Condominioweb.com forum
 04-04-2009 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Parti comuni e private

Tipologia di ballatoio.

 
Condominioweb.com forum >
maxfodem
Salve a tutti, E' la prima volta che scrivo su questo forum e spero di postare la mia domanda nella sezione esatta. Vorrei un aiuto per individuare la tipologia di un ballatoio in un palazzo storico del fine 800. Il ballatoio in oggetto ha la sua struttura portante formata da travi IPE ed e' ancorata su tre lati ai muri portanti del palazzo, quindi vi e' un solo lato aperto. Praticamente e' come una estensione all'aperto del pianerottolo, attraverso esso si accede alla porta di ingresso del mio appartamneto e vi funge anche da balcone continuando in tutta sua estensione. Sotto questo ballatoio vi e'un balcone aggettante. Vorrei capirne la tipologia per individuare la ripartizione delle spese per la ricostruzione totale. Secondo voi si puo identificare come balcone a castello? Spero di essere stato chiaro della descrizione, in caso contrario vi pregi di chiedere. Un saluto a tutti e grazie.
tbsgnn
Scritto da maxfodem il 15 Apr 2009 - 22:03:02:
Salve a tutti, ....anche da balcone continuando in tutta sua estensione.... [...]
la frase suddetta mi fa pensare ad una casa di ringhiera.... ho capito male? se è così il ballatoio è da considerarsi non tanto nella sua caratteristica in aggetto o meno, quanto parte comune fondamnetale per l' accesso alle singole u.i. se ho ben inteso......ti rimando qui....dove troverai conferma e precisa spiegazione su riparto delle spese. ciao. http://www.condominioweb.com/forum/59727 I ballatoi o balconate lineari dalle quali si accede ai singoli appartamenti posti ai vari piani diversi da quello terreno - sono da considerarsi, salvo che diversamente disponga il titolo, parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. Ai fini della ripartizione delle spese condominiali riguardanti i ballatoi delle cosiddette case di ringhiera, occorre distinguere tra il rifacimento dei c.d.elementi verticali (ad esempio: frontalini, piantane, ringhiere) che sono parte integrante della facciata, per cui le relative spese vanno poste a carico di tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali, ed il rifa- cimento del piano di calpestio o del suo sostegno, poichè in tale caso il criterio applicabile è quello dettato dall'art. 1124 cod. civ. in tema di scale; infatti, i ballatoi delle case di ringhiera assolvono ad una funzione del tutto analoga a quella delle scale, dato che comportano per i proprietari degli appartamenti che vi si affacciano una utilità analoga a quella che le scale di un edificio normale apportano ai condomini che ne fruiscono" (Trib. Milano, n. 12061 del 6/10/1988) ...spesso più che da un vero talento, i successi derivano da una mancanza.....
tbsgnn
a NI..... fermati al primo intervento di Massi nel link. ed il rifa- cimento del piano di calpestio o del suo sostegno, poichè in tale caso il criterio applicabile è quello dettato dall'art. 1124 cod. civ. in tema di scale; infatti, i ballatoi delle case di ringhiera assolvono ad una funzione del tutto analoga a quella delle scale, dato che comportano per i proprietari degli appartamenti che vi si affacciano una utilità analoga a quella che le scale di un edificio normale apportano ai condomini che ne fruiscono" (Trib. Milano, n. 12061 del 6/10/1988) L'art 1124 cc prevede: Art. 1124 I comma cc (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Spese per tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà: -Ringhire. -Frontalino. -Piantane ( MEA CULPA non ho ben chiaro cosa siano se le piantane della ringhiera o i montanti di appoggio esterni CHI CI AIUTA???). Spese SEMPRE per TUTTI i condomini MA RIPARTITI PER il 50% sui millesimi generali di quelli al piano e per il restante 50% SECONDO TABELLA SCALE tra tutti): -Piano calpestio. -Mattonelle. -Intonaco superficie sottostante al ballatoio. Art. 68 Norme di attuazione Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano. ...spesso più che da un vero talento, i successi derivano da una mancanza.....
