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Art. 1138 c.c. - Regolamento di condominio
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Art. 1138 c.c. - Regolamento di condominio

Art. 1138 del Codice Civile

 

Art. 1138 c.c.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Sul piano generale, si può dire che il regolamento condominiale è lo strumento che:

  • disciplina l’utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino),
  • stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell’edificio, nonché quelle relative all’amministrazione (art. 1138 c.c.);
  • contiene le tabelle millesimali (art. 68 disp. att. c.c.), che esprimono in millesimi il valore della proprietà di ciascun condomino;
  • può essere di natura contrattuale, oppure approvato a maggioranza dall’assemblea.

Il regolamento approvato a maggioranza (o di natura assembleare o cd. interno) deriva da una delibera assembleare approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (appositamente convocata) che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.).

Si ricorda, a questo riguardo, che le norme di riferimento per l’individuazione della maggioranza necessaria per l’approvazione non sono state toccate dalla riforma: l’art. 1138, comma 3, prima parte, c.c. continua infatti a stabilire che «Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136», ed altrettanto il richiamato art. 1136, comma 2.

È poi importante sottolineare che il codice civile, all’art. 1138, disciplina soltanto i regolamenti di condominio assembleari, individuando per i medesimi un elenco di materie che necessitano di essere regolamentate. Non si tratta però di un’elencazione tassativa: sono, infatti, molto frequenti i regolamenti di condominio che disciplinano questioni ulteriori rispetto al contenuto minimo essenziale prescritto dal Legislatore.

Inoltre, il regolamento condominiale approvato dall’assemblea è vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti, e obbliga anche il conduttore, il quale acquisisce dal proprietario-locatore una posizione giuridica che, peraltro, non può essere più ampia di quella del suo dante causa.

Si segnala, al riguardo, l’ormai decennale orientamento della Corte di Cassazione secondo cui «il condomino, siccome primo_testo destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, se ed in quanto agevolate da sua culpa in eligendo e da sua culpa in vigilando o, comunque, dall’omissione di tutto quanto sia esigibile da lui” (Cass. civ., 29 agosto 1997, n. 8239).

Il regolamento contrattuale o esterno deriva invece da un atto di accettazione da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: viene di norma predisposto dal costruttore-venditore dell’edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini; esso disciplina sia i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore. Inoltre, ai fini dell’individuazione del suo possibile contenuto, dovrà farsi riferimento alla generale disciplina dei contratti, non trovando questo tipo di regolamento sostanziali limiti nelle norme previste per la materia condominiale – ad eccezione di norme assolutamente indisponibili da parte dei privati, quali, ad esempio, i casi di innovazioni vietate di cui all’art. 1120 c.c., che tutelano interessi di natura pubblicistica (SALCIARINI [a cura di], Il regolamento e le tabelle millesimali, Milano, 2013, 9).

Questa tipologia è sicuramente la più diffusa nella pratica, anche in considerazione della crescente realizzazione di condomini di notevoli dimensioni, nell’ambito dei quali risulta più complesso approvare un regolamento in assemblea.

Si distingue inoltre tra:

  • disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (quali, ad esempio, quelle relative alla destinazione delle proprietà esclusive, o alla modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e
  • norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).

Le prime hanno natura contrattuale e possono perciò essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell’edificio condominiale (Cass. civ., 18 aprile 2002, n. 5626); le seconde hanno natura tipicamente regolamentare e possono quindi essere modificate con deliberazione dell’assemblea adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c.


REGOLAMENTO ASSEMBLEARE

 

REGOLAMENTO CONTRATTUALE


Disciplinato dalle norme del codice civile in materia condominiale ?

