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 12-12-2007 Condominioweb.com Condominioweb.com forum > Locazioni e spese : diritti inquilino e proprietario

Motivi gravi per recesso contratto di affitto? Quali sono?

 
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Magiaaa
Salve! Spero che qualcuno mi aiuti. Ho dato disdetta del mio contratto di affitto con 6 mesi di anticipo come da legge. Ora il propietario dice che non è valida la mia richiesta in quanto non esistono motivi gravi. Premetto che io nella raccomandata della disdetta, non ho specificato i motivi perchè non ritenevo servisse. Quindi chiedo questo: quali sono questi "motivi gravi" che vengono menzionati anche in una clausola del contratto di affitto? Come devo muovermi? Vi ringrazio fin d'ora.
Giovanni1943
eh no etienne! x legge il conduttore può dare disdetta in qualsiasi momento ma in presenza di gravi motivi. CAMI, Mi sai dire a quale elenco di gravi motivi si può attaccare il proprietario per rifiutarsi di lasciarti andare via?
Giovanni1943
e...se continua a rompere usa la cauzione (anche se non è permesso) per pagare gli ultimi mesi.Se non è d'accordo, dovrà adire alle vie legali e probabilmente (non avendo perso nulla)ci rinuncerà.
Giovanni1943
Posso dare come preavviso 3 mesi o devo darne 6?Il contratto dice chiaramente 3 mesi
Dello stesso argomento
Giovanni1943
La logica mi dice che sono tre mesi (pieni) da quando dai disdetta.
Giovanni1943
Questa persona può andare a parlare con il locatore che (se non è scemo)lo lascerà andare di corsa.
Giovanni1943
CAMI direi di sì, invia la disdetta, rispetta il preavviso e sei a posto sE IL CONTRATTO è INTESTATO A LUI, DIREI DI NOa
Giovanni1943
o.k.
perpetuo
Guarda sicuramente l'acquisto di una casa non è un grave motivo.Del resto uno quando prende in affitto una casa si impegna a pagare l'affitto per quattro anni (rinnovabili) e può disdire il contratto prima dei quattro anni sei mesi prima solo per gravi motivi. Quanto tempo è passato dall'inizio del contratto?Ho visto recentemente una causa in televisione dove il conduttore ha dato disdetta dopo un anno adducendo come grave motivo il fatto che la zona era pericolosa e tra l'altro si era comprato la casa. Ebbene il giudice lo ha condannato a pagare i tre anni di contratto restanti. Il conduttore può disdire sei mesi prima della prima scadenza anche se non ricorrono gravi motivi(e quindi continuando a pagare fino alla prima scadenza l'affitto) ma se disdice prima ancora devono ricorrere gravi motivi.
James3
Scritto da walsegg il 08 Gen 2008 - 19:59:02:
Leggendo le vs esperienza, prendo atto che i "gravi motivi" del conduttore mi sembrano più una svista del legislatore che altro. E comunque, non essendone prevista un'elencazione, la gravità diventa un fatto di valutazione personale e di, eventuale, interpretazione del giudice. Ok. Ma, secondo voi, un motivo di disdetta occorre dunque obbligatoriamente scriverlo nella raccomandata? Oppure si può ometterlo ed eventualmente illustrarlo a voce al locatore? E i 6 mesi di preavviso ci sono s [...]
Mi riallaccio a questa discussione confermando quanto detto dall'utente sopra che cito. I gravi motivi sono una svista del legislatore in quanto nella pratica non obbligano mai il conduttore ad onorare il contratto fino alla sua naturale scadenza. E troppo facile trovare un escamotage facendosi fare un certificato da un medico compiacente ed addurlo come grave motivo, non penso sia semplice la contestazione da parte del locatore. Fermo restando che io stesso mi accontento della correttezza dei 6 mesi di preavviso, e non mi appiglio mai sui gravi motivi, sarebbe opportuno eliminare tale indicazione dalla legge o al contrario stabilire in maniera esatta e precisa quali sono i termini e quale la procedura affinché il conduttore possa avvalersi di questi famosi "gravi motivi", facendone ovviamente le spese se dichiara il falso. saluti di seguito un documento molto interessante a riguardo http://www.carcereri .com/files/pub/studi/Giurisprudenza%20sul%20recesso%20del%20conduttore%20per%20gravi%20motivi%20ex%20art.pdf Modificato Da - James3 il 12 Giu 2010 13:56:54
sarastro
La dottrina è questa: Corte di Cassazione Sezione 3 civile Sentenza 26.07.2005, n. 15620 ________________________________________ Recesso del conduttore - Gravi motivi - Contenuto - Mancata disponibilità dell'immobile - Esclusione ________________________________________ I gravi motivi in presenza dei quali l'articolo 27 della legge 392/1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che siano tali da renderne oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza; la non conseguita disponibilità dell'immobile locato e, più in generale, la violazione di obblighi contrattuali, invece, non è riconducibile a motivo di recesso, vertendosi in tema di inadempimento dell'obbligazione del locatore di consegnare il bene locato, da far valere mediante domanda di risoluzione del contratto. Ne consegue che è resa in violazione di legge la sentenza che, nel caso in cui il locatore chieda che il conduttore, accertata l'inefficacia del suo recesso, sia condannato al pagamento dei canoni di locazione, mentre il conduttore chieda che il contratto sia dichiarato risolto per grave inadempimento del locatore, dichiari, al contempo, risolto il contratto ed efficace il recesso per i medesimi motivi. (M.Pis.) Corte di Cassazione Sezione 3 civile Sentenza 19.07.2005, n. 15215 ________________________________________ Locazione - Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - Durata - recesso del conduttore ________________________________________ i gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27 ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione (da comunicare con preavviso, contenente la specificazione dei motivi, di almeno