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Stop alla costruzione di una altana sul tetto condominiale se blocca le antenne degli altri.
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Stop alla costruzione di una altana sul tetto condominiale se blocca le antenne degli altri.

Non sempre si può costruire una altana in condominio

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Il belvedere non costituisce un uso più intenso della cosa ma un'appropriazione dell'area che impedisce ogni futuro godimento altrui.

"Il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano non può trasformare in terrazza parte del tetto dell'edificio condominiale. E ciò perché è escluso in tal caso un utilizzo più intenso della cosa comune ma si configura una vera e propria appropriazione della porzione "incriminata", che viene definitivamente sottratta alla possibilità di futuro godimento da parte degli altri, che potrebbero ad esempio volervi installare antenne televisive". Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 23243 del 15 novembre 2016 in merito alla trasformazione del tetto in terrazza.

=> L'altana: definizione, funzione ed utilizzo

I fatti di causa. Il tribunale di Venezia su domanda proposta da Tizio nei confronti di Caio (entrambi proprietari di immobili del medesimo condominio), condannava il convenuto Caio a demolire l'altana che aveva realizzato sul tetto condominiale in quanto contraria alla volontà espressa dall'assemblea di condominio.

La corte territoriale, invece, aveva ritenuto che l'altana realizzata non rendeva impossibile l'uso del tetto da parte degli altri condomini. Per tali motivi, Tizio ricorreva in Cassazione.

L'uso della cosa comune. Ai sensi dell'art. 1102 c.c. "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso". La disposizione disciplina i diritti del condomino rispetto alla cosa comune.

Si tratta di una norma che trova larga applicazione anche in materia di condominio negli edifici (artt. 1117 ss. c.c.).

I due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono, quindi, il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso. L'uso da rispettare è quello attuale.

Per esempio, è stata considerata alterazione della originaria destinazione del bene la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio.

La nozione di pari uso non va intesa in senso di uso "identico", tanto che è normalmente ammesso che un condomino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri: l'importante è che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri.

Sul punto, in un precedente di merito è stato osservato che "la destinazione della cosa comune all'uso esclusivo del singolo condomino, ove impedisca la pari utilizzazione, attuale o potenziale, di questa da parte degli altri condomini, esorbita dal diritto d'uso della cosa comune sancito dall'art. 1102 c. c. (nella specie: si trattava della installazione di pannelli solari sul solaio comune) (App. Napoli, 13-05-1983).

Ed ancora, il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti - da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione - che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e "che gli altri potenziali condomini utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso" (Cass. n. 2500/2013)

Trasformazione del tetto in terrazza: gli orientamenti contrastanti. Il primo orientamento sviluppato sul punto in esame stabiliva che la sostituzione da parte del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa copertura (terrazza), che pur non eliminando la funzione originariamente svolta dal tetto valga a imprimere per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi anche una destinazione a uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della cosa comune,che è in tal modo sottratta al godimento collettivo, e perciò non può considerarsi insita nel diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano (Cass. 1737/2005, 24414/06 e 5753/2007).

Successivamente, però, vi sono stati altri orientamenti che hanno evidenziato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio.

Unica condizione richiesta è che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 03/08/2012 n° 14107)

=> L'installazione di una veranda sopra l'ultimo piano di un edificio condominiale.

L' "altana" e i problemi di sopraelevazione. Con il termine altana si definisce il terrazzo superiore dell'edificio; altre volte, viene definito come un balcone coperto sporgente dall'edificio in senso verticale, rifacendosi al termine di origine tedesca "altane"; ma la definizione più ricorrente è quella di "belvedere", cioè un loggiato rialzato a guisa di torretta al disopra dei tetti.

In giurisprudenza è stato precisato che l'altana (belvedere) è, in sostanza, una piattaforma o loggetta realizzata (di regola in legno, con sua relativa precarietà) nella parte più elevata di un edificio (ed alla quale si accede, in genere, dall'abbaino, altro tipico elemento dell'architettura veneziana), che, in alcuni casi, può anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell'edificio di pertinenza (Cass. 28 febbraio 2013, n. 5039).

Quanto alla sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., "costituisce sopraelevazione soltanto l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante".

=> Paga il proprietario che con un'altana ha appesantito il terrazzino

Il ragionamento della Cassazione. A parere della Corte, i giudici di appello avevano errato nel ritenere che l'altana edificata dal convenuto non rendeva impossibile l'uso del tetto da parte degli altri condomini.

Difatti secondo i giudici di piazza Cavour, l'altana non costituisce nuova fabbrica in sopraelevazione ex articolo 1127 perché non sposta in alto la copertura dell'edificio occupando la colonna d'aria sovrastante il fabbricato.

Il punto invece è che la loggetta modificava comunque la situazione preesistente con una diversa utilizzazione del tetto comune, ciò che potenzialmente precludeva agli altri condomini l'uso della parte occupata dalla struttura realizzata a beneficio esclusivo del proprietario dell'ultimo piano.

Difatti non si possono dimenticare, fra l'altro, le esigenze di riparazione e manutenzione del tetto.

Risulta poi irrilevante che la parte di tetto sostituita o occupata dalla terrazza a uso esclusivo continui a svolgere la funzione di copertura dell'immobile: "non basta questa circostanza a escludere l'illiceità della modifica che altera l'originaria destinazione della cosa comune e dunque non consente di invocare il migliore godimento della cosa comune ex articolo 1102 c.c.".

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha accolto il ricorso di Tizio e per l'effetto ha cassato la sentenza con rinvio ad altro giudice della Corte di Appello.

=> Sopraelevazione non autorizzata dall'assemblea e diritto all'indennizzo

Scarica Corte di Cassazione n. 23243 del 15 novembre 2016

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