tbsgnn
che non ha senso poichè non si considera in alcun modo la funzione di "parte comune funzionale all'accesso alle u.i." al pari di quella fornita da scale, pianerottoli ecc....... ma provo a convincerti in altro modo: ballatoio. più u.i. che lo utilizzano per l'accesso. area non soggetta a limitazioni di accesso,....proprio come il pianerottolo.... vi è un tratto da rifare....chi paga? uno? e chi? come definisci il mio e il tuo? poichè questo si fa in caso di balcone aggettante considerato alla stregua di una estensione dell'appartamento.... qui (anche se spesso è invisa la cattiva abitudine di chiudere le porzioni finali) il ballatoio è e resta comune e tutti possono passarci....anche se li non vi abitano. Proprio come il pianerottolo o una porzione di scala. io al 1° piano potenzialmente posso usare il pianerottolo del terzo piano. io al 1° piano non posso andare invece sul balcone di quello del 3°. ...spesso più che da un vero talento, i successi derivano da una mancanza.....
Dello stesso argomento
tbsgnn
altri forum??? quali forum??? esiste un solo forum!!! questo...a fai una cosa, vai sul mio profilo e fai invia messaggio e mi invvi il link. Interessa anche me ma sono sicuro che un ballatoio non ha niente a che vedere con l'aggettante. Chiediamo intervento di qualcun altro.....ad esempio Akim è il mago dei balconi et similia.. Se ci legge spero vorrà darci mano. grazie già da ora. ...spesso più che da un vero talento, i successi derivano da una mancanza.....
tbsgnn
Grazie per il link. il sito lo conosco e ne sfrutto la parte per i "lavori fai da te". Secondo me in quanto ti hanno detto: "L'unica possibilità per attribuire la proprietà e la relativa spesa anche al resto del condominio è riuscire a dimostrare che il ballatoio in oggetto è usato anche se solo saltuariamente da non residenti al piano, ad esempio per stendere panni, per riporvi oggetti, (per farci lo spiedo), ecc., insomma trova un valido appiglio." ci sono degli errori di fondo: sta dicendo che tu devi dimostrare che il ballatoio è comune (praticamente che sei colpevole fino a prova contraria, è vero l'opposto) invece questo, 1° risulta dal fatto che non vi sia titolo contrario, 2° dal fatto che questa tipologia di costruzione è concepita proprio in tale senso e rende comuni i ballatoi (sfruttabili da tutti per: accesso al bagno (in alcun vi sono WC a fine ballatoio), stendere i panni,....)che poi uno ne usi o meno...non ti deve riguardare così come parimenti non puoi impedirglielo. La ripartizione che ti ho linkato nel secondo post tiene conto invece: 1 del piano nel quale il ballatoio si trova 2 del potenziale uso che tutti possono farne...(se io al 2° non posso stendere, posso andare al 3° e stendere su quel ballatoio). Art. 1102 Uso della cosa comune Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (1164). Unica ipotesi in cui un ballatoio diventa pari ad un aggettante è il caso in cui ho chiuso l'accesso e ho rimarcato e fatto valere un diritto di proprietà esclusiva (usucapione?!)....con oneri e onori conseguenti. Ovviamente qualsiasi altra ripartizione se prevista come metodo condiviso avrebbe priorità e validità....ma mi pare di capire che nel tuo caso così non è e che non vi sia nel regolamento nessun riferimento specifico a come considerare le spese dei ballatoi. A Milano vi sono tantissime di queste case...io vivevo in una di queste...ciò non fa testo di legge, vero (anche se non mi spiego il perchè a) ma solo per dirti che ho ben chiaro come siano fatte. Chiedo a chiunque se può rafforzare o smentire quanto ho detto...soprattutto per dare aiuto a maxfodem (e poi per portarmi eventualmente sulla retta via). ...spesso più che da un vero talento, i successi derivano da una mancanza..... Modificato Da - tbsgnn il 17 Apr 2009 12:00:13
tbsgnn
allora la parte risultante come tua unica e esclusiva proprietà, al pari di un aggettante, la paghi te..sopra e sotto. la porzione comune... .come suddetto. In bocca al lupo. ...spesso più che da un vero talento, i successi derivano da una mancanza.....
