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Approvazione del rendiconto: che cosa accade se l'amministratore, nell'esercizio dei propri poteri, sbaglia a ripartire una spesa?

Approvazione del rendiconto preventivo ed erronea ripartizione delle spese da parte dell'amministratore: che cosa fare?

 

Al termine di ogni anno di gestione, l’amministratore, sul punto il secondo comma dell’art. 1130 c.c. è chiarissimo, deve rendere all’assemblea il conto della propria gestione. La sua conferma in carica così come la nomina di un nuovo professionista impone la mandatario prescelto di presentare all’assise un preventivo delle necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni. E’ chiaro sul punto l’art. 1135, primo comma n. 2, c.c. a mente del quale l’assemblea provvede “ all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini”. Le maggioranze a ciò necessarie sono le seguenti:
 
a) in prima convocazione il preventivo è regolarmente approvato se la delibera riporta “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio” (art. 1136, secondo comma, c.c.);
 
b) in seconda convocazione se la decisione riporta “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio
” (art. 1136, terzo comma, c.c.).
 
Sebbene l’art. 1135 c.c. sia chiaro nello specificare che la ripartizione del preventivo tra tutti i condomini debba essere effettuata dall’assemblea, nulla vieta che la stessa assise, una volta approvato il documento contabile, possa delegare l’amministratore a ripartirlo secondo i criteri di legge o nel rispetto delle diverse indicazioni che debbono, però, provenire da una deliberazione approvata con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (art. 1123, primo comma, c.c.). Tecnicamente con il proprio voto l’assemblea invita l’amministratore ad emettere un proprio provvedimento (art. 1133 c.c.) che egli è obbligato ad adottare in ragione del fatto che ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 1, c.c. l’amministratore deve eseguire le deliberazioni assembleari
 
Che cosa accade se il mandatario, nell’esercizio dei propri poteri, sbaglia a ripartire una spesa? S’ipotizzi che l’assemblea abbia deciso che la ripartizione debba essere conforme ai criteri legali e che l’amministratore, per errore, suddivida le spese per la manutenzione dell’ascensore in ragione dei millesimi di proprietà e non, come dovuto, ai sensi dell’art. 1124 c.c. La situazione a primo impatto potrebbe apparire confusa in quanto la deliberazione assembleare risulterebbe perfettamente valida mentre la ripartizione del preventivo regolarmente approvato, no. In ragione di ciò il deliberato risulterebbe non impugnabile ma sarebbe comunque necessario porre rimedio all’errore. Che cosa fare? Al riguardo la soluzione deve essere rintracciata nell’art. 1133 c.c. che disciplina i così detti provvedimenti dell’amministratore. A mente di questa norma “ i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137”. Sostanzialmente ai condomini resteranno due opportunità:
 
a) ricorso all’assemblea per l’emendazione dell’errore dell’amministratore;
 
b) alternativamente (non per forza successivamente) ricorso all’Autorità Giudiziaria per ottenere la censura giurisdizionale del provvedimento.
 
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