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 12-12-2008 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Ripartizione Spese - Gestione condominiale

Pagare sempre l'amministratore?

 
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Sagittario50
Buongiorno, qualcuno mi sa dire se è possibile non pagare l'amministratore per mancato adempimento del suo dovere? Quali prove devo prendere per dimostrarlo?(tenuto conto che non si interessa quasi mai di niente e dobbiamo arrangiarci...anzi, spesso si arrangia con la complicità di altri condomini e di fatto lui non esercita il suo ruolo) Oppure, come funzionerebbe un'eventuale procedura in tal senso? Grazie della collaborazione. Cordiali saluti, Sagittario50 P.s.: La soluzione migliore sarebbe cambiarlo...ma purtroppo non c'è la maggioranza
Marco T.
Io non ne capisco niente di perdite di tubazioni e non esco nemmeno dall'ufficio a fare dei sopralluoghi per queste cose...ci sono gli idraulici per questo!
Marco T.
Purtroppo di tutto il lavoro fatto da un amministratore in un anno, la parte visibile e percepita dalla gente è solo il 20%...e cioè la presenza all'assemblea, il rendiconto e il preventivo. (che la gente definisce "quattro conti") Purtroppo la gente non sa cosa c'è dietro a 4 fogli di carta
prociotta
Scritto da Marco T. il 29 Dic 2008 - 21:18:53:
Io non ne capisco niente di perdite di tubazioni e non esco nemmeno dall'ufficio a fare dei sopralluoghi per queste cose...ci sono gli idraulici per questo!
concordo, e se chiamano durante l'orario d'ufficio quasi sicuramente ci pensa la segretaria a chiamare l'idraulico, se chiamano fuori ufficio ci pensa il pronto intervento è per questo che quando serve veramente, riusciamo ad organizzarci per i sopralluoghi, ma questo lo devono capire anche i condomini e ora veniamo alla tua prima risposta massi Sagittario50 dice che l'amministratore non fà quanto deve ma non è oggettivo nel sostenerlo, è più un "impressione" capita spesso di sentirsi dire, lei non c'è mai, in questi casi vado su outlook per vedere le richieste di un anno e trovo generalmente o che non mi hanno chiesto praticamente nulla, quindi se avevano problemi non mi è stato detto e se non li avevano che dovevo fà??? oppure sostate fatte tutta una serie di cose di cui i condomini, ricordandeglielo, gli torna in mente una cosa ad uno e un altra cosa ad un altro etc... sommati i ricordi, ci siamo stati, eccome se ci siamo stati a ma ti pare che per delle senzazioni l'assemblea a consuntivo possa deliberare che mi paga meno ? se non riesco a convincerti che ci sono stata? mi cambi, ma quanto concordato deve essere pagato
Dello stesso argomento
Massi
Scritto da Sagittario50 il 29 Dic 2008 - 14:20:19:
qualcuno mi sa dire se è possibile non pagare l'amministratore per mancato adempimento del suo dovere?
Sì, ma deve essere deliberato dall'assemblea previa eccezione dell'inadempimento. Se, invece, l'assemblea delibera di corrispondere l'onorario, il singolo non può sottrarsi. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
Massi
Scritto da Fabrizio Togni il 29 Dic 2008 - 19:31:52:
se il motivo della chiamata è un urgenza (ad esempio na tubazione dell'acqua rotta) e il vostro amministratore non riesce a liberarsi, qualsiasi condomino (tu ad esempio) può tranquillamente contattare un idraulico per affrontare l'urgenza
Fantastico!!! Illuminante!!! Verrebbe da chiedersi: che ci sta a fare??? A pagamento perdippiù.... "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
Massi
Vorrei semplicemente far presente, aldilà dei personalismi infantili di qualcuno, che una risposta tipo: "se il motivo della chiamata è un urgenza (ad esempio na tubazione dell'acqua rotta) e il vostro amministratore non riesce a liberarsi, qualsiasi condomino (tu ad esempio) può tranquillamente contattare un idraulico per affrontare l'urgenza" è, sotto molti, troppi aspetti, quantomeno inadeguata, sia logicamente che professionalmente (parola troppo grossa, quasi irraggiungibile per alcuni). Vorrei semplicemente far presente, che all'interno di un rapporto contrattuale, com'è il mandato, ciò che giustifica l'inadempimento, perchè di questo si tratta, visto che il brillante amm che lo sostiene ha solo ipotizzato di non potersi liberare per cui i condòmini dovrebbero intervenire loro, ciò che giustifica l'inadempimento, dicevo, sono solo le cause di forza maggiore, non qualsiasi scusa o impegno, ma le cause di forza maggiore. Vorrei semplicemente far presente che l'insussistenza del requisito, in qualsiasi rapporto lavorativo genera la possibilità di recesso unilaterale, la arcinota "giusta causa". Traducendo: se un dipendente viene chiamato dal capo per un lavoro e non si presenta, se non ha avuto più che validi motivi viene licenziato. Un libero professionista perde il cliente. L'amm no, l'amm risponde solo a se stesso... E' inutile, vorrei far presente, che poi apriate discussioni circa l'incompresa professionalità degli amm. La vostra professionalità la denunciate già in questo tipo di risposte, che v'impedisce, in prospettiva, di essere visti come dei preziosi ed insostituibili collaboratori e vi fa percepire solo come una seccatura imposta dalla legge. Un'altra "casta" di cui voler fare a meno. Ma se la vostra insensibilità professionale v'impedisce di cogliere queste sfumature, costantemente ribadite anche in questo forum, vien da chiedersi come il vostro anacronismo di categoria non riesce a farvi intuire ciò che sta avvenendo. La SC ha sancito l'entrata del vostro mestiere nel mercato, quello vero, regolato da domanda ed offerta e soldi, nel momento in cui ha aperto alle società di capitali l'amministrazione di condominio. Ma mi sa che non ve ne siete ancora accorti, perchè altrimenti certe risposte a certi quesiti (come