Natura

? Estraneo alla disciplina condominiale, riferibile alla disciplina generale sui contratti

Approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza di cui all’art. 1138, c. 3, c.c. ?

approvazione

? Di norma predisposto dal costruttore, richiede il consenso unanime di tutti i condomini

La legge individua le materie regolamentabili, anche se non è un’elencazione tassativa ?

contenuto

? A contenuto sostanzialmente libero, (esclusi in ogni caso i diritti indisponibili)

Non può limitare diritti dei condomini loro riconosciuti dalla legge, né attribuire facoltà non previste ?

limiti

? Può limitare diritti o facoltà spettanti ai singoli condomini; può imporre obblighi non previsti dalla legge

Vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti, e per i loro futuri aventi causa ?

efficacia

? Efficacia immediata per gli approvanti / stipulanti; può essere estesa ai futuri condomini secondo specifici meccanismi


IL REGOLAMENTO FACOLTATIVO

Come indicato, l’art. 1138 c.c. prevede espressamente che «Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento».

Dal dato letterale, si può quindi desumere che nei condomini con un numero di partecipanti pari o inferiore a dieci l’adozione del regolamento sia solo facoltativa e rimessa all’autoregolamentazione dell’assemblea.

Ai fini dell’individuazione del numero di condomini si deve fare riferimento al numero delle unità immobiliari di proprietà esclusiva di soggetti diversi; ne consegue che se due o più appartamenti dello stabile sono di proprietà dello stesso condomino, gli stessi, ai fini del computo in questione, vanno considerati come una sola unità (TERZAGO, Il condominio, Milano, 2000, 542).

Secondo l’orientamento dominante in dottrina, nei condomini con meno di undici condomini il regolamento dovrà essere comunque formato ed approvato con la stessa maggioranza prevista dall’art. 1138, comma 3, c.c. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio); altri autori ritengono invece che sia più corretto applicare le maggioranze previste per ogni singola materia dall’art. 1136 c.c.

Si segnala infine che la disciplina di cui all’art. 1138 c.c. trova applicazione anche con riguardo al cd. condominio minimo, ossia quello in cui vi sono solo due partecipanti, cui è conferita la qualifica di condomino: in tal caso, il regolamento dovrà essere approvato da entrambi.

Quella appena richiamata è una delle novità introdotte dalla riforma, la quale, sul punto, ha recepito un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, secondo il quale «la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni» (Cass. civ., sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046).

La nuova disciplina conferma infatti che al condominio minimo sarà applicabile la normativa riservata al condominio negli edifici. Il regime condominiale si instaura infatti nel momento in cui un fabbricato viene ripartito in più unità immobiliari assegnate, in via esclusiva, a soggetti differenti (Cass. civ., 26 gennaio 1982, n. 510), mantenendosi la proprietà comune sulle parti e sui servizi necessari al godimento delle proprietà esclusive: decisivo ai fini dell’applicazione delle norme dettate in materia di condominio non è dunque il numero dei titolari di dette proprietà, ma la relazione di accessorietà tra beni comuni e beni oggetto di proprietà esclusiva (Cass. civ., 7 luglio 2000, n. 9096), ossia la situazione in cui i diversi piani o porzione di piani sono, in generale, in rapporto con le parti in comune a tutti i condomini.

IL CONTENUTO DEL REGOLAMENTO: LIMITI E DIVIETI

Come si è accennato, il regolamento di condominio contiene un elenco di divieti di natura eterogenea a carico dei condomini, le cui norme possono così suddividersi:

  • norme di comportamento, le quali si riferiscono all’utilizzazione dei beni comuni, dotate di piena vincolatività in quanto norme tipicamente regolamentari;
  • norme di godimento ed utilizzo delle proprietà esclusive, sorrette dal consenso contrattuale e, di conseguenza, idonee a porre limitazioni ai diritti dei relativi proprietari (Così CELESTE, SALCIARINI, Il regolamento di condominio e le tabelle millesimali, Milano, 2006, 310-311) .

