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Casa in condominio non abitata: perché il proprietario deve partecipare alle spese condominiali?
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Casa in condominio non abitata: perché il proprietario deve partecipare alle spese condominiali?

Appartamento in condominio non abitato. E' possibile chiedere l'esclusione dalla partecipazione o quanto meno una riduzione della quota delle spese condominiali?

Avv. Alessandro Gallucci  

Sono proprietario di un appartamento in condominio. La mia abitazione è vuota, non la abito né la concedo in locazione. Oppure: sono proprietario di una casa in condominio ma poiché lavoro in altra città ci vivo solamente pochi week-end all'anno o nei periodi di ferie. Queste le premesse alla successiva domanda: posso chiedere l'esclusione dalla partecipazione o quanto meno una riduzione della quota delle spese condominiali?

La risposta, fatte salve le eccezioni di cui diremo in seguito, è: no. La ragione è molto semplice: l'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali si configura come propter rem. Che vuol dire ciò? Con tale affermazione s'intende dire che il pagamento è dovuto per il sol fatto d'essere proprietari dell'unità immobiliare.

L'obbligo di pagamento sorge perché Tizio è proprietario dell'appartamento e resta indifferente a ciò il fatto che egli abiti o meno quel locale.

Altra caratteristica dell'obbligazione condominiale " propter rem è la sua ambulatorietà. (Da non perdere: Spese per l'appartamento in comunione: quelle per l'uso le paga solamente chi ne ha realmente usufruito)

Essa circola di pari passo al diritto reale senza necessità che le parti, al momento della cessione, specifichino alcunché. Ciò naturalmente fa sorgere il problema dell'esatta individuazione del momento in cui sorge lo specifico obbligo contributivo.

Come ha giustamente detto la Cassazione, con la quale concorda la dottrina condominiale, l'obbligazione " di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese.

Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)" (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Prima di concludere questa parentesi sulla circolazione dell'obbligazione e tornare ad affrontare l'oggetto principale di questo approfondimento è bene comunque ricordare che per ciò che concerne il pagamento degli oneri condominiali la legge pone un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente per le obbligazioni riferibili all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuto il passaggio di proprietà.

Tornado a noi, perché la natura propter rem dell'obbligazione incide sulla impossibilità di esonero dalle spese condominiali da parte di chi possiede un'unità immobiliare inutilizzata? La risposta è molto semplice: perché molte spese sono riferibili alla conservazione e gestione del condominio, ossia a questioni che in ragione della loro stretta connessione con il diritto di proprietà non ammettono esenzioni. Non abitare un immobile non vuol dire potersene disinteressare.

Naturalmente se tutti gli altri condomini fossero d'accordo la dispensa dal pagamento potrebbe essere concessa.

Contestazione da parte del conduttore delle spese condominiali richieste dal proprietario

Il condomino che si domandava quanto dicevamo in principio potrebbe obiettare: bene, per le spese di conservazione mi avete convinto, ma per quelle d'uso (es. riscaldamento, acqua, pulizia scale ecc.) no! Su queste s'incentra l'eccezione di cui si diceva prima.

Al riguardo il riferimento è sempre all'uso potenziale: il fatto che una persona non abiti un appartamento non vuol dire che, trattandosi di una sua proprietà, non posso in qualunque momento decidere di farlo e quindi usufruire dei servizi come riscaldamento, pulizia scale ecc.

Per quelle utenze in relazione alle quali la contabilizzazione dei consumi è individualizzata, nessun problema: non si consuma e quindi non si paga, o meglio si pagano solo i canoni.

Altrimenti è fondamentale consultare la raccolta degli usi e consuetudini tenuta presso le locali camera di commercio: lì si potrebbero trovare le norme che disciplinano la riduzione della partecipazione del contributo di partecipazione alle spese condominiali per il caso di appartamento non utilizzato.

Cerca: spese condominiali proprietario

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Gianni
Gianni venerdì 04 marzo 2016 alle ore 16:29

in un condominio dove il mio immobile è grezzo senza luce e acqua devo concorrere alle spese dello spurgo della fognatura ?

Deidda Elena
Deidda Elena venerdì 27 maggio 2016 alle ore 17:26

sono proprietaria di un appartamento in sardeigna siamo in 3 famigle compreso la lavanderia che comprende nel palazzo dove nn usufrisce ne luce e ne pulizie scale dovrebbe x norma pagare i milessimi x che habbiamo a l interno del palazzo lo scarico del l acqua dove usufriucono un proprietaria che di un condonino habita a mila no e viene solo d estate per una settimana in sardegna quindi si rifiuta di pagare la quota condominale si e creata un impianto luce scale che proviene dalla luce del suo appartamento nn vuole pagare e giusto?
prima eravamo in comune accordo che lei pagava la luce 15 euro ogni 2 mesi e io e la famiglia che habita giu pulivamo le scale adesso ha staccato la lucex che era a nome suo e si rifiuta di pagare dicendo che non ce si e creata un impianto abusivo luce che proviene dal suo appartamento grazie per tutte le risposte

Madia Ricci
Madia Ricci lunedì 28 novembre 2016 alle ore 17:15

Abbiamo un appartamento in un condominio di 3 piani e di 3 appartamenti il nostro è al secondo piano, noi viviamo a Vicenza e in Puglia ci andiamo solo un mese all'anno. Come regolamento dobbiamo pagare per tutto l'anno le spese condominiale, come luce delle scale pulizia sempre delle scale?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 05 dicembre 2016 alle ore 16:54

@Madia: Sì, bisogna pagare come se sì abitasse, a meno che prassi locali (usi tenuti dalla camera di commercio) o regolamento condominiale non prevedano qualcosa di diverso.

Biagio
Biagio sabato 10 dicembre 2016 alle ore 09:06

Buongiorno, ritengo che in assenza di regolamento o altro diversamente approvato, che il condomino attore in caso che avanzasse pretese di questo genere,debbano essere portate e discusse con specifico O.d.g. e solo previo consenso da parte di tutti gli aventi diritto 1000/1000, potrebbe vedersi esaudire tale richiesta. Aggiungo a ciò, che molti amministratori acconsentono a tali iniziative in modo del tutto arbitrario e a discapito dei condomini non conoscenti dei fatti.

Bob
Bob venerdì 14 luglio 2017 alle ore 13:28

Salve, sono proprietario di un appartamento in condomino con vari scale differenti.
Nella mia scala non ci vive nessuno ne ce pulizia ne cisterne ne funzionano i citofoni in pratica nulla.
Non appena acquistai l'appartamento l'amministratore mi disse non ti preoccupare se non ci vivi.

Stamani mi arriva una raccomandata dove l'amministratore mi dice di pagare gli arretrati.
Come devo muovermi?
Grazie mille.

Mauro
Mauro lunedì 25 settembre 2017 alle ore 20:50

Buonasera Avvocato ma mi scusi se io non abito son d' accordo a dover pagare pulizie manutenzione del verde ecc. ma per quanto riguarda 'l' acqua non condivido pagare per una persona visto che non la uso vorrei pagare solo il fisso e idem per la corrente.
Cosa mi può dire a riguardo?

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