Il caso. Il proprietario del locale commerciale, privo di un'apertura che lo ponga in diretto collegamento alle scale, viene chiamato a concorrere, unitamente agli altri condomini, alle spese per i lavori di manutenzione straordinaria della copertura dell'edificio.
Secondo l'attore le spese avrebbero dovuto essere invece ripartite secondo il criterio "speciale" di cui all'art. 1126 c.c., espressamente richiamato da una disposizione del regolamento condominiale: il lastrico solare - affermava - era d'uso esclusivo poiché egli non era in possesso delle chiavi per accedere al terrazzo e, in aggiunta, sul medesimo erano stati installati dei pannelli solari, a servizio esclusivo delle unità immobiliari abitative.
Ma il Tribunale capitolino nella sentenza in commento, dispone diversamente confermando la delibera assembleare che aveva ripartito le spese dei lavori sul lastrico solare in base ai millesimi di proprietà generale.
Funzione tecnica del lastrico e pari uso della cosa comune Il giudice ribadisce che le coperture dell'edificio sono parti di proprietà comune: tale principio trova del resto affermazione nel regolamento condominiale medesimo, mentre nessuna delle clausole regolamentari sancisce che qualcuno dei condomini ne abbia un uso esclusivo.
Vi è poi un aspetto che acquista al riguardo ulteriore rilievo: come emerge dalla documentazione fotografica acquisita al processo, il lastrico è privo di parapetto, circostanza che ne determina una destinazione tecnica di mera copertura.
Ad escludere detta funzione non vale la presenza, sul lastrico in questione, di pannelli solari o antenne: dette installazioni non comportano affatto che il bene divenga di uso esclusivo, essendo riconducibili - chiarisce il giudice - al pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c., ossia un impiego consentito a tutti i comproprietari, che non impedisce né impedirebbe un pari uso del medesimo bene da parte dell'attore, laddove questi fosse interessato.
In proposito si rammenta infatti che il partecipante alla comunione può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l'altrui pari uso: «La nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri» (Cass., n. 5753/2007; Cass., n. 1499/1998; Cass. civ., n. 21256/2009).
Installazione di un cancello condominiale e consegna delle chiavi