Tenendo presente che solo per il regolamento assembleare la legge prevede il concreto ambito di competenza, è possibile affermare che il regolamento può contenere norme nelle seguenti materie:

  • uso delle parti comuni
  • ripartizione delle spese comuni
  • tutela del decoro dell’edificio
  • norme relative all’amministrazione.

CONTENUTO DEL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE


Utilizzazione delle parti comuni ? Disciplina delle modalità di godimento dei beni e degli impianti (ad es., uso dell’ascensore, fruizione delle scale comuni, godimento del cortile condominiale)

Ripartizione delle spese ? Verifica e applicazione dei cr iter i fissat i da lla legge (in materia di spese per le scale, l’ascensore, il lastrico, l’acqua , l’impianto di r iscaldamento, il distacco unilaterale da ll’impianto centra lizzato, il portierato)
Inammissibili deroghe ai criteri medesimi

Decoro dell’edificio ? Definizione della nozione di decoro e dei criteri per l’accertamento della sussistenza di un’eventuale lesione Divieto di interventi sulle parti private quando siano necessari alla relativa tutela

Amministrazione dello stabile ? Disciplina dei vari aspetti della gestione, riguardanti, ad esempio, l’amministratore1, l’assemblea2, la fornitura di determinati serv izi

Inoltre, le norme del regolamento assembleare non devono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 - oltre che degli artt. 63, 66-67, 69 disp. att. c.c.; il regolamento assembleare non può, in definitiva, contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile: tali deroghe sono ammesse soltanto ove risultino deliberate all’unanimità.



Disposizioni del codice civile inderogabili da parte del regolamento assembleare


Art. 1118, comma 2, c.c. ? Inammissibilità della rinuncia del singolo condomino sui diritti al medesimo spettanti, al fine di sottrarsi al contributo nelle relative

Art. 1119 c.c. ? Indivisibilità delle parti comuni

Art. 1120 c.c. ? Disciplina delle innovazioni – con particolare riferimento a quelle vietate

Art. 1129 c.c. ? Modalità di nomina, conferma, revoca e durata dell’incarico dell’amministratore

Art. 1131 c.c. ? Rappresentanza e legittimazione processuale dell’amministratore

Art. 1132 c.c. ? Dissenso alle liti

Art. 1136 c.c. ? Funzionamento dell’assemblea

Art. 1137 c.c. ? Impugnazione delle delibere assembleari

Art. 63 disp. att. c.c. ? Riscossione forzosa dei contributi condominiali/Responsabilità solidale venditore-acquirente per oneri derivanti dalla gestione del fabbricato/Sospensione al condomino moroso dei servizi comuni

Art. 66 disp. att. c.c. ? Convocazione dell’assemblea e preavviso

Art. 67 disp. att. c.c. ? Diritto di partecipazione all’assemblea

Art. 69 disp. att. c.c. ? Revisione delle tabelle millesimali

1 Si rammenta che le regole dell’incarico dell’amministratore sono state profondamente modificate dalla riforma del 2012 (natura del rapporto; nomina; revoca e dimissioni; durata; requisiti, garanzie; compenso; rendiconto e contabilità; riscossione; registri; attribuzioni-rappresentanza-legittimazione processuale).

È dunque presumibile che le clausole dei regolamenti assembleari finiscano per incidere diversamente su tale complesso di regole, contenendo, a seconda dei casi, specificazioni della disciplina normativa (ad esempio, per la tipologia del conto corrente da attivare obbligatoriamente a favore del condominio), introducendo requisiti ulteriori (ad esempio, per la nomina dell’amministratore, rispetto a quelli previsti dall’art. 71 bis disp. att. c.c.), o stabilendo particolari modalità (ad esempio, per la redazione e la presentazione, da parte dell’amministratore, del preventivo). Per approfondimenti, si veda Salciarini, Il regolamento e le tabelle millesimali, Milano, 2013, pp. 42-43.

