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Il minore, proprietario dell'appartamento, può partecipare all'assemblea di condominio?
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Il minore, proprietario dell'appartamento, può partecipare all'assemblea di condominio?

L'amministratore di condominio può inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea ad un minore?

Avv. Marcella Ferrari del Foro di Savona  

Può capitare che un'unità immobiliare posta in condominio appartenga ad un soggetto minore d'età. In questa circostanza, l'amministratore a chi deve inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea? Che diritti vanta il minore?

=> La mancata convocazione di un condomino alla riunione

Immobile di proprietà di un minore: è possibile?Può accadere che un bene immobile sia di proprietà di un soggetto minore d'età, ad esempio perché oggetto di un lascito testamentario o di una donazione.

In ogni caso, a prescindere dalle circostanze in cui ciò è avvenuto, è bene sapere che un minore, benché incapace di agire, può essere titolare di un diritto reale.

Il nostro ordinamento, infatti, statuisce che la capacità giuridica si acquisisce dal momento della nascita (art. 1 c. 1 c.c.) e la Carta Costituzionale chiarisce che nessuno può esserne privato (art. 22 cost.) [1] .

Al lume di quanto esposto, quindi, in termini più pragmatici, si può affermare che persino un neonato potrebbe possedere un bene immobile.

Capacità giuridica e capacità di agire. Nel linguaggio giuridico, la capacità giuridica si definisce come l'idoneità di essere titolare di situazioni giuridiche attive e passive.

In buona sostanza, si tratta della possibilità di avere debiti e crediti, possedere beni e via discorrendo. Come si accennava poco sopra, essa spetta a tutti e si acquista al momento della nascita. Per contro, la capacità di agire è l'idoneità a porre in essere atti giuridici [2] .

Il codice civile dispone che essa si raggiunga al compimento del diciottesimo anno d'età (art. 2 c. 1 c.c.).

Quindi riassumendo, nel nostro ordinamento, anche un bambino può possedere un immobile, giacché è titolare della capacità giuridica, nondimeno non dispone della capacità di agire e, pertanto, non potrebbe compiere atti giuridici (come l'alienazione, la donazione e via discorrendo).

=> Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera

Diritti del minore.L'incapacità giuridica del minore non esclude che egli vanti gli stessi diritti e i medesimi doveri dei soggetti capaci di agire. In particolare, in ambito condominiale, egli nonostante la minore età resta titolare di diritti e doveri nei riguardi del condominio.

A titolo esemplificativo, è tenuto a contribuire alle spese, ordinarie e straordinarie, ad osservare il regolamento condominiale, ha diritto di servirsi delle parti comuni, come di partecipare alla loro gestione. In definitiva, il minore è un soggetto di diritto, poiché titolare di capacità giuridica.

Genitori e tutori.Il minore d'età è considerato incapace di agire, si parla di incapacità legale assoluta, in quanto esclude l'attitudine del soggetto al compimento di quegli atti per i quali occorra la capacità di agire.

Orbene, sino a quel momento, i genitori esercitano la responsabilità genitoriale [3] sulla prole, la rappresentano e ne amministrano i beni (art. 320 c.c.). Essi godono, altresì, dell'usufruttolegale sui beni dei minori (art. 324 c.c.).

In particolare, i genitori, in nome e per conto dei figli, compiono disgiuntamente gli atti di ordinaria amministrazione e congiuntamente quelli di straordinaria amministrazione.

Nondimeno, per alcune tipologie specifiche di atti, non è sufficiente l'attività genitoriale, ma si rende necessaria la previa autorizzazione del giudice tutelare.

Nel caso in cui il minore sia orfano – oppure ambedue i genitori siano decaduti dalla responsabilità genitoriale – viene aperta la tutela e nominato un tutore.

Questi sostituisce in toto il minore e, come i genitori, è tenuto a chiedere l'autorizzazione all'autorità giudiziaria qualora intenda compiere uno degli atti indicati dalla legge (art. 374 e 375 c.c.).

=> Omessa convocazione all'assemblea di condominio: a chi spetta la prova?