sei mesi, a mezzo di lettera raccomandata od altra modalità equipollente), devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. pertanto, essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato. (enunciando il principio di cui in massima, la s.c. ha confermato la sentenza del giudice di merito che -oltre a rilevare, con motivazione congrua, il difetto di prova circa la sussistenza di fattori oggettivi e sopraggiunti- aveva escluso che si potessero ravvisare i gravi motivi nell'intervenuta risoluzione anticipata di un contratto intercorso tra la conduttrice ed una società terza committente, poiché il recesso esercitato dalla stessa conduttrice aveva costituito una sua scelta volontaria di politica aziendale, tanto che il personale assunto era stato progressivamente ridotto già prima della stipulazione di un precedente accordo tra le parti). Corte di Cassazione Sezione 3 civile Sentenza 24.09.2002, n. 13909 ________________________________________ Immobili urbani ad uso non abitativo - Locazione - Durata - Recesso del conduttore - Gravi motivi - Imprevedibilita' - Valutazione - Natura - Giudice di merito - Censurabilita' in sede di legittimita' - Configurabilita' - Condizioni - Limiti ________________________________________ La prevedibilità o meno dei fatti che vengono invocati quali gravi motivi idonei a giustificare il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (i quali, a tale fine, debbono altresì essere estranei alla sua volontà e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergliene oltremodo gravosa la prosecuzione), costituisce oggetto di un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, la cui valutazione è pertanto incensurabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua e coerente mostrazione. La pratica è che in presenza di normali rapporti tra locatore e conduttore, il locatore si prende per buona la motivazione e non va a indagare più oltre. Se però, per qualche motivo, il locatore si impunta e ha un buon avvocato, è meglio che il conduttore stia in campana, e veda di trovare una via alla trattativa.
sarastro
Premesso che hai ragione da vendere, al posto tuo cercherei di tenere la faccenda fuori dall'ambito giuridico, e farei capire al locatore che: 1) te ne vai comunque, e comunque non gli paghi i sei mesi. Se vuole vedere i soldi, gli tocca andare in tribunale 2) se pianta grane tu una sera sì una sera no chiedi l'intervento della polizia, la quale, quando viene, probabilmente trova degli extracomunitari senza permesso di soggiorno, cosa che gli costa un megamultone ed eventuali conseguenze penali 3) se te ne vai, lui può affittare anche il tuo appartamento alle puttane, che evidentemente gli piacciono e/o gli rendono 4) che insomma gli conviene stare muto e ridurre i danni. Se invece la cosa passa sul piano giuridico, rivolgiti subito a un bravo avvocato, e segui i suoi consigli. Nel tuo caso, non si tratta dei "gravi motivi" previsti dal legislatore per regolamentare la disdetta anticipata, ma, se non vado errato, di una situazione nella quale tu, per responsabilità altrui, non puoi godere pacificamente del bene del quale hai acqisito contrattualmente l'uso. In bocca al lupoa
Cami
eh no etienne! x legge il conduttore può dare disdetta in qualsiasi momento ma in presenza di gravi motivi. Che poi i locatori non li pretendano quasi mai è un altro discorso. Comunque in questo caso se io fossi il locatore non farei storie.
Cami
Walsegg i gravi motivi non sono "una svista del legislatore". Come il locatore con un contratto si "impegna", come sai non può certo cambiare idea dopo poco e disdirlo ma deve aspettare 4 anni (se l'immobile gli serve per determinati motivi) o 8 anni, così è giusto che anche il conduttore sia "costretto" in qualche modo a rispettarlo. Per "grave motivo" di cui all'art. 4 della legge n. 392/1978 non si può assolutamente ritenere una situazione che trae la sua origine da una scelta o decisione del conduttore, dovendo invece trattarsi di circostanze necessitate e causate, almeno a titolo di conoscenza, da fattori estranei alla libera determinazione dell'interessato. Poi sta al buon senso del locatore accettare o meno un motivo. Se il conduttore x esempio decide di comprarsi casa non sarebbe un "grave motivo" ma per me è accettabilissimo. E comunque secondo la mia esperienza vedo che i gravi motivi vengono richiesti solo quando il contartto è disdetto a pochi mesi o comunque entro un anno dalla stipula. (x Walsegg: i 6 mesi di preavviso vanno rispettati sempre)
Cami
allora secondo me manda una racc. di disdetta (se ti chiede i motivi documentaglieli), rispetta i 6 mesi di preavviso e poi vai via.
Cami
Direi di sì, male che vada basta un certificato medico che provi lo stress e il disagio fisico e mentale che ciò vi causa.. O magari anche la copia di una denuncia. Però dovete rispettare il preavviso prevsito (in genere 6 mesi).
Cami
Leggi bene il contratto, in genere sono previsti 6 mesi di preavviso per la disdetta durante il quadriennio e tre mesi per quella alla scadenza. Guarda se ci sono due clausole simili a queste: La locazione avrà la durata di anni quattro a partire dal giorno **/**/**** per ultimare al **/**/****. Essa si intenderà tacitamente rinnovata alle medesime condizioni, qualora non venga data disdetta da una delle parti mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. Il Conduttore può recedere anticipatamente dal contratto in qualsiasi momento per gravi motivi, dandone notizia a mezzo raccomandata a/r, con preavviso di sei mesi. Quindi se sono previsti i 3 mesi di disdetta alla scadenza devi corrispondere regolarmenete i canoni fino al 31 agosto, se invece si parla in ogni caso di 6 mesi dovrai corrispondere anche settembre (pagando in questo caso anche l'imposta di regsitro per l'annualità successiva).