2 In materia di procedimento assembleare, il regolamento di condominio potrebbe contenere una serie di regole ad integrazione o precisazione delle norme di legge, per quanto riguarda, ad esempio, le funzioni e le competenze dell’assemblea, i principio generali, termini, tempi e modalità di convocazione, luogo, contenuto dell’avviso, delega, discussione e votazione, ecc., tenendo presente che anche in tale ambito la riforma è intervenuta a disciplinare diversamente taluni aspetti. Sia per tali modifiche che per quelle di cui al numero precedente si rinvia alle sezioni ad esse espressamente dedicate del presente lavoro.

Immissioni condominiali e clausole regolamentari

Una particolare materia su cui può incidere un regolamento è quella delle immissioni, un argomento particolarmente “spinoso” nella vita in comune negli edifici condominiali.

È così possibile, in tema di immissioni rumorose, inserire nel testo del regolamento condominiale una disposizione del seguente tenore:
Divieti a carico dei condomini

È vietato arrecare disturbo agli altri condomini, specie nelle ore di riposo diurno e notturno.
Tra le ore 13 e le ore 15, e tra le ore 23 e le ore 8, qualsiasi rumore o suono, naturale o artificiale, dovrà essere attenuato in modo tale da non arrecare alcun pregiudizio ai vicini.
Gli strumenti musicali potranno essere utilizzati esclusivamente nei seguenti orari: dalle ore … alle ore … e dalle ore … alle ore ….

Si segnala inoltre che le clausole regolamentari possono introdurre disposizioni più severe e rigide della generale normativa di cui all’art. 844 c.c., imponendo divieti assoluti e tassativi di svolgimento di determinate attività: al riguardo, infatti, la Corte di Cassazione ha chiarito che «Qualora i condomini, con il regolamento di condominio, abbiano disciplinato i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni, con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 cod. civ., che ha carattere dispositivo, della liceità o meno della concreta immissione si deve giudicare non alla stregua del principio generale posto dalla legge, bensì del criterio di valutazione fissato nel regolamento» (Cass. civ., 14 novembre 1978, n. 5241. Nella specie, si trattava dell’installazione, da parte di un istituto di credito, del proprio centro meccanografico in un condominio il cui regolamento poneva il divieto assoluto di destinare i locali dell’edificio ad attività rumorose, a prescindere dai limiti della tollerabilità delle immissioni).

Tra l’altro, in materia di uso delle parti comuni, si deve sempre tenere presente che esso non è mai fine a se stesso, ma è strumentale all’esistenza e all’uso delle singole proprietà immobiliari: pertanto, il singolo condomino, nel fare uso della cosa comune, dovrà rispettare gli immobili in proprietà esclusiva degli altri, non potendo invadere la sfera di facoltà e di diritti inerenti alla piena potestà sulla cosa, sempreché non ne abbia acquisito il relativo diritto, per legge o per convenzione (Cass. civ., 24 gennaio 1980, n. 597).

Di conseguenza, se un condomino, nel godimento della proprietà comune, dà luogo, ad esempio, ad immissioni acustiche moleste e dannose per le singole proprietà condominiali può essere convenuto, ai sensi dell’art. 844 c.c., dall’amministratore condominiale per la cessazione della turbativa (App. Milano, 12 dicembre 1995). O, ancora:

  • la centrale termica centralizzata, sistemata in locali comuni dell’edificio, può generare gravi immissioni acustiche nell’appartamento sovrastante destinato ad abitazione (Cass. civ., 6 aprile 1983, n. 2396);
  • un’autoclave, sistemata in locali comuni a piano terra d’un edificio condominiale, provoca immissioni da rumore non tollerabile, il cui danno equitativo deve essere determinato in relazione all’intensità e alla durata delle immissioni acustiche intollerabili, all’incidenza di queste sulla salute, sull’occupazione e sulla vita di relazione dei condomini (Trib. Milano, 18 maggio 1992).