quello si Sagittario)... Ancora non avete capito che tra poco farà differenza chi investe invece di chi taglia, chi offre (servizi e professionalità) invece di chi (si) nega, chi ascolta invece di tagliare la discussione. Ma li leggete i quesiti sul forum??? Ho una tubatura comune rotta e l'amm è impegnanto??? Roba da matti.... Questo è quanto di voi ritiene la SC: Cass. Civ., Sezione III, sentenza del 16 ottobre 2008 n. 25251 La figura dell'amministratore nell'ordinamento non si esaurisce nell'aspetto contrattuale delle prerogative dell'ufficio. A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d'essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l'amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d'essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui e' causa, l'assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell'interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all'amministratore quante volte, da un lato, l'appaltatore non e' posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall'altro l'assemblea non affida l'anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorchè ha considerato l'amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari. Tale indirizzo, tendenzialmente piu' rigoroso rispetto al passato, e' del resto espressione dell'evoluzione della figura dell'amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo piu' efficace dalle società di servizi, all'interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali. Praticamente, visto il numero di cause e le motivazioni, la SC vi sta sbattendo in faccia la vostra inadeguatezza professionale, in genere ovviamente e non ad personam quindi niente offese, e voi siete ancora lì a pensare se questo è compreso nel mandato o se dev'essere retribuito a parte o meno, se devo uscire dall'ufficio....Mah. Qualcuno ha messo la freccia per il sorpasso, ma mi sa che non guardate gli specchietti! Sarebbero graditi contributi maturi e concreti alla discussione come rispopsta al quesito di Sagittario, non ripicche ipotetiche, grazie.a "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità". Modificato Da - Massi il 30 Dic 2008 11:39:45
Massi
Scritto da Fabrizio Togni il 30 Dic 2008 - 12:40:03:
Vedi caro Massi, io considero il mio lavoro alla stregua degli altri lavori, se sono impegnato non posso intevenire subito. Tu invece consideri il lavoro dell'amministratore alla stregua della schiavitù: ti do i soldi quindi devi fare subito quello che ti dico io, il codice civile e la suprema corte.
Speravo in considerazioni di più ampio respiro e profondità. Evidentemente la discussione approfondita non è nelle tue corde. Quanto al tenore e merito delle tue risposte, fortunatamente sono lì da leggere. Io potrò anche cercare d'insegnarti, ma se non ti sforzi...Scrivi: "Una delle parti è l'assemblea e non un solo condomino e la giusta causa, come tu mi insegni, nell'interruzione del rapporto condominio-amministratore non esiste." La controparte dell'amm è il singolo e non l'assemblea, visto che è il singolo legittimato all'azione ex art 1129 cc in cui è prevista la sussistenza della giusta causa nel senso esplicitato dalle previsioni di cui agli art 1129 III e 1131 uc. Ciò dimostra quanta dedizione ed approfondimento tu ponga nel corretto apprendimento/espletamento del tuo mestiere. Mi fermo qui che è meglio, fidati. Vorrei, se fosse possibile, esimermi dal dover rispondere ad interventi di "routine" come questo, per poter discutere, magari anche apprendendo di aver torto, costruendo qualcosa senza dovermi trovare a smontare teorie e previsioni esotiche. Grazie del contibuto che vorrai accordarmi. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità". Modificato Da - Massi il 30 Dic 2008 13:17:46
Massi
Scritto da Checchia il 31 Dic 2008 - 09:53:50:
Mi sto facendo l'idea che chi non va siamo noi amministratori, che per rincorrere il dumping tariffario di alcuni non presentiamo adeguatamente al cliente quanto già fanno altre categorie di lavoratori. E ciò perchè oltre al compenso fisso ordinario non siamo in grado di esternare e contrattualizzare, e su vasta scala, un prezziario ed un modo d'agire ageguato a certe situazioni "variabili":
Checchia, con tutto il rispetto, ma hai fatto solo il tuo lavoro, niente di straordinario o encomiabile. Tranquillo, anch'io devo stare appresso alle palle dei miei clienti, ma lo considero come tempo necessario al lavoro, e non come un extra. Cosa vorresti che fosse remunerato ogni gesto lavorativo strumentale all'esecuzione della mansione??? Ma avete proprio una bella filosofia!!! Nel lavoro dipendente, a tutti i livelli, manageriale compreso, si parla di "mansioni vicarie". Nelle libere professioni, gli onesti, si fanno pagare gli "atti" veri e propri, senza considerare il tempo che si dedica al "cliente" o alla pratica. Voi vorreste che il vostro lavoro sia composto da una serie di atti distinti e separati senza interdipendenza fra loro e funzionalità, in modo da poter far pagare ogni singola voce! Ma se l'amm ha ex lege un mandato generale, non è che avete sbagliato lavoro??? Non è che prima d'intraprendere il mestiere non vi siete informati adeguatamente in che cosa effettivamente consista il mestiere che avete scelto!!! A me sembra, scusate, che alle volte l'unica preoccupazione siano le entrate e che la bontà del lavoro svolto sia conseguenza delle stesse, in poche parole: se mi pagano lavoro bene. Normalmente, in tutte le attività lavorative funziona al contrario: se lavoro bene mi pagano. "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
Massi
Scritto da Checchia il 02 Gen 2009 - 15:52:25:
Penso che chi faccia questo "mestiere" (l'amministratore)sappia che materia sta trattando, come la debba trattare, e quanto sia il giusto corrispettivo.
