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Apertura del passo carraio sul cortile comune a favore di uno dei condomini. E'necessario il consenso degli altri.
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Apertura del passo carraio sul cortile comune a favore di uno dei condomini. E'necessario il consenso degli altri.

Apertura di un passo carraio sulla cosa comune.

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

L'apertura di un passo carraio sulla cosa comune, implica la costituzione ex novo di una servitù di passaggio a carico del bene comune, in favore di un immobile di proprietà esclusiva di uno solo dei comunisti, con invadenza pregiudizievole dei diritti di uso dell'area cortilizia comune.

“Stop al passo carraio sul cortile comune aperto in favore di uno dei condomini senza il consenso degli altri. Costituisce infatti un abuso della cosa di proprietà collettiva l'accesso garantito a un immobile estraneo alla comunione, che configura una servitù di passaggio in violazione dell'articolo 1102 c.c.”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazionecon la sentenza n. 23548 del 9 ottobre 2017 in materia di servitù.

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La questione. Tizio e Caio, proprietari di immobili aventi come pertinenza un piccolo triangolo di terreno ed una scala per accedere alla loro proprietà, convenivano Sempronia innanzi al Tribunale di Bergamo, lamentando che la convenuta, proprietaria di immobili situati al confine, aveva ampliato una porta del proprio fabbricato, realizzando un ingresso carraio, così consentendo il transito di veicoli sul triangolo di terreno, aveva realizzato una tettoia, da cui precipitavano detriti sul triangolo di terreno.

Ciò premesso, gli attori chiedevano la condanna della convenuta al ripristino dello stato dei luoghi.

Costituendosi in Giudizio, Sempronia eccepiva che il triangolo di terreno era di sua proprietà e, pertanto, il transito sullo stesso era del tutto legittimo, mentre la tettoia non pregiudicava in alcun modo la sfera giuridica degli attori.

In primo grado, il giudice rigettava le domande attoree evidenziando che il cortile in contestazione era di proprietà comune e sullo stesso si era perfezionata per usucapione decennale una servitù di passo carraio in favore di Sempronia.

In secondo grado, la Corte territoriale dichiarava la nullità del capo della sentenza di primo grado che aveva riconosciuto l'acquisto per usucapione della servitù di passaggio evidenziandone l'alterazione del cortile.

Condannò dunque gli eredi di Sempronia, al ripristino dello status quo ante, riportando la porta del fabbricato all'originaria misura di 80 cm. Avverso tale pronuncia, gli eredi hanno proposto ricorso in cassazione.

L'uso della cosa comune. Il primo comma dell'art. 1102 c.c. prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. La disposizione disciplina i diritti del condomino rispetto alla cosa comune.

Si tratta di una norma che trova larga applicazione anche in materia di condominio negli edifici (artt. 1117 ss. c.c.).

Dunque i due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono, quindi, il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso.

A tal proposito è importante precisare che in tema di uso della cosa comune, per verificare se l'utilizzo diretto e più intenso da parte di un condomino sia legittimo ex art. 1102 cod. civ. e non alteri il rapporto di equilibrio tra i partecipanti, occorre aver riguardo non tanto alla posizione di coloro che abbiano agito in giudizio a tutela del loro diritto, quanto all'uso potenziale spettante a tutti i condomini, proporzionalmente alla rispettiva quota del bene in comunione (Cass. n. 14245/2014).

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L'abuso del passo carraio. L'uso della cosa comune da parte di un condomino a vantaggio di un bene di sua proprietà esclusiva, estraneo al condominio, costituisce un abuso, non solo quando alteri la destinazione della cosa, ma anche quando si risolva in un'attività corrispondente all'esercizio di una servitù, poiché lo stesso si risolve nell'imposizione di fatto di una limitazione di carattere reale al diritto di proprietà, che non rientra tra le facoltà del partecipante alla comunione, ma è consentita unicamente con il consenso di tutti i condomini.

Né valgono ad escludere l'abuso il riferimento ad un utilizzo conforme a quello già esistente della cosa comune o non idoneo al suo asservimento, laddove lo stesso non sia riconducibile a mera tolleranza o connotato da una utilità a vantaggio di un altro fondo del tutto transitoria, ovvero ad un mero utilizzo più intenso del bene comune ed al mancato impedimento dell'uso paritetico da parte degli altri condomini, giacché il diritto di ciascun comproprietario di trarre dal bene comune un'utilità anche maggiore e più intensa di quella eventualmente goduta in concreto dagli altri comproprietari, non può sconfinare nell'esercizio di una servitù. (Cass. Civ. 18 marzo 2010, n. 6550).

In altri precedenti è stato ritenuta illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale dal comproprietario per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile pure di sua proprietà estraneo al condominio (Cassazione civile, Sez. II, sentenza 19 aprile 2006, n. 9036).

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Dall'esame di causa, inizialmente era emerso che il titolo del transito, nella prospettazione degli odierni ricorrenti, era dunque costituito dal diritto di proprietà esclusiva dell'area.

Successivamente, invece, risultava il riferimento al profilo dell'acquisto per usucapione del diritto di accesso.

Dunque, la corte territoriale aveva correttamente affermato che il riconoscimento dell'acquisito della servitù di transito era stata pronunciata (dal primo giudice) in assenza di domanda e dunque in violazione dell'articolo 112 c.p.c. (corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato), ponendosi a base della pronuncia un diritto diverso da quello ritualmente fatto valere in giudizio dalla parte.

Premesso ciò, i giudici di legittimità, conformemente ai principi giurisprudenziali, hanno evidenziato che “il dominio esclusivo asserito e lo ius in re aliena (servitu') riconosciuto dal primo giudice non si trovano in un rapporto quantitativo di plus a minus, ma in un rapporto di diversità qualitativa, trattandosi di posizioni giuridiche antitetiche, la seconda delle quali (alienità della res) contraddice nettamente la prima (proprietà del bene) (Cass. 1302 del 08/05/1974)”. Quanto agli aspetti legati all'alterazione dell'apertura di un passo carraio sulla cosa comune, la Suprema Corte ha evidenziato che tale attività costituiva comportamento non consentito ai comproprietari, atteso che l'area cortilizia in questione era destinata al transito pedonale.

Difatti costituisce “abuso non consentito della cosa comune, anche quando non venga alterata la destinazione del bene comune, l'apertura, senza il consenso degli altri condomini, di un accesso carraio allo spazio interno comune da un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di proprietà esclusiva del singolo condomino, poiché' in tal modo si costituisce in favore del bene estraneo alla comunione ed in pregiudizio degli altri condomini e della cosa comune, una servitu' di passaggio carraio, in violazione dell'articolo 1102 c.c. (Cass. Civ. Sez. 2, sent. del 26/09/2008 n. 24243).

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In conclusione, secondo i Giudici di legittimità, la Corte Territoriale aveva correttamente ritenuto illegittimo l'ingresso carraio realizzato dagli odierni ricorrenti sul triangolo di terreno verso la propria abitazione, atteso che la realizzazione di tale accesso carraio travalicava l'utilizzo legittimo del cortile comune, comportando una rilevante immutazione dello stato dei luoghi e la costituzione, a carico dello stesso, di una servitù di passaggio carraio a vantaggio dell'immobile di esclusiva proprietà degli odierni ricorrenti.

Per tali ragioni il ricorso è stato rigettato con contestuale conferma della sentenza di appello.

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