È poi importante evidenziare che il regolamento assembleare può porre dei limiti anche ai diritti che il condomino vanta sulla parte dell’edificio condominiale di sua esclusiva proprietà.

Ad esempio, un pianoforte, sistemato in un appartamento, usato da un’inquilina studentessa di musica tutti i giorni, anche festivi, incluse le prime ore della notte, in orari non programmati, può creare immissioni rumorose intollerabili a danno del conduttore (uno studente impegnato nella preparazione degli esami) d’un appartamento sovrastante (Pret. Torino 27 dicembre 1990).

Non si può infatti non considerare che qualsiasi fonte sonora si può trasformare in un elemento di disturbo per gli altri: ad esempio, una melodia proveniente da una radio è sicuramente piacevole per coloro che si trovano nell’ambiente in cui è posta, ma potrebbe risultare fastidiosa per chi è nelle immediate vicinanze ed è intento allo studio, o sta riposando o lavorando.

Per la verità, altrettanto ha ritenuto di poter lamentare un condomino rispetto ad un’attività canora nell’ambito del proprio palazzo, al punto che un “canto libero” su un balcone ha scatenato un’accesa discussione condominiale.

La Cassazione ha però chiarito che «zittire una persona mentre dà libero sfogo al canto sul balcone della propria finestra equivale a tenere un comportamento quantomeno inopportuno se non addirittura potenzialmente atto a ledere i diritti della persona, garantita nella manifestazione esteriore come ‘singola’ pure nella Carta Costituzionale» (Cass. civ., n. 20750/2010).

Nel caso di specie, un condomino aveva letteralmente intimato di “farla finita” con le sue canzoni ad una vicina, che per abitudine si affacciava alla finestra per intonare canti, la quale gli aveva risposto in modo offensivo. La questione finiva così in tribunale a seguito di una denuncia per ingiuria promossa dal condomino offeso. La donna veniva assolta in primo e secondo grado perché si era ritenuto che avesse reagito a fronte di un fatto ingiusto.

Zittire una persona che dà libero sfogo alla propria personalità cantando sul proprio balcone viene dunque considerato un comportamento inopportuno, o addirittura lesivo dei diritti della persona: il canto, quindi, effettuato in determinate condizioni e modalità, non può essere considerato “fonte di disturbo” dal momento che la normale tollerabilità è l’unica regola di condotta che qualifica la liceità o la illiceità delle immissioni.

L’intervento della riforma in materia di detenzione di animali domestici negli edifici condominiali

La più rilevante delle modifiche introdotte dalla riforma in materia di regolamento condominiale è sicuramente il nuovo ultimo comma dell’art. 1138 c.c., che contiene ora una specifica previsione in materia di detenzione di animali in condominio, altra questione altrettanto problematica: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Tuttavia, questa disposizione, sicuramente fra le più attese, ha finito per scatenare molti dubbi soprattutto per quanto riguarda il suo ambito di applicazione.

Tra l’altro, a conferma delle incertezze che questa formulazione avrebbe potuto generare, prima dell’approvazione definitiva del testo, il Senato aveva votato il seguente ordine del giorno: «La Commissione giustizia, preso atto che al terzo comma dell’articolo 1138 del codice civile è aggiunto il seguente “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”, rileva come il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l’adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all’interno dell’articolo che disciplina il regolamento condominiale.

Tale formula di compromesso è di fondamentale importanza perché consente da un lato di rispettare la sensibilità degli amanti degli animali, e dall’altro, in coerenza con i principi di autonomia contrattuale (articolo 1322 del codice civile), consente ai condomini di deliberare all’unanimità limitazioni ai diritti dominicali loro spettanti avuto riguardo allo stato dei luoghi».

La nuova regola potrà in definitiva essere applicata, pienamente, solo per i condomini di nuova costituzione, dal momento che il legislatore non ha inserito norme transitorie tali da coordinare il vecchio testo con quello che entrerà in vigore.