Cami
direi di sì, invia la disdetta, rispetta il preavviso e sei a posto a
Cami
A rigor di logica giovanni hai ragione ma non ho mai sentito di locatori che rifiutano una motivazione di questo genere, soprattutto dato che il contratto risale al 2007... Io scriverei che per problemi economici non puoi più fare fronte al pagamento del canone di locazione e che pertanto sei costretto a dare disdetta.
Cami
A mio avviso i casi sono due: o cede a qualcuno attività + contratto di locazione (in questo caso ti arriva la comunicazione di cessione, con il nominativo di chi subentra, e non puoi opporti se non per gravi motivi entro un mese) o dà disdetta e se ne va (come mi sembra stia facendo) Quindi se hai ricevuto la disdetta il contratto terminerà tra 6 mesi, dopodichè sei libero di fare dei locali ciò che vuoi e puoi riaffittarli a chi ti pare. (non c'è bisogno di andare da un notaio per stipulare un contratto di locazione)
Cami
Secondo la mia esperienza ti dico che è praticamente impossibile che il locatore pretenda i gravi motivi per una disdetta ad un contratto stipulato nel 2007. Ho l'impressione che ti stai fasciando al testa prima di romperla..a Invia la disdetta non specificando i motivi, sarà poi lui che in caso te li dovrà richiedere (cosa che ti dico avviene rarissimamente) e comunque in quel caso lo chiami e gli spieghi. L'importante è che tu rispetti il preavviso previsto.
Cami
Se sei in quell'immobile da un pò e hai un rapporto normale con il tuo locatore credo che non avrai alcun problema. Magari anticipata con una telefonata la lettera di disdetta, spiega che ora avete bisogno di un immobile più grande e soprattutto rispetta i 6 mesi di preavviso. a
Cami
Non credo proprio si opporrà, starebbe a lui infatti dimostrare la mancanza di gravi motivi, quindi incorrere in spese legali.. e poi sei lì da ben 5 anni.. Fossi in te manderei la disdetta e me ne starei tranquillo. (la manutenzione dei serramenti è a carico del conduttore)
Paolino Pao
Una casistica dei motivi gravi non c’è, almeno che io sappia, normalmente vengono accettati quasi tutti; per esempio l’aumento del nucleo familiare, il trasferimento della sede di lavoro ecc ecc. informati a qualche sindacato di inquilini. P.P. (condomino) errare humanum est, perseverare autem diabolicum (Sant'Agostino d'Ippona)
Paolino Pao
Invia una raccomandata con avviso di ricevimento al locatore e lo avvisi che intendi recedere dal contratto, comunque dovrai 6 mensilità, Spett. (locatore) ………………………….. Con la presente dichiaro di recedere dal contratto di locazione in corso per l’immobile di via …………………………….., avvalendomi della clausola n. …. del contratto di locazione che prevede la mia facoltà di recesso anticipato prima della scadenza del termine contrattuale (oppure: “avvalendomi del disposto dell’art. 4 della L. 392 del 1978). Pertanto l’immobile vi sarà riconsegnato libero di persone e cose in data Data …………………….. Firma ……………………… (Nota – il preavviso dovuto è di 6 mesi, nel caso di cui all’art. 4 della L. n. 392/1978, ed è di due mesi non calcolando quello della disdetta nel caso previsto dall’art. 1613 Cod. civ.). Nota ----- Legge 392/1978 Art.4. (Recesso del conduttore). E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. P.P. (condomino) errare humanum est, perseverare autem diabolicum (Sant'Agostino d'Ippona)
Paolino Pao
Scritto da Magiaaa il 26 Dic 2007 - 15:36:07:
Hem..forse non hai letto bene o non mi sono spiegata in maniera corretta io! :-) Io ho già mandato la lettera raccomandata di disdetta con i 6 mesi di preavviso ma lui non la ritiene valida in quanto si attacca al fatto che non sussistono gravi motivi che io non ho specificato. Per questo chiedevo se l'acquisto di una casa non è un motivo valido seppur non grave ok...ma devo dirglielo o cosa? Cosa devo dirgli per non aver problemi? Sono tutelata io? Sarò pur libera di decidere cosa fare dell [...]
Non avevo visto questo messaggio, comunque è bene quello che finisce bene. Auguri per la nuova casa. P.P. (condomino) errare humanum est, perseverare autem diabolicum (Sant'Agostino d'Ippona)
Paolino Pao
Scritto da Olrack il 08 Nov 2008 - 14:54:52:
Leggendo questo post mi sono chiarito molti dubbi. Volevo chiedervi se come motivazione di recesso va bene il fatto che dovrò trasferirmi in un altra regione per motivi lavorativi. In particolare devo cambiare zona d'Italia perchè le uniche possibilità che ho di diventare medico specializzando sono nel nord italia e non qui in sardegna, dove per motivi di posti disponibili e "altro" la situazione non è per nulla promettente. Il proprietario può far storie? PS: aggiungo che tale [...]