Checchia, non solo chi fa l'amm, ma anche chi ha una casa in proprietà e s'interessa correttamente dei suoi affari. Non fai il progettista di navicelle, ne il parlamentare, ne il cardiochirurgo, né il perito. Fai l'amm di condominio, quindi ci si augura che chi abita in condominio ne capisca un po'. Dici che saranno troppo pochi? La posizione di Sagittario non mi sembra scandalosa, anzi correttamente rispettosa, quindi non cominciamo col "solo chi sà può parlare", perchè allora parlano veramente in pochi, fidati. Si è parlato più volte della riforma della normativa codicistica condominiale. In nessuna ho mai letto, magari sbaglio, l'ipotesi di sopprimere l'obbligatorietà dell'amm, che è ciò che rovina la vostra categoria. Il vostro mestiere, come tutti gli altri, dovrebbe essere sul mercato, quello vero. Allora vedi che anche la predisposizione psicologica cambia se pensi che "oggi il lavoro ce l'hai e dopo l'ordinaria non lo sai" (fa anche rima!!!). Ti assicuro che non solo è un altro lavorare, ma un altro vivere.... altro che il prolifer di tariffari... "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità". Modificato Da - Massi il 02 Gen 2009 16:59:18
Nosracban
A fine anno 2008 non e' bello contestare quanto scrivono gli amministratori di condominio.aaaa Tutti contro Sagittario che ha un amministratore ne' piu' ne' meno simile a quelli che "infestano" i condomini di tre quarti d'Italia, e paradossalmente cercano tutti, almeno questa e' l'impressione, di giustificare il modus operandi dell'amministratore dell'Utente postante. Sagittario, non sei solo, purtroppo certi amministratori rappresentano una cancrena che andrebbe "estirpata". Anch'io ho un amministratore che e' tipo il Tuo. Non capisce nulla, pero' e convinto del contrario e la sua arma preferita e' l'arroganza. Questi "......." possono essere combattuti soltanto in un modo: attraverso lo studio e la conoscenza, anche se riconosco che e' difficile, per via delle altre "pecore" (i condomini sudditi dell'amministratore che lo identificano come il padrone del condominio). Logicamente in un Forum dove intervengono amministratori di condominio, che magari sono piu' preparati del Tuo e del mio, cosa ci si poteva aspettare? Un problema come il Tuo non viene visto nella giusta ottica, ma viene decodificato come un "affronto" personale al lavoro di amministratore, che viene dipinto come un superuomo che lavora solo per noi, e che - poveretto - viene sottopagato. Checchia addirittura ha ideato un tariffario supplementare al compenso annuo. Pensa Te.aaa L'unico sincero apprezzamento per Massi, che in questo post, e' "la Voce nel Deserto". Tutto quanto premesso, perche' dovevo scriverlo, Auguri a Tutti indistintamente, Condomini e Amministratori, in modo particolare a quelli che ho contestato.aaaaa Buon Anno, sperando che il 2009 ci porti Amministratori migliori e Condomini miglioriaaaaaa Chi ha paura muore tutti i giorni, Chi non ne ha muore una volta sola Paolo Borsellino
Patrizia Ferrari
Scritto da Marco T. il 29 Dic 2008 - 23:39:41:
Purtroppo di tutto il lavoro fatto da un amministratore in un anno, la parte visibile e percepita dalla gente è solo il 20%...e cioè la presenza all'assemblea, il rendiconto e il preventivo. (che la gente definisce "quattro conti") Purtroppo la gente non sa cosa c'è dietro a 4 fogli di carta
Marco quello che scrivi non sempre corrisponde al vero,io da presidente a vita,all'inizio di ciascuna assemblea riepilogo tutto ciò che è stato fatto,affrontato,risolto e rimasto in sospeso durante l'anno,cinque minuti di parole utili a rinfrescare la memoria dei presenti,lo potrebbe fare qualsiasi amministratore...non è un obbligo,ma una possibilità. a
Fabrizio Togni
Cosa intendi esattamente con "non esercita il suo ruolo"? ******* Se volete contattarmi su skype cercatemi come Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Scritto da Sagittario50 il 29 Dic 2008 - 19:18:30:
Con "non esercita il suo dovere" intendo dire che se deve uscire per far dei controlli può darsi che si faccia desiderare e non sia tempestivo come dovrebbe oppure,per esempio,non compila in modo adeguato i verbali di assemblea tralascia molto particolari importanti (anche se nella stessa assemblea è stato detto di scriverlo a verbale) e non è per nulla preciso. In questo è sostenuto dagli altri condomini che, non abituati in passato ad avere un amministratore (prima nel condominio non [...]