Inoltre, la nuova previsione non è tra quelle considerate inderogabili dalla legge; di conseguenza, come già indicato, il divieto potrà continuare ad essere inserito in un futuro regolamento di natura contrattuale, approvato con il consenso unanime di tutti i condomini, oppure accettato o sottoscritto unitamente all’atto di acquisto della proprietà.

Dal tenore letterale del nuovo ultimo comma dell’art. 1138 c.c. – e soprattutto da quanto espressamente dichiarato dalla Commissione giustizia del Senato – discende allora una conseguenza estremamente rilevante: i condomini non potranno proibire, con una delibera assunta a maggioranza, la presenza di animali nell’edificio condominiale, perché sarà sufficiente il voto contrario anche di uno solo di loro per paralizzare l’eventuale divieto voluto invece dalla restante collettività.

Si tratta peraltro di un punto acquisito ormai da tempo dalla giurisprudenza, la quale aveva appunto escluso la validità dell’approvazione – a maggioranza – di una clausola di un regolamento condominiale contenente detto divieto.

Resta comunque fermo il divieto della libera circolazione degli animali all’interno degli spazi comuni: dovranno essere sempre accompagnati dai rispettivi padroni senza pregiudicare la libertà e la sicurezza degli altri condomini, nonché la possibilità da parte degli altri condomini di rivolgersi al’autorità giudiziaria in caso di immissioni moleste.

La nuova prescrizione dovrà inoltre essere coordinata con alcuni regolamenti comunali, e, non essendo retroattiva, non potrà incidere su un accordo contrattuale sottoscritto precedentemente alla sua entrata in vigore: la nuova disposizione non è infatti diretta a tutelare un interesse di ordine pubblico, e, come tale, è destinata ad avere efficacia solo per il futuro.


ITER EVOLUTIVO DELLA GIURISPRUDENZA IN MATERIA

Sentenze di merito
Trib. Parma, 11 novembre 1968 (Conforme, Trib. Messina, 8 aprile 1981, n. 743)
  • L’assemblea condominiale non può, neppure con voto di maggioranza, imporre il divieto di detenere animali in casa
  • Il regolamento, a meno che non sia di natura contrattuale, non può essere vincolante, in quanto le disposizioni che vietano e limitano un godimento particolare delle cose di proprietà esclusiva, sono prive di efficacia nei confronti di coloro che non le abbiano espressamente ed anticipatamente accettate
Pret. Campobasso, 12 maggio 1990 Anche nel caso in cui il regolamento vieti la detenzione di animali, tale divieto non è sufficiente per irrogare sanzioni ai condomini: si dovrà infatti preventivamente accertare l’effettivo pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete e dell’igiene
Trib. Piacenza, 10 aprile 1990, n. 231 Anche nell’ipotesi in cui il regolamento nulla preveda in proposito, ove l’animale disturbi o provochi danni al vicino, è possibile disporne un allontanamento coatto, nell’eventualità in cui i miagolii e i latrati notturni, considerati, ai sensi dell’art. 844 c.c., immissioni sonore, superino la soglia della normale tollerabilità
Trib. Milano, 28 maggio 1990 Se esiste una norma regolamentare che vieti la detenzione di animali molesti, la sola immissione rumorosa deve essere già da sé considerata molesta, per cui è superfluo accertare il grado di tollerabilità della stessa (in caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore e il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare, che la violazione dell’art. 844 c.c.)
Trib. Piacenza, 10 aprile 2001, n. 354 La detenzione di animali in un condominio, nelle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario dell’immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento di tipo non contrattuale – quand’anche approvato a maggioranza – stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere animali o meno, nell’ambito della singola proprietà, espressione del diritto dominicale
Giurisprudenza di legittimità
Cass. civ., 4 dicembre 1994, n. 12028
  • Il divieto di detenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle singole porzioni del fabbricato
  • In difetto di un’approvazione unanime, le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, inidonei ai sensi dell’art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà

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