Ritengo che questo sia un motivo più che valido e il proprietario non dovrebbe far storie, nel caso chiedi assistenza ad un sindacato inquilini. Paolino (condomino)
etienne
Il conduttore (TU) può lasciare l'appartamento sciogliendo il contratto in qualsiasi momento, inviando una raccomandata al locatore 6 mesi prima. Significa che TU, dopo aver inviato una raccomandata di disdetta, devi al locatore 6 mensilità e poi tanti saluti. Non esistono motivi gravi o meno e non sei tenuta a precisare nessun motivo, sei solo tenuta a comunicare che te ne vai.
yengo
Buongiorno, chiedo in che modo posso uscire indenne. Allora Contratto Locazione Commerciale Stipulato nel 2002. Dopo varie cessioni D'azienda di vari Conduttori, ora l'ultimo mi ha mandato la Raccomandata che mi lascerà i locali fra 6 mesi x Chiusura Attivita. Vorrebbe vendere a terzi Attività, e io sono daccordo. La domanda è questa: posso a questo punto fare un nuovo contratto con il nuovo (Conduttore) non voglio far andare avanti il contratto vecchio e datato.
yengo
Scusate ho dato invio senza terminare il discorso. Ora mi chiedo se non essendoci una Continuità del Contratto con le varie Cessioni D'azienda, ma un'interruzione. Andando dal notaio e fare un contratto nuovo, che documenti mi chiederanno come proprietario dell'immobile. L'attivita che è nata con la costruzione dell'immobile è li da 20 anni, ma ora con le nuove normativa non essendoci una continuita ma una piccola interruzione possono richiedere l'agibilita che io non so se ho, ma sicuramente al Comune avranno. Anche perche il nuovo (conduttore) dovra Volturare le Licenze e non vorrei che il Comune trovi impicci da far saltare il Contratto stipulato e magari (il conduttore) chieda i danni dell'acquisto delle licenze a me. Nel ringraziarvi buona giornata.
yengo
Ringraziando fin da ora x la risposta mi chiedevo in merito al secondo messaggio sempre mio, se avete altro da aggiungere. Scusate Grazie
Magiaaa
Grazie Paolino, il mio motivo è che ho comprato casa. Ho deciso di investire in un mutuo anzichè continuare a buttare soldi in un affitto. Grave o meno non è un valido motivo? Prima di andare a parlare con il proprietario (con le buone..) vorrei però essere sicura di cosa dovergli dire...cosa mi consigli? Purtroppo io non conosco le leggi in materia e non vorrei trovarmi sorprese...uffa... Grazie.. a
Magiaaa
Hem..forse non hai letto bene o non mi sono spiegata in maniera corretta io! :-) Io ho già mandato la lettera raccomandata di disdetta con i 6 mesi di preavviso ma lui non la ritiene valida in quanto si attacca al fatto che non sussistono gravi motivi che io non ho specificato. Per questo chiedevo se l'acquisto di una casa non è un motivo valido seppur non grave ok...ma devo dirglielo o cosa? Cosa devo dirgli per non aver problemi? Sono tutelata io? Sarò pur libera di decidere cosa fare della mia vita o no? Ho un'ansia e un nervoso che...grrrrrrrrr..mi bevo una coca cola vah!
Magiaaa
Grazie etienne e Cami...sono stata anche al SUNIA e mi hanno detto che non sono tenuta a specificare i miei motivi al titolare e che non esiste una legge che classifica i motivi gravi o meno.. In ogni caso ho parlato col proprietario e ci siamo messi d'accordo, per cui la mia disdetta è stata confermata. Grazie ancora a tutti!!!!a
walsegg
Leggendo le vs esperienza, prendo atto che i "gravi motivi" del conduttore mi sembrano più una svista del legislatore che altro. E comunque, non essendone prevista un'elencazione, la gravità diventa un fatto di valutazione personale e di, eventuale, interpretazione del giudice. Ok. Ma, secondo voi, un motivo di disdetta occorre dunque obbligatoriamente scriverlo nella raccomandata? Oppure si può ometterlo ed eventualmente illustrarlo a voce al locatore? E i 6 mesi di preavviso ci sono sempre? anche se sul contratto di locazione che pure fa riferimento alla L.431/98 ma senza indicare nulla a proposito della disdetta del conduttore e dei termini (neanche riportando quell'ultima, famigerata, riga al punto 6 dell'art. 3)? Altro quesito: la caparra non si può mai utilizzare come canone. Ma se lo chiede il locatore? Lo può fare? Lo deve fare per iscritto? E se anche lo facesse, sarebbe un atto comunque contra legem? Grazie a chi vorrà rispondermi e augur di buon anno a tutti! Walsegg
maligha75
E se i gravi motivi fossero per esempio, che il proprietario, non avendo mai fatto alcun intervento anche sollecitato dall'affituario ha fatto si che l'appartamento non fosse più abitabile? Per esempio le macchie di umido, il verde sulle mura, lo scrostamento dei muri che c'era già e che avevano promesso di aggiustare e che non hanno mai aggiustato? Ho già fatto un reportage di 50 foto da mandargli visto che è passato un anno e nessun intervento promesso è stato fatto. Fra una settimana gli mando una raccomandata con tutte le foto e la loro bella didascalia! Ho già riparato l'autoclave due volte e la caldaia del gas fa un rumore che sembra la casa delle streghe e non posso usarla. In più una infiltrazione del vicino ha lasciato una macchia di umido, aimè, proprio sulla testata del letto ma il proprietario (che ora non risponde neanche più al telefono) mi disse che sarebbe andato a parlare....e niente siamo ancora così!!!
maligha75
Qualcuno mi risponde???? Grazie!!!
peppe64
no devi attende la scadenza dei primi 4 anni per poter rientrare in possesso dell'immobile "Niente e nessuno ha sempre torto: anche un orologio fermo ha ragione due volte al giorno."