maxfodem
Credo che tu hai individuato la tipologia corretta. Non mi e' chiaro il discorso relativo alle piantane, queste se non sbaglio sono le strutture di supporto per il ballatoio, le spese per il loro rifacimento totale devono essere poste a carico di tutti i condomini o solo a quelli che sono serviti dal ballatoio? Inoltre la parte sottostante del ballatoio, intonaco, fa da copertura ad un balcone aggettante di sotto, come andrebbe divisa la spesa in questo caso? Provo a riassumere: Spese per tutti i condomini: -Ringhire. -Frontalino. -Piantane ( Struttura e/o rivestimento??). Spese per condomini serviti dal ballatoio: -Piano calpestio. -Mattonelle. -Intonaco superficie sottostante al ballatoio (??). Grazie per il tuo prezioso aiuto.
maxfodem
Grazie ancora per le ulteriori info. Dopo aver, grazie al te, individuato la tipologia di ballatoio, ho postato in un altro forum condominiale per avere una seconda opinione sulla ripartizione delle spese per il ballatoio in casa di ringhiera. La risposta e'stata discordante: "Le spese in oggetto, comprese le ringhiere (sicurezza), pavimentazione, frontali, recupero acque meteoriche, ecc seguono le norme dettate per i balconi aggettanti In questo caso particolare, le spese saranno imputate secondo il dettato del 3° comma dell'art. 1123 del Codice Civile, tenendo però conto delle proporzionalità dell'uso." Cosa ne pensi? Grazie.
maxfodem
Io sono daccordo con te, e non solo perche a me "conveniene" che le spese vengano ripartite a tutti i condomini ma perche'credo che essendo il ballatoio unico accesso alla mia u.i. questo dovrebbe considerarsi alla stregua del pianerottolo. E come dire che se crolla la parte del pianerotto che non serve il pio appartamento o una rampa di scale per accedere al secondo piano, non e' una mia spesa perche io non ne usufruisco. Sto insistendo solo perche', alla stessa domanda ho ricevuto due risposte completamete discordanti. Non so se posso postare il link alla discussione sul altro forum, dove inoltre mi e' stato detto che la sentenza che facevi riferimento,(Trib. Milano, n. 12061 del 6/10/1988) e' stata completamente ribaltata in cassazione, attribuendo le spese del ballatoio solo alla u.i. che ne usufruisce. Non so cosa pensare, non vorrei avventurarmi in qualcosa persa gia in partenza. Grazie.
maxfodem
Certo che esiste solo questo forum!! a Sarebbe davvero perfetto una altra opinione. Speriamo. Grazie.
maxfodem
Sul " ...ho ben chiaro come siano fatte" lo avevo capito subito dalla tua prima risposta. Infatti mi e'stata molto utile per individuare la tipologia "casa di righiera" che non conoscevo assolutamente. Parte di questo ballatoio e'chiuso da un muro ed e' di mi mia esculiva proprieta', come da atto notarile, quindi concordo che le spese di questo parte non sono condominiali ma riparte credo tra me e l'appartamento sotto che gli funge da copertura (almeno credo ce funziona cosi..anche qui poi e da vedere.. a ). Ma la parte non di mio esclusivo utilizzo, che funge da pianerottolo per accedere alla porta del mio appartamento dove tutti possono sostare per svariati motivi, sinceramente faccio davvero fatica a considerare le spese solo mie. Aspettiamo altre opinioni che sarebbero davvero prezione. a Ciao e grazie.
alfa54
Buongiorno a tutti voi. Vorrei sottoporre alla vostra attenzione un caso analogo a quello sopraesposto, riguardante la ripartizione delle spese fra condomini per la ristrutturazione di un ballatoio sospeso e coperto, il quale rappresenta l'unico punto di accesso per alcune u.i. che si trovano su un lato dello stabile, non altrimenti raggiungibile. Il ballatoio, simile a un corridoio finestrato e munito di tetto , mette in comunicazione un pianerottolo al primo piano di un lato dell'edificio con le unità immobiliari sull'altro lato. Potreste gentilmente darmi qualche indicazione riguardo al riparto delle spese ? Saluti e grazie dell'attenzione.
alfa54
Salve a tutti. Resto sempre fiducioso di un interessamento sul problema... Grazie. a
 
 

 
Trova la soluzione al tuo problema, cerca tra le risposte date su Condominioweb.com