La trascrizione del verbale è a cura del segretario e non dell'amministratore pertanto se non vi piace come trascrive il verbale basta semplicemente che il segretario lo faccio qualcun altro, tu ad esempio. Se nn è tempestivo può darsi che non riesca a liberarsi per tempo, se il motivo della chiamata è un urgenza (ad esempio na tubazione dell'acqua rotta) e il vostro amministratore non riesce a liberarsi, qualsiasi condomino (tu ad esempio) può tranquillamente contattare un idraulico per affrontare l'urgenza ******* Se volete contattarmi su skype cercatemi come Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Scritto da Massi il 29 Dic 2008 - 19:35:40:
Fantastico!!! Illuminante!!! Verrebbe da chiedersi: che ci sta a fare??? A pagamento perdippiù.... "La fede è più forte dell'evidenza, quindi è un ostacolo alla ricerca della verità".
Vedo che hai mangiato pesante anche stasera, vabbè non preoccuparti Massi basta che prendi un buon digestivo e vai a dormire presto e domattina sarai lo stesso di tutti i giornia ******* Se volete contattarmi su skype cercatemi come Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Scritto da Massi il 29 Dic 2008 - 19:35:40:
Verrebbe da chiedersi: che ci sta a fare??? A pagamento perdippiù....
Hai ragione Massi allora facciamo così: se l'amministratore non può intervenire perchè è ammalato lasciamo pure che lo scantinato della sciura Maria si allaghi, d'altronde se pagano una persona è giusto che sia questa a chiamare l'idraulicoa ******* Se volete contattarmi su skype cercatemi come Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Scritto da patrizia il 30 Dic 2008 - 08:13:00:
Marco quello che scrivi non sempre corrisponde al vero,io da presidente a vita,all'inizio di ciascuna assemblea riepilogo tutto ciò che è stato fatto,affrontato,risolto e rimasto in sospeso durante l'anno,cinque minuti di parole utili a rinfrescare la memoria dei presenti,lo potrebbe fare qualsiasi amministratore...non è un obbligo,ma una possibilità. a
Lo dovrebbe fare qualsiasi amministratore: il fatto che lo faccia tu in qualità di presidente/consigliere/aiuto-amministratore fa di te una sorta di amministratore. Vorrei ribadire meglio il mio concetto: non sto naturalmente dicendo che l'amministratore non si deve muovere dal suo ufficio, ma più semplicemente può succedere che lui sia già impegnato presso un altro condominio, oppure è in assemblea o magari ammalato o in ferie e quindi momentaneamente irreperibile. In questo caso è logico che l'amministratore non può intervenire tempestivamente, e quindi sarebbe bene che i condomini o i consiglieri facciano qualcosa prima che la situazione degeneri. Molte volte capita anche che il sopralluogo non sia necessario come dicono prociotta e Marco T. perchè magari la situazione è già inquadrata e quindi ci si può muovere direttamente dall'ufficio e dare le direttive del caso al tecnico di turno (idraulico, spurghi o altro). Ho sentito la necessità di ribadire meglio il concetto prima che intervenisse Massi a dire la sua, così almeno sarà lui ad avere avuto l'ultima parola e quindi sarà contento. ******* Se volete contattarmi su skype cercatemi come Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Scritto da Massi il 30 Dic 2008 - 11:24:24:
Traducendo: se un dipendente viene chiamato dal capo per un lavoro e non si presenta, se non ha avuto più che validi motivi viene licenziato.
Non mi sembra di aver mai detto che l'amministratore non interviene perchè non ha voglia o perchè si sta grattando la pancia, però a quanto sembra questo è quello che tu hai letto.
quote:
Vorrei semplicemente far presente che l'insussistenza del requisito, in qualsiasi rapporto lavorativo genera la possibilità di recesso unilaterale, la arcinota "giusta causa".
Una delle parti è l'assemblea e non un solo condomino e la giusta causa, come tu mi insegni, nell'interruzione del rapporto condominio-amministratore non esiste.
quote:
Ho una tubatura comune rotta e l'amm è impegnanto??? Roba da matti....
Già, roba da matti, magari l'amministratore è impegnato da un'altra parte perchè ha un altro condominio con un'altra tubatura rotta, che stupidi questi amministratori che non si sono ancora organizzati per sdoppiarsi.
quote:
Sarebbero graditi contributi maturi e concreti alla discussione come rispopsta al quesito di Sagittario, non ripicche ipotetiche, grazie.

