Tra le attribuzioni dell'amministratore, per come delineate dall'art. 1130 cc, particolare rilevanza assume quella relativa al compimento degli atti conservativi attinenti alle parti comuni dell'edificio.
Ciò sta a significare che l'amministratore è tenuto alla salvaguardia dei beni comuni “difendendoli” sia dagli effetti del tempo e, pertanto, manutenendoli dal logoramento insito nell'uso, ma anche proteggendoli dall'azione apprensiva, dal non corretto uso o dall'incompatibilità del predetto uso rispetto alla naturale destinazione del bene, da parte di terzi ovvero dei singoli condòmini.
In tali casi e, in generale, per tutte le azioni conservative, vale a dire quelle poste a difesa della proprietà comune, l'amministratore di condominio può agire in giudizio anche senza l'autorizzazione assembleare.
Tanto è vero che, ai sensi dell'art. 1131 cc, lo stesso, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130, ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, nonché può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.
Allorquando la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dello stesso, l'amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
Tanto ha di recente ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23890, pubblicata in data 23.11.2016.
La vicenda giudiziaria vede contrapposti un condominio, in giudizio per il tramite del suo amministratore ed una società, proprietaria di un locale sito al piano terra dello stabile in condominio, che aveva ritenuto legittimo occupare, mediante la realizzazione di un manufatto, il suolo del cavedio insistente all'interno del condominio.
Sulla domanda tesa ad ottenere la rimozione della struttura, la società condomina eccepiva, tra l'altro, il difetto di valido rapporto di rappresentanza del condominio e, con domanda riconvenzionale, deduceva l'avvenuto acquisto per usucapione del predetto suolo.
In primo grado la domanda veniva accolta, con la condanna alla rimozione della struttura illegittimamente realizzata, tuttavia, sul gravame proposto dalla società condomina, la Corte di Appello di Trieste, riformava la decisione di primo grado, dichiarando l'assenza di costituzione di un valido rapporto processuale in primo grado, per mancanza di rappresentanza processuale in capo all'amministratore del condominio e la nullità della procura alle liti da costui rilasciata.
Propone ricorso per cassazione il condominio, eccependo, fra l'altro, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1130 Cc.
La Corte di Cassazione premette, per evidenziare l'errore in cui è incorso il giudice di merito che, la stessa, “rifacendosi impropriamente a precedenti decisioni di questa Corte (n.ri 3044/2009, 24764/2005 e 12557/1992) e valutando azione posta in essere come azione (reale) non rientrante nel novero delle azioni proponibili direttamente dall'organo rappresentativo condominiale”, non ha invece tenuto conto del fatto che l'amministratore del condominio, nel caso concreto, si è limitato a richiedere la sola rimozione della struttura siccome ostacolante la corretta fruizione del bene comune (cavedio) e, pertanto, una azione conservativa della proprietà comune, siccome posta a salvaguardia della stessa.
Pertanto, in simili fattispecie, la preventiva delibera autorizzativa da parte dell'assemblea di condominio non risulta necessaria.
Amministratore di condominio, parti comuni e azione di rivendica
A tal proposito, chiosa la Suprema Corte, “anche in continuità con il condiviso e consolidato orientamento di questa Corte (Cass. ottobre 2008, n. 24391 e 17 giugno 2010, n. 14626) non può che riaffermarsi il principio -attagliante invero alla fattispecie- secondo cui, "ai sensi dell'art. 1130, comma l, n. 4 e 1131 c.c, l'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessita di una specifica deliberazione assembleare ad instaurare un giudizio per la rimozione di opere in quanto tale atto è diretto alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio”.
La sentenza, pertanto, in accoglimento del ricorso, viene cassata e rimessa ad altra Sezione della Corte di Appello di Trieste, per la decisione anche sulle spese del grado di giudizio di legittimità.
E' altresì doveroso aggiungere che, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti, per le azioni conservative sussiste anche la legittimazione attiva concorrente di ogni singolo condomino, che risultano anche legittimato ad intervenire nei giudizi in cui la difesa sia stata già assunta dall'amministratore.
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
