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Contratti conclusi dall'amministratore revocato, quali conseguenze per il condominio?

Contratti conclusi dall'amministratore revocato, quali conseguenze per il condominio?

Cosa succede se l'amministratore firma contratti dopo la sua revoca?

Nel condominio in cui abito abbiamo da poco revocato l'amministratore che aveva gestito le parti comuni dell'edificio negli ultimi cinque anni.

Nella prima assemblea successiva al passaggio di consegne il nuovo amministratore ci ha informato del fatto che il suo predecessore, a revoca deliberata aveva stipulato un contratto con un nuovo fornitore di energia elettrica. Inutile aggiungere che non aveva la nostra autorizzazione.

Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente

L'attuale amministratore ci ha detto che possiamo effettuare il recesso oppure sanare la situazione: ma davvero è possibile sanare e fargliela fare franca?

La situazione appena descritta rientra in quell'ambito che in gergo giuridico viene definita come rappresentanza senza poteri e che individua il rappresentante che ne è sprovvisto nel così detto falsus procurator.

Quali sono le conseguenze, per il falso rappresentante, il falsamente rappresentato ed il terzo contraente in questa situazione?

Chi ha ragione, chi ha torto e chi rischia che cosa?

Potenzialmente e qui di seguito vedremo perché, potrebbe esserci un finale del genere “…e tutti vissero felici e contenti” nel senso che una delle soluzioni è la regolarizzazione della posizione contrattuale e, nei fatti, del falsus procurator.

Vediamo perché. Norma di riferimento è l'art. 1398 c.c. che recita:

Colui che ha contrattato come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validità del contratto.

=> Contratti conclusi dal condominio, clausole vessatorie e codice del consumo

Chiaramente il falsus procurator ha responsabilità non solo verso il terzo, ma anche verso la persona (nel nostro caso il condominio) falsamente rappresentato.

La norma si applica anche alle ipotesi di eccesso di potere, ossia anche ai casi in cui l'amministratore di condominio in carica abbia concluso contratti che non poteva siglare senza autorizzazione dell'assemblea.

Chiaramente, laddove sia possibile – perché consentito dalla legge o dal contratto – esercitare il diritto di recesso senza particolari condizioni, al condominio conviene agire in questo modo. Ma laddove ciò non fosse possibile è evidente che il terzo contraente avrebbe poi diritto di chiedere i danni all'amministratore revocato (o comunque senza potere) che abbia stipulato quel contratto.

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Può anche accadere, tuttavia, che il cambio di fornitore possa essere considerato soddisfacente. In tale ipotesi è possibile addivenire alla ratifica, così come previsto dall'art. 1399 c.c.

Essa si sostanzia nella ri-sottoscrizione del contratto da parte dell'amministratore titolato a farlo con effetto retroattivo. Come si suole dire: si firma ora per allora.

Come ha recentemente ricordato la Corte di Cassazione “il negozio compiuto dal "falsus procurator" non è invalido, ma soltanto "in itinere", ovvero a formazione successiva, sicché il "dominus" può ratificare e fare propri gli effetti del negozio concluso in suo nome con effetti retroattivi. (Cass. 27399 del 2009; 14618 del 2010)” (Cass. 8 febbraio 2016, n. 2403).

Nel caso del nostro lettore, quindi, l'assemblea sarà chiamata a valutare innanzitutto la possibilità di recedere liberamente e poi gli ltri aspetti al fine di decidere il da farsi.

=> Conclusione di un contratto, quando la firma del rappresentante vincola il rappresentato?

Cerca: contratti conclusi dopo revoca

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Massimiliano
Massimiliano domenica 10 aprile 2016 alle ore 13:29

Per quanto a mia conoscenza, non vi e' nulla da sanare per contratti stipulati con trader di energia, per cui non sussiste il danno;l'amministratore precedente, pur facendolo oltre la revoca, era ancora in carica, per prorogatio, e quindi per le proprie attribuzioni, pur non essendo stato corretto, poteva farlo, secondo me.

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