame), quanto l'imputabilità delle spese a chi è divenuto titolare di un diritto reale successivamente.

La fattispecie riguarda il diritto di abitazione sulla casa famigliare (che già di per sé è controversamente ricondotto nell'alveo dei diritti reali di godimento), ma il principio espresso vale per tutti di diritti reali su beni in condominio.

Che cosa dice esattamente la Corte di Cassazione? I giudici non fanno altro che richiamare quell'orientamento che, con il passare del tempo, diviene sempre più maggioritario.

In sostanza questo, così schematicamente riassunto:

  • le obbligazioni condominiali sono obbligazioni propter rem;
  • in quanto tali sono riferibili al titolare del diritto reale nel momento in cui sono sorte;
  • in ambito condominiale l'insorgenza dell'obbligo contributivo in relazione alle spese per manutenzione straordinaria va rintracciato al momento della deliberazione dei lavori (ossia della scelta dell'impresa con approvazione del costo);
  • chi diviene titolare di diritti (proprietà o altri) sulle unità immobiliari in condominio, successivamente non è tenuto a pagare;
  • a nulla rileva il fatto che l'esecuzione dei lavori – in tutto o in parte – sia avvenuta successivamente alla cessione/costituzione del diritto reale sul bene immobile.

Naturalmente, aggiungiamo noi, va sempre fatta salva, verso il condominio, la solidarietà tra venditore e acquirente ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. Il caso di specie, però, non è questo: qui nessuno ha ceduto, ma è stato costituito un diritto (abitazione) limitandone un altro (proprietà).

Essendo questo lo stato dell'arte – al momento – è fondamentale regolare la questione al momento della vendita o comunque della costituzione del diritto, nel caso in cui ciò sia possibile.

Scarica Cass. 20 aprile 2017 n. 9998

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