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È possibile vietare l'avvio di una attività di affittacamere nel condominio?
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È possibile vietare l'avvio di una attività di affittacamere nel condominio?

Il locatore risponde dei limiti imposti dal regolamento di condominio

Avv. Dario Balsamo  

È possibile vietare l'avvio di una attività di affittacamere nel condominio? Il tema è abbastanza complesso e dibattuto ed una recente sentenza del Tribunale di Roma ha contribuito a fare ulteriore chiarezza a riguardo. Tale pronuncia offre lo spunto per soffermarsi a capire verso quali soggetti la norma convenzionale inserita nel regolamento condominiale esplica la propria forza.

=> Attività di affittacamere in condominio nonostante il divieto imposto dal regolamento. Analisi

Innanzitutto bisogna ricordare che l'apertura di un affittacamere in condominio è vietata solo se il regolamento, adottato all'unanimità o redatto dal costruttore, lo impedisce. Tale eventuale clausola del regolamento, inoltre, vale anche nei confronti di terzi, ossia dei successivi acquirenti degli immobili, solo se trascritta nei registri immobiliari(Cass. Civ. n. 24707/2014 e n. 19212/2016).

Ancora, la forza della norma pattizia, non perde efficacia nemmeno nel caso in cui in passato altri condomini abbiano indebitamente destinato i propri appartamenti ad attività a loro precluse dal medesimo regolamento (Cass. Civ. n.109/2016.).

=> Bed and breakfast, locazioni turistiche e affittacamere in condominio. Un focus di approfondimento da non perdere

Infine, non vi sono dubbi che la norma convenzionale di natura contrattuale è efficace anche nell'ipotesi in cui il titolare dell'attività "vietata" non sia il proprietario dell'unità immobiliare, ma un mero conduttore.

Da tali osservazioni può quindi facilmente capirsi il perché, il Tribunale di Roma con la pronuncia in esame, ha stabilito che il proprietario dell'appartamento può essere condannato a far cessare l'attività di affittacamere esercitata dal conduttore risultando irrilevante che il comportamento vietato sia posto in essere da un terzo a sua insaputa restando, il proprietario, comunque obbligato nei confronti degli altri condomini al rispetto delle norme del regolamento.

Questo, dunque, quanto stabilito dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 6769 depositata in data 13 Marzo 2018.

La vicenda. Il tribunale di Roma ha accolto la domanda di un condominio nei confronti del proprietario di un appartamento. In particolare il condominio chiedeva la condanna a far cessare l'attività di affittacamere svolta nell'alloggio di proprietà del convenuto dalla società conduttrice.

La proprietaria dell'appartamento si opponeva alla domanda eccependo in via preliminare il proprio difetto di legittimazione passiva, per essere l'attività denunciata imputabile unicamente alla società che aveva in locazione il bene e, nel merito, sostenendo che l'attività non sarebbe stata comunque vietata non comportando né alcun mutamento di destinazione dell'immobile né essendo fonte di rumori o molestie nei confronti degli altri condomini.

=> La norma contrattuale può vietare gli affittacamere in condominio.

Il Tribunale ha però ritenuto infondate le tesi della convenuta, accogliendo in toto la domanda di parte attrice.

Per quanto riguarda l'eccezione preliminare del difetto di legittimazione passiva sollevata dalla convenuta, è stata ritenuta infondata in quanto la domanda era stata correttamente proposta dal condominio nei suoi confronti in ragione della sua qualità di condomina.Difatti era del tutto indifferente che l'attività denunziata sia stata di fatto esercitata da un terzo, in qualità di conduttore del bene, atteso che la costituzione di un autonomo diritto di godimento del bene a favore di altri non interrompeva la permanenza degli obblighi a carico dei singoli proprietari derivanti dai rapporti condominiali.

La previsione del regolamento condominiale si pone infatti quale vincolo di natura reale che equivale a una servitù reciproca: il proprietario-locatore risponde delle violazioni del regolamento condominiale perpetrate dal suo conduttore.

Per evitare di incorrere nella responsabilità contestatagli, il proprietario avrebbe dovuto infatti dimostrare di aver adottato tutte le cautele e le misure idonee a scongiurare danni agli altri condomini, agendo con la diligenza del buon padre di famiglia non solo nella scelta del conduttore ma anche attraverso il controllo del suo operato.

Conseguenza ultima sarebbe stata che, in caso di inadempienze evidenti e reiterate, il proprietario avrebbe dovuto chiedere la risoluzione del contratto di locazione.

Il Tribunale aveva inoltre rigettato le difese di parte convenuta anche nel merito, ritenendo la domanda proposta fondata.

=> Analisi di una importante sentenza del TAR Lazio. Risvolti in àmbito condominiale.

Infatti, dopo aver appurato nel corso dell'istruttoria che effettivamente l'attività svolta dalla conduttrice fosse proprio quella di affittacamere, il Giudice aveva rilevato che tale destinazione era espressamente vietata dall'art. 4 del regolamento di condominio ove prevedeva espressamente il divieto di adibire i singoli appartamenti ad "esercizio di locanda o di affittacamere".

Sul punto, a nulla rilevano le argomentazioni fornite da parte convenuta che richiamava una recente pronuncia della Corte di Cassazione (24707/2014.) secondo cui l'attività di affittacamere non sarebbe vietata in se' ma solo nel caso in cui crei disturbo o molestia ai condomini.

Sul punto il Tribunale osservava che non si può sostenere che il servizio di affittacamere possa essere considerato illecito solo quando crea disturbo agli altri condomini, dal momento che, in presenza di un espresso divieto del regolamento, diventa irrilevante qualsiasi valutazione circa l'esistenza o meno di un disturbo al resto della compagine condominiale.

In conclusione, acclaratosi che l'attività esercitata nell'unità immobiliare di proprietà della convenuta aveva concretizzato una violazione del regolamento condominiale, la domanda di condanna alla cessazione di tale attività è stata accolta.

=> Quando è lecita l'attività di affittacamere in condominio.

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