Vero, perchè invece la frase "Fantastico!!! Illuminante!!!Verrebbe da chiedersi: che ci sta a fare??? A pagamento perdippiù...." che contributo ha portato alla discussione? Vedi caro Massi, io considero il mio lavoro alla stregua degli altri lavori, se sono impegnato non posso intevenire subito. Tu invece consideri il lavoro dell'amministratore alla stregua della schiavitù: ti do i soldi quindi devi fare subito quello che ti dico io, il codice civile e la suprema corte. L'Italia è piena di "amminestratori" che non sono capaci di fare il loro lavoro e che "arrotondano" il loro compenso, però è più facile prendersela per una cretinata del genere. Il buon proposito di lasciarti l'ultima parola l'avevo, ma alla fine non ce l'ho fatta, mea culpa.a ******* Se volete contattarmi su skype cercatemi come Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Scritto da Sagittario50 il 30 Dic 2008 - 23:02:06:
A sentire certi commenti,poi, sembra che l'amministratore debba far poco o nulla (tenete conto che lo so anche io che l'amministratore non è un idraulico....).
Mi piacerebbe sapere quali sono i commenti dove c'è scritto che l'amministratore deve far poco o nullaa ******* Indirizzo skype Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Scritto da Checchia il 31 Dic 2008 - 09:53:50:
La scarsa considerazione verso certi soggetti è reciproca, e non mi dovrei meravigliare che alcuni condomini abbiano certe considerazioni dell'amministratore, ma anche noi amministratori abbiamo certe considerazioni verso certi condomini.
Quoto in pienoa ******* Indirizzo skype Fabrizio Togni
Fabrizio Togni
Io continuo a non capire: - Sagittario ha chiesto se si poteva non pagare un amministratore per mancato adempimento del suo dovere in quanto non esercita il suo ruolo - Ho chiesto lumi su cosa intendesse con "non esercita il suo ruolo" e sagittario mi ha risposto "se deve uscire per far dei controlli può darsi che si faccia desiderare e non sia tempestivo" (Faccio notare che ha scritto "può darsi", "si faccia desiderare" e "non sia tempestivo", e non ha mai detto che non interviene) - Non sapendo come sia nel dettaglio la situazione di sagittario ho fatto presente che il motivo per cui il suo amministratore non intervenga può anche essere dovuto a cause di forza maggiore e non ho mai detto nulla in sua difesa. Se sagittario avesse detto "il mio amministratore quando lo chiamo mi dice che non interviene mai perchè ha altro da fare" allora ero io il primo a dire che si tratta di un incompetente, ma questo non si evince da quello che lui scrive, ma a quanto pare qualcuno sa qualcosa che io non so e allora potrebbe anche avere ragione lui. Vedo che il tiro all'amministratore prosegue anche a fine anno indistintamente. Vabbè speriamo che il 2009 ci porti davvero amministratori e condòmini migliori come si è augurato Nosracban aaaa ******* Indirizzo skype Fabrizio Togni Modificato Da - Fabrizio Togni il 31 Dic 2008 21:33:17
Paolino Pao
Ma quanta folosofia in questi interventi .... (precedenti) l'ammi(nestratore) in questo caso non interviene e i condomini devono arrangiarsi (detto da Sagittario50), direi che sarebbe opportuno che tutti i proprietari se ne rendano conto e che in sede assembleare decidono di nominare uno nuovo, ma molte volte così non è!! Paolino (condomino)
Checchia
Scusate ma nel pratico non ho capito quale fosse l'omissione o inadempienza di tale amministratore richiamato nel post di Sagittario50. Saluti. Per inciso mentre scrivevate i post mi sono trovato in queste situazioni in un condominio: il giorno 29/12 ore 16 tel tizio perde acqua nel corridoio cantine sono fuori milano e torno alle 20 ore 20 la moglie mi avvisa di chiamata caio stessa scala perdita in cantina ore 21 sopralluogo e scopriamo che l'appartamneto al piano terra è probabilmente allagato ore 21.15 riesco a contattare proprietario, che infastidito mi chiede cosa deve fare, visto che è a treviso la risposta è veda lei se poi si allagano le cantine io le faccio solo la pratica con l'assicurazione ore 21.30 mi richiama e decide di partire dicendomi: sa il mio appartamento è senza riscaldamento e se andiamo sotto zero scoppia tutto (bene bravo 7 +) il giorno 30/12 alle 8 del mattino dopo mi richiama un altro del 1° piano stessa scala e mi dice gocciola dal mio apprtamento nel patio sottostante ore 9 vado a vedere perde a 4 metri dalla colonna in corrispondenza del lavabo. per me è un tubo di carico, per lui è del condominio, chiamo un idraulico ed esco di casa chiedendogli un parere in mia assenza ore 11 arriva l'draulico conferma perdita dal bagno ed allora il condomino pensa che sia lo scarico. ma se afferma di non aver usato il bagno e sta ancora gocciolando come può essere lo scarico ??? ore 11.15 il condomino afferma di aver rifatto il bagno tempoo fa e che non si spiega