peppe64
dipende. se hai in affitto un monolocale e vi sono moglie,marito due figli e il nuovo nato si potrebbe avere come grave motivo "nuove esigenze abitative per il nucleo faamigliare. se invece hai una megavilla in affitto difficilmente potrai dire "mi occorre una casa piu' grande,quindi vado via." chi trova un amico trova un tesoro, ma chi trova un tesoro trova tanti amici Modificato Da - peppe64 il 05 Lug 2010 20:45:38
peppe64
normalmente i gravi motivi vengono considerati dei motivi che non dipendono da scelte o volonta'del conduttore. ad esempio la ditta ti trasferisce in altra citta' (configurabile in grave motivo ) la ditta ti licenzia (grave motivo in quanto non potrai permetterti di pagare l'affitto) acquisto di una casa dove andrai ad abitare (libera scelta quindi non e' un grave motivo ). chi trova un amico trova un tesoro, ma chi trova un tesoro trova tanti amici
peppe64
tutto dipende comunque dal tuo proprietario ,in quanto e' lui che deve o meno accettare i cosidetti "gravi motivi". ovviamente se il proprietario non li accetta occorre rivolgersi al giudice per farli valere. chi trova un amico trova un tesoro, ma chi trova un tesoro trova tanti amici
peppe64
di solito detti problemi vanno esposti prima di contrarre contratto proprio per evitare casini. chi trova un amico trova un tesoro, ma chi trova un tesoro trova tanti amici
cofoss
buongiorno a tutti, volevo sapere se nell'esperienza di qualcuno, l'aumento del nucleo famigliare (nascita nuova bimba) può essere interpretato come grave motivo. grazie mille enrico
cofoss
immaginavo. è possibile identificare i fattori dai quali dipende?
cofoss
scusa ho letto ora il msg completo vivo in un trilocale (2 camere + soggiorno)
cofoss
questo mi è chiaro, mi chiedevo se ci fosse una giurisprudenza con qualche casistica. anche il trasferimento della sede di lavoro per esempio immagino abbia qualche specifica/limite. es. la mia azienda si è appena trasferita fuori dal comune di milano (dove risiedo): può essere configurabile come giusta causa , anche se la distanza è aumentata di ca 10 km? grazie mille per l'aiuto
cofoss
sono in quell'immobile da 5 anni, con il locatore c'è molta freddezza perchè nel corso degli anni ho dovuto sollecitare ripetutamente interventi di manutenzione (serramenti che non si chiudevano - anche in inverno-, macchie di umidità sulle pareti del soggiorno, antenna televisiva non funzionante), spesso e volentieri dovendo ricorrere alla messa in mora per riuscire a vedere qualche reazione. il proprietario ha una società immobiliare e gestisce molti appartamenti di sua proprietà, è per questo che temo possa sfruttare qualsiasi possibilità di ottenere il "massimo" a dispetto di qualsiasi ragionevolezza
cofoss
ti ringrazio Cami, speriamo davvero (sui serramenti la storia è lunga, dal giorno in cui sono entrato in casa ho rilevato e comunicato problemi di chiusura, spifferi etc. non si trattava di problemi sopravvenuti ma già esistenti all'inizio del contratto di locazione)
cofoss
tutto vero, diciamo che siamo stati un po' naif
Olrack
Leggendo questo post mi sono chiarito molti dubbi. Volevo chiedervi se come motivazione di recesso va bene il fatto che dovrò trasferirmi in un altra regione per motivi lavorativi. In particolare devo cambiare zona d'Italia perchè le uniche possibilità che ho di diventare medico specializzando sono nel nord italia e non qui in sardegna, dove per motivi di posti disponibili e "altro" la situazione non è per nulla promettente. Il proprietario può far storie? PS: aggiungo che tale clausola, che ho letto nella 431/98, non è inserita nel mio contratto ma vale comunque a norma di legge... o sbaglio?
Ric75
Leggi l'accordo locale nella citta dove affitti (in google "accordo locale ......." al posto dei punti la tua città ). e anche i contratti tipo obbligatori da usare, in allegato all'accordo locale. Poi leggi se c'è scritto se i mesi sono tre o meno per le disdette anticipate (se non è scritto nel testo dell'accordo lo dovresti vedere nell'allegato contratto tipo per studenti). Attenzione a non confondere l'art 9 (disdetta anticipata del conduttore) con l'art 2 (che è la disdetta alla prima scadenza) In tutti gli accordi locali che ho visto il massimo preavviso richiesto è di 3 mesi. Sono comunque richiesti in questi casi i gravi motivi. Un grave motivo in più nei contratti per studenti è la clausola nel caso di cessazione del'iscrizione, il contratto si intende risolto con preavviso di 3 mesi. Se quando hai stipulato il contratto eri studente e ora invece non lo sei più, puoi richiedere la risoluzione tra 3 mesi.
Ric75
Scritto da Mabar il 24 Gen 2010 - 14:14:24:
... Il contratto stabilisce che non è possibile dare la disdetta prima di un anno ... [...]
Questa clausola contrattuale è peggiorativa di quanto la legge permette al conduttore all'art 3 comma 6 della 431/98: 6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. percui la clausola è contro la legge, peggiorativa per la parte debole e annullabile in quanto il contratto deve essere ai sensi della 431. Puoi dare tranquillamente la disdetta da subito con i 6 mesi di preavviso e i gravi motivi che nel tuo caso mi sembrano veramente gravi e a prova di contestazione, tramite raccomandata AR meglio se in plico pieghevole aperto. Conseguenze legali: il locatore ritenendo di avere ragione può farti avere un decreto ingiuntivo per farsi pagare i restanti mesi, a cui ti tu opporrai e il giudice rileverà la nullità della clausola. Tempo perso per entrambi. Soldi persi per l'avvocato e le spese di procedura più per il locatore che per te.