Tutela e curatela: minore emancipato. La tutela è un ufficio di diritto privato, gratuito ed irrinunciabile, volto a realizzare l'interesse pubblico alla protezione degli interdetti e dei minori (privi di genitori) [4] .

Quando si parla di un minore emancipato(art. 390 c.c.), che non abbia i genitori, non viene nominato un tutore, ma un curatore.

Innanzitutto, premericordare che l'emancipazione è un istituto giuridico che riguarda i soggetti che abbiano raggiunto il sedicesimo anno d'età e siano stati ammessi a contrarre matrimonio [5] .

A decorrere da quel momento cessa la responsabilità genitoriale e si manifesta una limitata capacità di agire [6] .

In tale circostanza, si parla di incapacità relativa, giacché è destinata a cessare con il raggiungimento dei diciotto anni.

Il minore emancipato può compiere liberamente gli atti di ordinaria amministrazione, mentre negli atti aventi diversa natura viene affiancato da un curatore.

La differenza tra il tutore ed il curatore è resa perfettamente da un brocardo latino: tutor datur personae, curator bonis.

In buona sostanza, in termini semplicistici, può dirsi che il curatore si occupa degli aspetti patrimoniali e provvedeunicamente alla cura dei beni, senza svolgere la funzione di rappresentanza – tipica della tutela – ma quella di mera assistenza, caratterizzata dall'affiancare – e non sostituire – la volontà dell'incapace relativo (minore emancipato ed inabilitato); per contro, il tutore si occupa sia della cura della persona che di quella dei beni.

Avviso di convocazione nel caso in cui l'appartamento appartenga ad un minore.Com'è noto, l'incompleta convocazione dei condomini rappresenta una causa di annullabilità della delibera assembleare (art. 66 c. 3 disp. att. c.c.).

Pertanto, è importante che l'avviso di comunicazione sia inviato a tutti gli aventi diritto.

Inoltre, ai sensi dell'art. 1136 c.6, l'assemblea non può deliberare se non sono stati regolarmente convocati tutti i condomini.

Ne consegue che l'amministratore di condominio sia tenuto ad inviare l'avviso al proprietario con i seguenti distinguo:

  • ai genitori del minore, i quali ne hanno la rappresentanza e ne gestiscono i beni;
  • al tutore, nel caso in cui il minore sia orfano;
  • al curatore in presenza di un minore emancipato – non autorizzato all'esercizio dell'impresa – allorché oggetto dell'ordine del giorno siano atti di straordinaria amministrazione (ad esempio, demolizioni, ristrutturazioni et similia);
  • al minore emancipato – non autorizzato all'esercizio dell'impresa – quando oggetto dell'ordine del giorno siano atti di ordinaria amministrazione (art. 394 c.c.);
  • al minore emancipato se autorizzato all'esercizio dell'impresa in autonomia (art. 397 c.c.).

    In quest'ultima ipotesi, infatti, il minore acquisisce la qualifica di imprenditore commerciale e può compiere gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, benché estranei all'esercizio dell'impresa.

Beneficiari dell'amministrazione di sostegno.Senza pretesa di completezza, a chiosa di quanto sin qui esposto, si fa cenno al beneficiario dell'amministrazione di sostegno.

Tra i soggetti che possono beneficiarne, si annoverano gli interdetti, gli inabilitati, i maggiorenni ed i minori emancipati [7] .

Orbene, in questa circostanza, non viene nominato un tutore o un curatore, ma un amministratore di sostegno.

Per comprendere appieno questo istituto, si precisa che possono esserne destinatari i soggetti che si trovino in una situazione di incapacità derivante da una menomazione fisica o psichica.

L'incapacità non necessariamente deve essere totale, ma risultare tale da rendere impossibile provvedere ai propri affari ed interessi in modo autonomo, si pensi ad un portatore di handicap o ad un anziano non autosufficiente.

Nelle suddette circostanze, occorre porre mente al decreto di nomina in cui il giudice delimita in modo analitico gli atti che il beneficiario può compiere da solo e quelli ad appannaggio dell'amministratore di sostegno.
Pertanto, l'amministratore di condominio, se un condomino risulta beneficiario dell'amministrazione di sostegno, potrà inviare l'avviso di convocazione al diretto interessato oppure al suo amministratore si sostegno in ragione di quanto previsto dal decreto di nomina (art. 405 c. 5 c.c.).