la cosa. poi scopriamo che se lo è rifatto lui e nel rifarlo ha rotto dei tubi della doccia sui quali ha messo dei tappi Mi viene il dubbio che qualcosia stia cedendo Il dubbio del condomino mentre io e l'idraulico ci perdiamo la testa è se sentire la moglie per decidere di rifre il pavimento del bagno. (forse pensa di scaricarlo sull''assicurazione? ma no è impossibile!) La mia risposta a quel punto: faccia come meglio crede, io le apro pratica sinistro in assicurazione poi la stessa coprendo ricerca e riparazione guasto farà le sue perizie è pagherà le fatture relative, con scoperto franchigia a carico del civile responsabile. La risposta del condomino: beh prima di rompere allora vado in box a cercare se ho piastrelle di scorta. ore 12.00 me ne vado con l'idraulico dicendogli di tenerci aggiornati. Mi ha dato fastidio vedere uno che vuol fare il furbo, facendo lo stolto per non pagare dazio. In sintesi solo per questo condominio: un paio d'ore la sera fuori ufficio mezza giornata al mattino in orario d'ufficio " e come dice un amico ogni tanto tempo che se ne va in cavalleria" Alle 16.00 pensavo poter guardare delle carte ed invece ho dovuto ricevere in studio un moroso minacciato da azione legale per permettergli il pagamento delle rate. La sua presentazione d'apertura è stata: sa è meglio pagare il condominio che vederli volare in spese folli durante le feste. Ed è solo l'esempio per proseguire con quanto sotto. Mi sto facendo l'idea che chi non va siamo noi amministratori, che per rincorrere il dumping tariffario di alcuni non presentiamo adeguatamente al cliente quanto già fanno altre categorie di lavoratori. E ciò perchè oltre al compenso fisso ordinario non siamo in grado di esternare e contrattualizzare, e su vasta scala, un prezziario ed un modo d'agire ageguato a certe situazioni "variabili": ricevimento solo previo appuntamento salvo urgenze particolari secondo tariffazione oraria predefinita lettere o circolari di richiamo uscite a vacazione per sopralluoghi perizie in condominio attività presso enti terzi nell'esercizio del mandato calcoli di subentro per compravendita direzione e controllo lavori in "cantiere-condominio" in materia ordinaria direzione e controllo lavori in "cantiere-condominio" in materia straordinaria (anche se c'è la DD LL il referente del Condomino è sempre l'amministratore) pratiche detrazioni fiscali 36% ricerca preventivi e capitolati stesura e stipula contratti d'appalto riunioni con i consiglieri assemblee extra oltre la prima ordinaria e straordinaria gestione fiscale quale sostituto d'imposta ecc. ecc. La scarsa considerazione verso certi soggetti è reciproca, e non mi dovrei meravigliare che alcuni condomini abbiano certe considerazioni dell'amministratore, ma anche noi amministratori abbiamo certe considerazioni verso certi condomini.a Tanti saluti ed auguri a tutti. Nazzareno Checchia Amministratore
Checchia
quote:
Checchia addirittura ha ideato un tariffario supplementare al compenso annuo. Pensa Te.
Forse hai letto male: Mi sto facendo l'idea che chi non va siamo noi amministratori, che per rincorrere il dumping tariffario di alcuni non presentiamo adeguatamente al cliente quanto già fanno altre categorie di lavoratori. E ciò perchè oltre al compenso fisso ordinario non siamo in grado di esternare e contrattualizzare, e su vasta scala, un prezziario ed un modo d'agire ageguato a certe situazioni "variabili": Per inciso, nel mio studio le voci di attività e servizi svolti sono quasi tutte prezzate. E ciò che non è prezzato non comporta costi aggiuntivi a fine gestione. Poi per iniziare bene l'anno se si vuole essere autoreferenziali, tra i noi condomini e i noi amministratori, a me va benissimo. Proverbio del giorno: Anno nuovo vita nuova. Tanti saluti ed i migliori auguri. Nazzareno Checchia Amministratore
Checchia
Penso che chi faccia questo "mestiere" (l'amministratore)sappia che materia sta trattando, come la debba trattare, e quanto sia il giusto corrispettivo. Poi estrapolare una frase o un inciso per farne una interpretazione è altra cosa, che ritengo quanto meno riduttivo e d'impoverimento della materia. Penso che chi scrive sul forum lo faccia in buona fede. Ma se fosse gradito dai partecipanti solo un rapporto autoreferenziale o autogratificante, va bene se ne prende atto. Buon 2009. Nazzareno Checchia Amministratore
Checchia
