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Interventi per lavori di manutenzione straordinaria e scelta del materiale errato. Condannato l'amministratore di condominio
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Interventi per lavori di manutenzione straordinaria e scelta del materiale errato. Condannato l'amministratore di condominio

Quando l'amministratore di condominio sceglie materiale diverso per l'esecuzione dei lavori.

Avv. Leonarda Colucci - Foro di Brindisi  

Condannato l'ex amministratore a pagare al condominio la somma necessaria per procedere allo smantellamento degli autobloccanti materiale da quest'ultimo scelto, senza essere stato autorizzato dall'assemblea.

=> La responsabilità dell'amministratore per l'esecuzione dei lavori appaltati alle ditte esecutrici.

=> Il condomino che subisce danni durante la manutenzione dell'edificio non può fare causa all'amministratore

Il caso. Un condominio cita in giudizio l'ex amministratore chiedendo la sua condanna al risarcimento dei danni per violazioni e inadempienze rispetto alla delibera condominiale con la quale era stato deliberata l'esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni esterne e l'approvazione del capitolato con specifica indicazione dei lavori da eseguirsi e del materiale da utilizzare.

Tuttavia, malgrado l'approvazione di tale delibera, a fronte dell'urgenza di espletare i lavori in questione che rendeva impossibile procedere alla convocazione di un'assemblea straordinaria, l'amministratore, dopo l'inizio dei lavori di ristrutturazione, concordava solo con alcuni condomini la scelta del materiale da utilizzare che consisteva nella posa di autobloccanti nell'area esterna del fabbricato contravvenendo, in tal modo, a quanto stabilito dall'assemblea che aveva scelto una diversa modalità e diverso materiale (formazione in porfido delle parti esterne rifatte) per l'esecuzione degli stessi.

=> Costruzione o ristrutturazione con materiale scadente

La sentenza delTribunale di Busto Arsizio, offre una risposta negativa a tale domanda, accogliendo la richiesta di risarcimento del danno avanzata dal condominio nei confronti dell'ex amministratore riportandosi ad un precedente di legittimità che ha in passato ha già evidenziato come, ove ricorra tale ipotesi, la delibera condominiale deve ritenersi affetta da nullità [1] .

In pratica l'amministratore non può decidere di ignorare la delibera con cui l'assemblea ha già deciso il materiale da utilizzare per l'esecuzione dei lavori esterni alle parti comuni, giustificando la scelta compiuta (nuovo materiale da utilizzare per l'esecuzione dei lavori) solo in base ad una consultazione effettuata con alcuni condomini che, nel caso di specie, non era stata neanche oggetto di una preventiva deliberazione.

A tal proposito la pronuncia evidenzia che l'ex amministratore avrebbe dovuto attenersi a quanto deliberato precedentemente all'assemblea, o al limite avrebbe dovuto convocare una nuova assemblea per proporre alla stessa la scelta di un materiale diverso.

In base a tale ricostruzione il Tribunale ha condannato l'ex amministratore a pagare al condominio la somma necessaria per procedere allo smantellamento degli autobloccanti materiale quest'ultimo scelto, senza essere stato autorizzato dall'assemblea.

A tale somma, inoltre, va ad aggiungersi anche una ulteriore corrispondente al danno causato ad alcuni condomini per la collocazione del nuovo impianto di irrigazione nell'area verde condominiale che è stato causa di intralcio al passaggio pedonale.

La pronuncia motiva tale ulteriore condanna dell'ex amministratore condominiale, stabilendo che su quest'ultimo gravava l'onere di vigilare sull'operato della ditta appaltatrice dei lavori per la messa in opera del nuovo impianto di irrigazione. [2]

L'amministratore, infatti, pur avendo appaltato ad una ditta i lavori per l'impianto di irrigazione dell'area verde condominiale, continua ad essere obbligato a vigilare sull'esecuzione degli stessi e ad essere responsabile per gli eventuali danni riportati da terzi, che, accidentalmente inciampano in una buca scavata per la collocazione del nuovo impianto.(Tribunale di Busto Arsizio, 27.1.2017 n. 115)

=> Si possono affidare i lavori condominiali senza motivare la scelta della ditta appaltatrice?

In conclusione. L'amministratore non può scegliere un materiale diverso per l'esecuzione di lavori alle parti comuni, contravvenendo alla scelta precedentemente effettuata dall'assemblea, ritenendo di essere stato autorizzato solo da alcuni condomini al di fuori dell'assemblea.

Nel caso di appalto di lavori alle parti comuni, l'amministratore non perde l'obbligo di vigilare sulla corretta esecuzione degli stessi e resta obbligato al risarcimento degli eventuali danni subiti da terzi a meno che il compito di vigilare non sia stato attribuito a persona diversa dall'amministratore.

=> La responsabilità dell'amministratore per l'esecuzione dei lavori appaltati alle ditte esecutrici.


[1] Cass. civ., 28-10-1982, n. 5646 “L'assemblea condominiale non può rimettere al parere espresso da singoli condomini la propria potestà deliberatoria e la formazione della maggioranza di legge, con la conseguenza che, ove ciò avvenga, la relativa deliberazione è affetta da nullità, deducibile da chiunque dei condomini, nonostante la partecipazione all'assemblea (nella specie: il supremo collegio, enunciando il surriportato principio, ha escluso che la decisione sulla conclusione di un contratto riguardante il condominio possa essere rimessa dall'assemblea alla volontà manifestata dai condomini al di fuori di essa, attraverso la sottoscrizione di una lettera circolare).”

[2] Cass. civ. Sez. III Sent., 16-10-2008, n. 25251 “L'amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condòmini.

Quest'obbligo non viene meno neanche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall'amministratore.

Ne consegue che l'amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condòmini, in conseguenza dell'inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall'impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell'immobile condominiale. (Cassa con rinvio, App. Roma, 19 dicembre 2003)”; e nello senso si segnala anche: Cass. civ. Sez. III, 30-09-2014, n. 20557.

Scarica Tribunale di Busto Arsizio - Sentenza n. 115/2017 del 27/01/2017

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