Infatti, in taluni provvedimenti, l'autorità giudiziaria prevede ex professo tra le funzioni dell'amministratore di sostegno quella di partecipazione all'assemblea di condominio in luogo del beneficiario (G.T. presso Trib. Trieste, 30 aprile 2005).

In ultimo, si precisa che il beneficiario conserva la propria capacità di agire (art. 429 c. 1 c.c.) e viene solamente assistito dal soggetto nominato dal giudice tutelare, in virtù dei principi della “generale capacità delsoggetto amministrato” e della “massima salvaguardia della sua autodeterminazione[8] .

=> Come far valere il vizio di omessa convocazione

Soggetti legittimati a partecipare all'assemblea. Per completezza espositiva, si ricorda quali sono i soggetti legittimati ad intervenire all'adunanza assembleare: primo tra tutti il proprietario dell'immobile.

In caso di comproprietà, l'avviso deve essere rivolto a tutti i comunisti, benché uno solo di essi sia legittimato a partecipare in qualità di rappresentante degli altri (art. 67 c. 2 disp. att. c.c.). Pertanto, non è valida la convocazione indirizzata ad uno solo dei comproprietari.

L'avviso di convocazione va inviato al nuovo acquirente, il quale ha l'onere di comunicare all'amministratore il cambio di proprietà. Lo stesso dicasi per l'erede.

Per contro, la convocazione non deve essere indirizzata al conduttore, giacché l'amministratore è tenuto ad informare solo il proprietario.

Qualora l'ordine del giorno abbia ad oggetto materie di interesse dell'inquilino, spetta al locatore renderglielo noto.

Infine, in caso di usufrutto, l'avviso di comunicazione deve essere rivolto sia al nudo proprietario che all'usufruttuario, nei casi menzionati dall'art. 67 c. 7 disp. att. c.c.

Conclusioni. In definitiva, nel caso in cui l'appartamento ubicato in condominio sia di proprietà di un minore, l'amministratore non può convocare direttamente il titolare del bene, in quanto incapace di agire.

Pertanto, ai fini della validità della convocazione dell'assemblea, egli ha l'obbligo di indirizzare l'avviso di convocazione ai suoi genitori, giacché essi ne hanno la rappresentanza e ne curano i beni.

Nella circostanza in cui il minore sia orfano, il destinatario della convocazione è il tutore; diventa il curatore nel caso in cui vi sia un minore emancipato e si parli di atti di straordinaria amministrazione.

Vi sono solo due circostanze in cui risulta ammissibile la convocazione diretta del minore: quella del minore emancipato,non autorizzato all'esercizio di un'impresa commerciale, in caso di deliberazione di atti di ordinaria amministrazione e quella del minore emancipato,autorizzato all'esercizio di un'impresa commerciale senza l'assistenza del curatore, sia che si tratti di atti di ordinaria amministrazione che di straordinaria amministrazione.

=> Omessa convocazione e impugnazione ai fini dell'invalidità della delibera

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona


[1] L'art. 22 Cost. recita così: «Nessuno può essere privato, per motivi politici, della capacità giuridica, della cittadinanza, del nome».

[2] Definizioni tratte da V. ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 141 ss.

[3] Anteriormente alla riforma sulla filiazione si parlava di “patria potestà”

[4] Così M. DI PIRRO, Istituzioni di diritto privato, Napoli, Simone, 2013, 68 ss.

[5] Il minore ultra-sedicenne può effettuare personalmente il riconoscimento del figlio naturale (art. 250 c. 5 c.c.)

[6] Qualora il minore emancipato sia stato autorizzato all'esercizio di un'impresa commerciale, da solo, acquisisce la piena capacità di agire, fatta salva quella di effettuare donazioni e disporre per testamento (art. 397 c. 3 c.c.)

[7] Il minore emancipato può beneficiare dell'amministrazione di sostegno solo nel suo ultimo anno di minore età.

[8] Vedasi A. Torrente, P. Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè, 2013, 106 ss.

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