Massi: Il vostro mestiere, come tutti gli altri, dovrebbe essere sul mercato, quello vero. Allora vedi che anche la predisposizione psicologica cambia se pensi che "oggi il lavoro ce l'hai e dopo l'ordinaria non lo sai" (fa anche rima!!!). Ti assicuro che non solo è un altro lavorare, ma un altro vivere.... altro che il prolifer di tariffari..., per cortesia non paventare quanto non ho detto. Per cortesia mi pare sia tu a fare certe affermazioni. Gli amministratori sono sul libero mercato, semmai sono altre le categorie che non lo sono o per un verso o per l'altro. Per cui sai che preoccupazione, l'amministratore è il precario per definizione. Tanto per gradire tra coloro che parlano o chiedono a gran voce il libero mercato ci sono: dipendenti pubblici e privati politici, sindacalisti, magistrati giornalisti, architetti, avvocati, medici, famacisti, geometri, periti, ingegneri ecc ecc comunque iscritti in albi o ordini ecc ecc ecc pensionati ecc ecc E' solo un accenno e lo sappiamo tutti, e la lista potrebbe essere lunga pagine intere. Che propongano queste categorie una deregulation indefinita. Nel confronto cerco anche quelli più colti ed istruti di me, so che mi aiuteranno a crescere; del mio cerco di dare il contributo migliore che posso. Ciao, Massi, a te l'ultima. aa Nazzareno Checchia Amministratore
albano59
Scritto da Marco T. il 29 Dic 2008 - 23:39:41:
Purtroppo di tutto il lavoro fatto da un amministratore in un anno, la parte visibile e percepita dalla gente è solo il 20%...e cioè la presenza all'assemblea, il rendiconto e il preventivo. (che la gente definisce "quattro conti") Purtroppo la gente non sa cosa c'è dietro a 4 fogli di carta
...Purtroppo la maggioranza della gente non vuol sapere o , ancor peggio, fa finta di non sapere cosa c'è dietro a 4 fogli di carta, a seconda del suo individuale e personalissimo tornaconto. Saluti a
albano59
Dall'intervento (che senbra conclusivo) di Saggitario50 mi colpisce l'affermazione: "ci sono le persone". La contrapposizione amministratori vs condòmini è una pregiudiziale sbagliata. L'instaurarsi di quel rapporto, l'incarico, il contratto, chiamatelo come volete, non prevede che l'amministratore sia diventato lo schiavo dei condòmini così come questi ultimi non hanno certamente obbligo di prostrarsi all'amministratore imperatore infallibile: nella realtà però questi sono i presupposti origine di infinite incomprensioni ed ostilità reciproche. E le persone dove sono finite??? Non l'amministratore, non i condòmini, ma se le persone dentro a questi personaggi accantonassero arroganza protagonismo personalismi ego e quant'altro, allora si creerebbe un ambito condominiale veramente costituito da persone: che ci vivono o che amministrano. Per la mia piccolissima e personalissima esperienza (26 anni stesso amministratore) col mio interlocutore il reciproco rapporto era ed è fondato prima di tutto solo sulla persona. Poi, io come condomino, lui come amministratore, nel rispetto delle regole e a tutela dei rispettivi interessi, ce ne siamo combinate di tutti i colori fino a ritrovarci anche davanti a un Giudice ! Eppure, noi abbiamo un buon rapporto, certamente altalenante, ma buono, tanto che per lui sono diventato uno dei riferimenti certi del Condominio. Ma nella media condominiale così non è. Poi c'è sempre il problema dei compensi, a mio giudizio, solo a volte parzialmente incomprensibili: basta aver la voglia di richiederne la visione di quei conti, ma a quel punto molti condòmini si dileguano (solo capaci di parlar alle spalle). Per esempio, quasi tutti gli anni in parecchi e con varie lagnanze lo vogliono rimosso dall'incarico: infatti son 26 anni consecutivi che viene riconfermato, nonostante che per almeno 10 anni lui si sia presentato dimissionario... Concordo parzialmente con Leonardo53: il miglior preventivo resta un bell'anno di collaudo sul campo, ma perchè per me non è solo un prezzo che fa la differenza fra due amministratori. E si, se deliberato, l'amministratore va sempre pagato (rispetto delle regole); al massimo lo si rimuove alla prima assemblea utile.... Bye bye a
Leonardo53
L'unica cosa certa è che non puoi non pagare, altrimenti diventeresti un condòmino moroso con tutte le conseguenze che ciò comporta. Il mancato adempimento del suo dovere di cui parli sei tu che lo devi dimostrare. Se hai fondati motivi di gravi irregolarità da parte dell'amministratore puoi rivolgerti al tribunale per ottenere la sua revoca.
Leonardo53
Scritto da Checchia il 01 Gen 2009 - 11:25:24:
...Per inciso, nel mio studio le voci di attività e servizi svolti sono quasi tutte prezzate. E ciò che non è prezzato non comporta costi aggiuntivi a fine gestione.
Questo è parlare chiaro. E' la trasparenza che ogni condòmino vorrebbe, invece di preventivi scontatissimi per accaparrarsi il condominio e poi escogitare ogni possibile stratagemma per far quadrare i conti. Se gli amministratori (ed a questo dovrebbero pensare le associazioni), potessero offrire preventivi standard dettagliati per ogni voce di spesa, la concorrenza tra loro sarebbe certamente più leale e si potrebbe scegliere col miglior rapporto servizio/prezzo poichè non si può parlare di confronto di qualità/prezzo se prima non si prova almeno con un anno di amministrazione.
