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Affitto con riscatto e rent to buy
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Affitto con riscatto e rent to buy

Affitto con riscatto e rent to buy: quali sono le differenze?

 

L'affitto con riscatto è un istituto introdotto recentemente all'interno dell'ordinamento legislativo italiano per permettere anche a chi non possiede sufficiente liquidità di procedere comunque all'acquisto di un immobile.

Il contratto di affitto con riscatto è simile al rent to buy, istituto di natura anglosassone, anche se in tale ultimo contratto il venditore concede in locazione l'immobile ed il prezzo d'acquisto resta bloccato sino a quando il potenziale acquirente non ha ottenuto il mutuo richiesto. Pertanto l'acquirente resta in affitto sino a quando non ha ottenuto il finanziamento richiesto all'istituto di credito.

Affitto con riscatto: caratteristiche giuridiche

Prima del 2014 l'istituto dell'affitto con riscatto era inquadrato come un contratto atipico derivante dalla combinazione dei contratti di vendita e locazione (a seguito di sentenza di Cassazione n. 3587 del 23 marzo 1992). Pertanto la disciplina giuridica per l'affitto con riscatto era dettata dall'art. 1322 del codice civile.

A seguito dell'entrata in vigore del d.l. 133 del 2014 (decreto sblocca Italia), convertito nella legge n. 164 del 2014, si è provveduto a regolamentare in maniera più puntuale il contratto di affitto con riscatto. L'art. 23 del d.l. 133/2014 prevede norme poco rigide: le parti hanno infatti la possibilità di definire autonomamente il canone, la quota dei canoni da restituire in caso di mancato acquisto, l'importo totale del canone.

Inoltre al fine di tutelare il venditore/locatore o si prevede per legge una causa di risoluzione in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni (non inferiori ad un ventesimo del totale).

Le parti del contratto di affitto con riscatto possono essere privati, società, enti, ecc. e per addivenire all'accordo occorre stipulare due contratti: uno di affitto ed un contratto di opzione di vendita nel quale è stabilito che l'inquilino può acquistare l'immobile ad un prezzo pattuito.

I contratti devono essere obbligatoriamente effettuati per iscritto e per quanto concerne gli effetti prenotativi della trascrizione si applicano le norme contenute dell'articolo 2645-bis, con alcune piccole differenze.

In particolare gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano qualora nel corso della durata del contratto, e comunque entro 10 anni dalla trascrizione del preliminare, non venga trascritto il contratto definitivo.

Il rent to buy

Il contratto di rent to buy si differenzia da quello di affitto con riscatto in quanto il venditore consegna il fabbricato al potenziale acquirente sin da subito, quest'ultimo versa un canone per un determinato periodo di tempo. Alla scadenza di tale periodo il conduttore deciderà se acquistare l'immobile o meno.

Il contratto pertanto viene diviso in due distinte fasi:

  • Si concede in uso l'immobile con l'utilizzatore che si impegna a corrispondere il canone pattuito;
  • In una seconda fase alla scadenza del termine previsto il conduttore ha la facoltà di decidere se acquistare o meno l'immobile oggetto del contratto.

    Qualora l'immobile sia acquistato il prezzo da pagare sarà quello pattuito al netto dei canoni già pagati.

    Nel caso l'immobile non venga acquistato il contratto cessa tutti gli effetti.

Il contratto può essere stipulato da società, ente o privato e può riguardare un fabbricato (abitativo, commerciale, ecc.) o un terreno.

Aspetti fiscali dei contratti di affitto con riscatto e rent to buy

In merito alla tassazione da applicare ai contratti di affitto con riscatto o di rent to buy l'Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 4/E del 2015 per fornire chiarimenti in materia.

Per quanto riguarda il canone pagato dall'inquilino per il godimento dell'immobile la Circolare n. 4/E dell'agenzia entrate prevede che lo stesso sia assimilato ad un normale contratto di locazione di un immobile. Pertanto il canone andrà tassato, sia dal punto di vista delle imposte dirette che dai quelle indirette, allo stesso modo per i due contratti.

Il canone andrà quindi diviso in 2 quote: una relativa al pagamento dell'affitto dell'immobile ed una relativa ad un acconto per il trasferimento dell'immobile. Il trattamento fiscale è pertanto differente per la quota acconto dell'acquisto e la quota affitto dell'immobile.

Ai fini iva la quota parte del canone versata per il godimento del fabbricato rientra comunque nelle operazioni esenti da iva (a meno che l'impresa che concede il bene è un impresa di costruzione o di ripristino e abbia scelto il regime di imponibilità iva). Anche nel caso di locazione di fabbricati strumentali i canoni saranno esenti dal versamento dell'iva.

Qualora il canone versato sia assoggettato ad iva le aliquote da applicare solo alla quota di canone pagata a titolo di acconto saranno:

  • 4 % qualora il potenziale acquirente abbia i requisiti per beneficiare dell'agevolazione prima casa;
  • 10 % Se l'unità immobiliare possiede una classificazione catastale simile a quella per cui è possibile beneficiare dell'agevolazione prima casa;
  • 22 % Nel caso di immobili che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9 o per gli immobili strumentali.

Per quanto concerne l'imposta di registro da versare quest'ultima è legata al regime iva che occorre applicare.

Qualora l'acconto prezzo sia assoggettato ad iva l'imposta di registro dovrà essere versata in misura fissa nella misura di 200 euro.

Nel caso l'acconto prezzo versato sia invece dovuto per immobili abitativi esenti da iva l'imposta di registro da versare sarà invece pari al 2 %.

Derogando il principio che prevede una alternatività tra imposta di registro ed imposta iva qualora l'immobile sia strumentale l'imposta di registro sarà pari all'1% sia nel caso l'operazione sia imponibile ai fini iva sia nel caso sia esente.

All'atto del trasferimento dell'immobile andrà tassato l'eventuale incremento di reddito che si ha tra la differenza del costo fiscale e il prezzo pagato. Per l'iva andrà invece tassato il prezzo pagato per l'immobile al netto degli acconti già versati.

Per quanto riguarda imposte di registro, ipotecarie e catastali:

  • Per i fabbricati abitativi esenti da iva l'imposta di registro sarà del 2 % o del 9 % e ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna;
  • Per i fabbricati strumentali: imposta di registro 200 euro, imposta ipotecaria 1 % e catastale 3 %.

=> Rent to buy e spese condominiali, chi paga?

=> La titolarità passiva degli oneri condominiali nell'ipotesi di rent to buy.

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