rudino79
Buonasera. Sono un Medico Specializzando che ha stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo transitorio per studenti universitari il 5 Maggio 2008. A maggio 2009 è stato rinnovato per tacito accordo. Da pochi giorni ho acquistato con la mia ragazza una casa di proprietà (intestata a lei!) e vorrei recedere da tale contratto. Sul contratto c'è scritto "...rinnovo tacito: salvo disdetta, entro 3 mesi prima dalla scadenza a mezzo raccomandata da ciascuna delle parti, il contratto può essere rinnovato sino ad un massimo...In caso di cessazione dell'iscrizione universitaria il contratto si risolverà, previa comunicazione scritta al locatore, a mezzo raccomandata, con preavviso di almeno tre mesi." Posso dare come preavviso 3 mesi o devo darne 6? Tra l'altro essendo Medico Specializzando titolare di contratto di Collaborazione, seppur con l’università, (mi vengono versati anche i contributi INPS) non risulto in realtà come studente universitario e quindi potrei usufruire della clausula "cessazione dell'iscrizione universitaria"?. Il problema è importante in quanto non posso affrontare il mutuo più il canone mensile d'affitto. Grazie in anticipo, Carlo. a Carlo
rudino79
Ringranziandoti per la risposta, vorrei chiederti...ma sul contratto c'è scritto tre mesi prima della scadenza che sarebbe Maggio 2010. Posso intendere come scadenza la mia revoca o la scadenza naturale del contratto? Grazie...a Carlo
rudino79
Grazie Giovanni. Sai purtoppo in Italia la logica il più delle volte conta poco.. .comunque io ho dato disdetta a tre mesi per motivi personali. Possibile che non c'è una una sentenza o qualcosa di simile che abbia fatto luce su tale ambigua dizione? Anche perche se il proprietario non dovesse accettare i tre mesi cosa dovrei fare??? Helpp!!!!! aaa Carlo
rudino79
Ciao Ric. Ho scaricado il pdf dell'accordo locale di Chieti ma non trovo scritto i mesi di preavviso per la disdetta anticipata... Inoltre volevo chiederti: Il medico Specializzando, che attualmente (da circa 2 anni) non ha più una borsa di studio, bensì un contratto di collaborazione fatto con le università, ma che esercita nelle asl e a cui vengono versati i contributi all'INPS in realtà, NON dovrebbe rientrare nella dicitura "studenti universitari"; perchè allora potrei ritenere NON valido il contratto stipulato per studenti universitari. Grazie in anticipo per la risposta a questi due quesiti..a Carlo
pesto
Buongiorno volevo sapere se per gravi motivi si può intendere anche continue aggressioni verbali a tutti i mebri della famiglia (bambina di tre anni compresa) e colpi violenti sul muro durante tutta la notte da parte di un vicino. Grazie
sam78_
Salve a tutti.. ho un problema grave, sono conduttore di un appartamento con regolare contratto 4+4 rinnovato a febbraio 2009, dopo diverse lamentele effettuate all'amministratore del condominio, sui comportamenti rumorosi dei vicini, non ho ottenuto alcun rispetto delle regole condominiali, il proprietario dell'appartamento sopra il mio lo da in locazione ad extracomunitari che non rispettano il regolamento oltretutto si sta verificando un giro di prostituzione è per questo motivo che voglio andare via per che' convivo con la mia fidanzata, l'altro giorno è stata fermata da dei tipi che cercavano le signorine e questo è poco piacevole se non pericolosissimo. ora chiedo a voi io voglio andarmene subito e pretendo che non mi vengano chiesti i 6 mesi di locazione altrimenti faccio causa a tutti quanti perche' sono consapevoli di quel che succede. se proprio il mio proprietario vuole i soldi che li vada a chiedere a quello che affitta alle prostitute. sono stufo di non riposare la notte per i rumori e di vedere un via vai continuo di gente estranea e pericolosa. datemi un consiglio. domani ho l'incontro con il locatore e dobbiamo metterci d'accordo io sono disposto ancora a pagare il mese di dicembre perche' la disdetta la mando entro la fine di questo mese ma a gennaio io voglio essere nella nuova casa tranquillo con la mia fidanzata e non posso permettermi di pagare due affitti. sucsate lo sfogo, ma spero di essere chiaro della motivazione
sissia
Ciao, considerato che hai ragione da vendere, io ti suggerisco di dare un'occhiata qui proprietaricasa .org/disdetta.php chiaramente è meglio cercare di essere corretti, ma "a mali estremi, estremi rimedi!"a
Cicciotto
Salve, vi pongo un quesito.Posso invece sfrattare l'inquilino del mio appartamento prima della scadenza dei 4 anni.La mia motivazione è che vorrei vendere il mio immobile,per comprarne un altro più grande ed abitarci. P.S. Tra l'altro, io avevo affittato la casa solo ad una persona,ed invece qualche mese fa si sono introdotte il marito ed il figlio della mia inquilina. Grazie
Mabar
Ciao a tutti, sono nuovo di questo forum e mi sono iscritto dopo aver letto le risposte fornite ad altri forumisti. Il mio problema è questo: io e la mia compagna a dicembre 2009 abbiamo firmato un contratto di locazione di 4 anni più 4 per un nuovo appartamento. Il contratto stabilisce che non è possibile dare la disdetta prima di un anno e che decorso tale periodo è possibile comunicarla soltanto per "giustificati motivi". Il problema è che alla mia compagna, a metà gennaio. è stato comunicato il licenziamento (era assunta a tempo indeterminato ma la crisi ha colpito comunque duro) ed il 31 di gennaio si troverà senza lavoro. L'affitto non è basso (800 euro più 125 euro di spese condominiali al mese per un totale di 925 euro) ma con due stipendi discreti ce la facevamo tranquillamente, mentre soltanto con la certezza del mio sarà molto difficile arrivare alla fine del mese, anche perchè non è facile ritrovare subito un altro lavoro e soprattutto che garantisca lo stesso tenore di vita. Quello che mi chiedo è quanto segue: premesso che la perdita del posto di lavoro sia una dei gravi motivi per i quali è possibile dare la disdetta anticipata, la legge mi consente di derogare agli accordi contrattuali e comunicare la disdetta con preavviso di 6 mesi anche prima della decorrenza del primo anno così come previsto nel contratto? Se non sbaglio la legge sull'equo canone del '78 prevedeva esplicitamente la possibilità di dare disdetta "a prescindere dalle disposizioni contrattuali", mentre la legge del '98 (la n. 431 se non sbaglio) prevede in modo più criptico la possibilità, in presenza di gravi motivi, di recedere dal contratto "in qualsiasi momento" senza però fare riferimento alle disposizioni contrattuali. Anche se mi interesso di legge per motivi professionali (ma più che altro di normative fiscali) sono tutt'altro che un giurista, quindi vorrei capire se, recedendo dal contratto soltanto un paio di mesi dopo la firma e nonostante la previsione contrattuale di cui vi ho già parlato, incorrerei nel rischio di qualche azione legale del proprietario. Vi ringrazio già da ora per le risposte!!! a
Mabar
Scritto da Ric75 il 26 Gen 2010 - 20:34:32:
Questa clausola contrattuale è peggiorativa di quanto la legge permette al conduttore all'art 3 comma 6 della 431/98: 6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. percui la clausola è contro la legge, peggiorativa per la parte debole e annullabile in quanto il contratto deve essere ai sensi della 431. Puoi dare tranquillamente la disdetta da subito con i 6 mesi di pr [...]