Sagittario50
Con "non esercita il suo dovere" intendo dire che se deve uscire per far dei controlli può darsi che si faccia desiderare e non sia tempestivo come dovrebbe oppure,per esempio,non compila in modo adeguato i verbali di assemblea tralascia molto particolari importanti (anche se nella stessa assemblea è stato detto di scriverlo a verbale) e non è per nulla preciso. In questo è sostenuto dagli altri condomini che, non abituati in passato ad avere un amministratore (prima nel condominio non ne esisteva uno c'era "autogestione") si comportano come dei sudditi che non conoscono le regole del gioco.
Sagittario50
Con il massimo rispetto per tutti, mi sembra banale farlo presente ma, con l'apertura di questa discussione, volevo di certo dire un mio "soggettivo" parere (e chi non lo dice? credete per caso nell'obiettività delle opinioni?). Il fatto che mi ritrovo con un amministratore che considero un incompetente forse è dovuto anche al fatto che chi è tenuto a sapere le leggi in materia di amministrazione è forse (e sottolineo, forse) più lui che il sottoscritto. Se questo non fosse vero e mi sbagliassi nella sua incompetenza spiegatemi perchè: 1) Da lui non mi è stato detto che il verbale va compilato dal segretario; 2) Nel caso accetta di compilarlo per farci un piacere non vorrà mica dire che devo per forza dire di si a tutto ciò che scrive e a come lo scrive (comprese cose inesatte se non contrarie a quanto stabilito e ad omissioni); 3)Non è il primo amministratore che incontro...perchè ho incontrato gente più seria che sapeva davvero fare il proprio mestiere? Personalmente non voglio esser nemico di nessuno, ma leggendo alcune risposte ho avuto la sensazione che mi si considerasse come uno sprovveduto e, magari, per amor proprio della professione di amministratore. A sentire certi commenti,poi, sembra che l'amministratore debba far poco o nulla (tenete conto che lo so anche io che l'amministratore non è un idraulico....). Credo invece, che al di là delle necessarie regole, ci sono le persone e, tenuto conto delle regole, c'è modo e modo di intrattenere una professione. Vi ringrazio tutti per le risposte che mi avete dato, spero di interloquire con voi in futuro su altri argomenti. Ciao a tutti...
Sagittario50
Ringrazio Nosracban che ha capito a cuore il problema. Penso che in un post di un forum (secondo le proprie abilità,certo) si cerchi un pò di sintetizzare e di parlare in uno spirito di buona fede e comprensione reciproca. E' per questo che non mi so spiegare come mai leggendo i post degli amministratori di condominio ho anche io la sensazione di un tentativo da parte loro di difendere la categoria. C'è chi ha tirato in ballo il troppo tempo impiegato, e chi ha fatto intendere che magari non sono pagati abbastanza (così mi permetto di interpretare, fatto sta che in almeno un tratto è stato chiamato in causa anche un senso economico della vicenda). Se si vuole parlare degli onorari questo è tutto un'altro discorso (sottolineo che non ho mai posto sottolineature o remore in tal senso). Quindi credo che il problema rimane e la mia sintesi (se pur può apparire brutta) credo non può esser considerata come trampolino di lancio per la difesa della categoria. Mi spiego meglio:se dico: "può darsi..." vuole dire "è così" e utilizzo il termine può darsi perchè questa attività è solo una delle tante che potrei contestare e perchè cerco sempre di pensare che una persona (anche nella sua professione) non è mai tutta negativa o tutta positiva. Tantomeno mi interessa la "lotta" condomini vs amministratori. Anzi, ne cerco la collaborazione. Ma volete saperla proprio tutta? Ho tralasciato di dire.... che l'amministratore ad una assemblea (mentre si svolgeva, chiaro) disegnava (margherite?) su un foglio invece che prendere annotazioni per un più puntuale e preciso verbale di asemblea. L'avevo tralasciato perchè mi sembrava greve ribadirlo; soprattutto considerata la discussione che ricercavo. Non mi permetto di puntare nessun indice verso gli amministratori ma non mi piace il fatto (che traspare, non è scritto) di voler difendere la categoria. Io di difendere la categoria dei condomini non ho nessun interesse (e lo dico a chi magari può pensare che lo faccio) perchè prima di tutto, come condomino, non mi considero perfetto e, secondo, non penso che gli amministratori puntino l'indice verso di me. Non ho paura dell'altro, cerco semmai comprensione. E comprendo che l'amministratore possa essere impegnato troppo...ma questo argomento non può scadere in logiche di tariffe,etc... Per Fabrizio Togni che mi chiedeva chiarimenti... quando dici: "La trascrizione del verbale è a cura del segretario e non dell'amministratore pertanto se non vi piace come trascrive il verbale basta semplicemente che il segretario lo faccio qualcun altro, tu ad esempio. Se nn è tempestivo può darsi che non riesca a liberarsi per tempo, se il motivo della chiamata è un urgenza (ad esempio na tubazione dell'acqua rotta) e il vostro amministratore non riesce a liberarsi, qualsiasi condomino (tu ad esempio) può tranquillamente contattare un idraulico per affrontare l'urgenza" Vuol dire che sull'amministratore non si può fare affidamento? Tieni conto che se ha un'urgenza da un'altra parte lo posso capire anch'io (basta che non sia sempre così). Buon anno a tutti!
 
 

 
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