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Partecipazione informata all'assemblea di condominio. Il ruolo dell'ordine del giorno ed i diritti del condomino.
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Partecipazione informata all'assemblea di condominio. Il ruolo dell'ordine del giorno ed i diritti del condomino.

Affinché una decisione dell'adunanza dei condomini sia valida, due sono gli elementi necessari ed indispensabili: convocazione di tutti i comproprietari e l'indicazione dell'ordine del giorno

Avv. Alessandro Gallucci  

L’assemblea è “l’organo” decisionale del condominio. Essa prende le decisioni necessarie alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

Si pensi, tra le più note, alle deliberazioni concernenti nomina e revoca dell’amministratore di condominio, a quelle relative ai lavori di straordinaria manutenzione o, ancora alle decisioni inerenti le liti (attive e passive) di competenza assembleare.

In relazione ai profili costitutivi, affinché una decisione dell’adunanza dei condomini sia valida, due sono gli elementi necessari ed indispensabili:

a)convocazione di tutti i comproprietari. Ai sensi del sesto comma dell’art. 1136 c.c., infatti, “ l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.

b)indicazione dell’ordine del giorno per una corretta partecipazione all’assemblea. Ai sensi dell’art. 1105, terzo comma, c.c. (dettato in materia di comunione ma applicabile anche al condominio negli edifici in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.) “ per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”.

In relazione alla partecipazione all’assemblea di condominio, quindi, è possibile affermare che la legge riconosce al condominio il diritto alla partecipazione consapevole.

Ciò vuol dire che il comproprietario deve avere avuto l’opportunità di arrivare adeguatamente informato al giorno della riunione.

La legge e la giurisprudenza chiariscono quando debba ritenersi rispettato questo diritto.

In primo luogo il tempo libero tra convocazione e svolgimento dell’assemblea.

Per legge, la il termine può essere ampliato dal regolamento di condominio (art. 1138, primo comma, c.c.) “ l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza” (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

L’avviso s’intende recapitato allorquando sia stato consegnato al destinatario, nel termine indicato dall’art. 66 disp. att. c.c. o, nel caso di raccomandata, anche se nella sua cassetta delle lettera sia stato inserito, nel medesimo termine, l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale.

Quanto all’ordine del giorno, salvo particolari indicazioni del regolamento di condominio, non esiste un modo che ne prescriva la compilazione.

La Cassazione ha in più occasioni evidenziato che è annullabile la deliberazione che decida su argomenti non inseriti al’ordine del giorno (cfr. Cass. 5 maggio 2009 n. 10344).

L’ordine del giorno, inoltre, non deve essere particolarmente puntuale, essendo sufficiente l’indicazione generica dell’argomento che andrà ad essere esaminato il sede di riunione.

In ogni caso “ l'accertamento della sussistenza della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale è demandato all'apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato, come per l'appunto nella specie (vedi le sentenze di questa Corte, sez. II, 27 giugno 1978 n. 3169; sez. II, 19 febbraio 1997 n. 1511)” (così Cass. 13 ottobre 1999 n. 11526).

Diritto alla partecipazione informata non vuol dire solamente diritto di ricevere le informazioni necessarie ad una partecipazione consapevole ma anche diritto ad accedere agli atti che consentano tale partecipazione.

In tal senso la Corte di Cassazione, in relazione all’approvazione del bilancio annuale (ma non v’è motivo di dubitare sull’estensibilità di questo principio anche ad altre materie), ha avuto modo di affermare che “ in tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benchè l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà” (così Cass. 19 maggio 2008 n. 12650).

In caso contrario la delibera è da considerarsi annullabile allorquando il condomino, successivamente, non possa esprimere in assemblea il proprio convincimento sui punti in discussione in modo consapevole.

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