Ti ringrazio tantissimo. Mi confermi quanto, da profano, pensavo anch'io. Il problema sarà quello al quale hai accennato alla fine del tuo messaggio: il proprietario è un signore anziano che si farà consigliare dal proprio commercialista che è colui che ha redatto il contratto con la clausola incriminata. Sono sicuro che dirà al proprio cliente che lui ha ragione e che io dovrò pagargli tutti e 4 gli anni di canoni. Spero solo che si rivolga poi ad un avvocato più realista e soprattutto tanto onesto da sconsigliargli di proseguire in giudizio. Grazie ancora! a
cilentana80
salve a tutti, ho un problema e non so come risolverlo, cercherò di essere il più breve possibile...a fine maggio (d'accordo con la proprietaria) sono entrata inun nuovo appartamento il cui canone di affitto ho iniziato a pagare a giugno per quella sola mensilità e poi ho pagato a luglio per le successive 3. Prima di entrare, come qualcuno ha già postato, siamo stati un pò naif e la macchia di umido che era in bagno è rimasta lì per essere appunto eliminata e sistemata dall'idraulico. Peccato che ad oggi non sono ancora venuti a ripararla nonostate diversi sopralluoghi e mie ripetute chiamate di sollecito e alla proprietaria e alla agenzia intermediatrice che riscuote per essa l'affitto da me versato. Nel frattempo la macchia espansasi anche al muro su cui hanno(intelligentemente)poggiato un armadio su misura, ha fatto sì che proliferassero insetti dell'umido che invadono tutta la casa(monolocale).Panico!ho chiamato anche per questo problema risollecitando per la sistemazione. Niente da fare: l'inquilino del piano di sopra è in ferie, lei è in ferie e pure l'idraulico è in ferie!intanto col caldo la moquette in camera da letto ha "partorito" delle pulcicimici che mi hanno devastata!sono finita in ospedale d urgenza per la diagnosi emi hanno confermato trattarsi di tutto ciò suggerendo una disinfestazione ed eventuale rimozione della stessa.Ho fatto disinfestazione a mie spese di fretta e furia visto che sono dovuta partire per le ferie e tutto ciò è esploso proprio pochi gg prima!Ho informato la proprietaria di ciò con molta calma espondendole il problema e soprattutto il mio dubbio che la cosa possa ripetersi...beh mi ha risposto testualmente che "se sono intollerante alla moquette allora mi devo cercare un'altro appartamento"...sarò ingenua ma ci sono rimasta di sasso!speravo onestamente in un altro tipo di accordo tra noi...anche a mie spese totali e invece niente!mi dicono di riprovarci a cercare di convincerla ma ho come la sensazione, avendoci parlato personalmente al telefono, che lei sia irremovibile...data anche la risposta!ora sul contratto c'è scritto che la disdetta va data come al solito 6 mesi prima con raccomandata, considerate che il contratto è partito il 1° giugno...se volessi andare via dovrei dare una motivazione grave?!se si quale?!potrei specificare questa "intolleranza alla moquette" come motivazione grave?!?!perderei la cauzione (3 mensilità escluse le spese condominiali)!??!vi prego aiutatemi...grazie!
belsatan
Salve, una persona che ha un contratto di locazione di 4 anni, dopo un anno si ritrova senza lavoro e vuole lasciare la casa, in questo caso che succede? cioe non lavorando non ha neanche i soldi per pagare i 6 mesi di preavviso... Si puo costringere una persona a pagare una cosa che non puo pagare e per giunta che vuole lasciare libera la casa al proprietario???
belsatan
Salve, una persona che ha un contratto di locazione di 4 anni, dopo un anno si ritrova senza lavoro e vuole lasciare la casa, in questo caso che succede? cioe non lavorando non ha neanche i soldi per pagare i 6 mesi di preavviso... Si puo costringere una persona a pagare una cosa che non puo pagare e per giunta che vuole lasciare libera la casa al proprietario???
belsatan
e se il locatore e' scemo??? Ossia se e' un avvocato che quindi non ha spese da sostenere per pagare un legale, se non ha fretta e urgenza di riaffittarla, se non ci deve campare per vivere ecc... in questo caso cosa succede???? Intendevo a livello di cause, giudice di pace ecc.....
Sayu
Salve a tutti. A proposito dei tanto discussi "gravi motivi" vorrei sapere se lasciando l'appartamento prima della scadenza dei primi 4 anni (31/08/2010) devo comunque al locatore le mensilità da oggi a quella data. Intendo lasciare la casa per motivi di salute, infatti dopo il furto subìto soffro d'ansia, attacchi di panico...Entro fine mese (marzo) vorrei traslocare definitivamente anche se già da 2 settimane abito provvisoriamente dai suoceri. Come devo comportarmi? Se mando ora la raccomandata, comunque i 6 mesi di preavviso andrebbero a rinnovare automaticamente per altri 4 anni il contratto visto che ad oggi ce ne sono solo 5 alla scadenza? Come devo comportarmi? Grazie
Sayu
Scritto da Cami il 20 Mar 2010 - 11:04:11:
Leggi bene il contratto, in genere sono previsti 6 mesi di preavviso per la disdetta durante il quadriennio e tre mesi per quella alla scadenza. Guarda se ci sono due clausole simili a queste: [i]La locazione avrà la durata di anni quattro a partire dal giorno **/**/**** per ultimare al **/**/****. Essa si intenderà tacitamente rinnovata alle medesime condizioni, qualora non venga data disdetta da una delle parti mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza. I [...]
Nel mio contratto è omesso... dice: "...e si intenderà rinnovata per un ulteriore periodo si 4 anni ove una delle parti non comunichi all'altra disdetta scritta a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza." "Alla scadenza del rinnovo contrattuale la locazione si intenderà cessata sebza ibbligo di comunicazione scritta, o rinnovata per un ulteriore periodo di 4 anni soltanto con accordo da sottoscriversi sei mesi prima della scadenza. Pena la risoluzione del contratto." Dice anche: " Il mancato o non puntuale pagamento anche di una sola rata del canon costituirà motivo di risoluzione immediata ipso-jure si sensi dell'art.1457C.C." Quindi? Per recedere basterebbe non pagare? Mancano 5 mesi alla scadenza e nn ho firmato nulla. Significa che il contratto finirà alla scadenza dei 4 anni? Grazie
ilsandre
Salve, vi sottopongo il mio caso per capire se può essere considerato grave motivo. Nel 2007 ho stipulato un contratto d'affitto 4+4. All'epoca convivevo con la mia ragazza la quale contribuiva al pagamento dell'affitto (e altre spese) al 50%. A gennaio di quest'anno ci siamo lasciti e lei ha giustamente abbandonato la casa. Al momento mi trovo a fronteggiare tutte le spese (affitto, luce, gas, condominio, ecc...) di tasca mia. Questo ha comportato dei problemi economici non indifferenti, in pratica la casa mi costa il doppio. Può essere considerato questo un grave motivo?
ilsandre
Grazie. Devo solo trovare una forma per spiegare le "sopravvenute difficoltà economiche".
ilsandre
@ Giovanni1943 Hai scritto: "sE IL CONTRATTO è INTESTATO A LUI, DIREI DI NO". Il contratto è intestato solo a me, inoltre, alcuni amici mi hanno fatto notare che nonostante tutto il mio stipendio agli occhi del proprietario (che al tempo volle il cedolino come garanzia) risulta essere sufficiente per pagare l'affitto. Quindi sono spacciato? Non ho possibilità di richiedere la rescissione per motivi gravi?
francesco1981
Ciao a tutti. Ho bisogno di un consiglio. Nel dicembre 2009 ho stipulato un contratto di affitto 4+4. A giugno 2010 si è liberato un appartamento di proprietà dell'azienda per cui lavoro, quindi vorrei trasferirmi con conseguente importante risparmio sui costi. Può essere considerato questo un grave motivo alla luce della sentenza della cassazione riportata in precedenza che afferma: "....devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo." ??? Grazie, Francesco
francesco1981
Ciao a tutti. Ho bisogno di un consiglio. Nel dicembre 2009 ho stipulato un contratto di affitto 4+4. A giugno 2010 si è liberato un appartamento di proprietà dell'azienda per cui lavoro, quindi vorrei trasferirmi con conseguente importante risparmio sui costi. Può essere considerato questo un grave motivo alla luce della sentenza della cassazione riportata in precedenza che afferma: "....devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo." ??? Grazie, Francesco
PrincipessaSissi
Buongiorno, ho letto tutta la discussione e vorrei porre il mio quesito. il mio compagno è titolare dal 1 luglio 2009 del classico contratto di locazione 4+4, dopo un'altro della stessa durata, la disdetta è prevista nei sei mesi di preavviso, non abbiamo dato caparre, l'appartemento non è ammobiliato. Ogni anno a gennaio/febbraio ci troviamo ad imbiancare in casa perché piena di muffe e ricca di macchie nere inguardabili. Persino la biancheria dentro l'armadio di camera, se non lo proteggo con custodie varie, viene a sapere di muffa. Per riscaldare la casa, che non è mai calda, consumiamo 10 litri di gasolio al giorno, il deumidificatore succhia litri di umido. Da qualche anno a questa parte in questa stagione, io mi prendo malattie da raffreddamento che curo solo ed esclusivamente con antibiotici; ho fatto gli esami allergologici e risulto allergica alle muffe di casa. Vorrei andare via appena trovo una soluzione, pertanto non posso permettermi di dare i 6 mesi di preavviso senza avere la certezza di ritrovare un'abitazione. Cosa possiamo fare? Quest'anno ho fatto le foto delle mura prima di imbiancarle, perché vorrei mostrarle come prova in caso di contenziosi. Sono disposta anche a smettere di pagare il canone, poiché tale cosa prevede la decadenza del contratto, anche se la mia onestà me lo rende gesto antipatico. Ringrazio chi potrà essermi d'aiuto. Per cortesia apri una discussione nuova,grazie
 
 

 
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