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La proprietà di una parte antistante il condominio. Non è tua, è mia. Ma chi l'accerta?
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La proprietà di una parte antistante il condominio. Non è tua, è mia. Ma chi l'accerta?

Come comportarsi nel caso in cui alcuni condomini litigano per l'accertamento della proprietà di una parte antistante l'edificio?

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cosa può fare il proprietario di un immobile se intende (perché irrimandabile) agire in giudizio per far valere e definitivamente riconoscere il diritto di proprietà su di un bene?

La domanda non è di poco conto in quanto il codice civile prevede l'azione negatoria (art. 949 c.c.) tesa a far negare l'esistenza di un altri diritto su determinati beni e l'azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.) finalizzata, invece, a rientrare nel possesso di un bene in mani altrui. (Azioni di rivendicazione della proprietà degli immobili)

Azioni simili a quelle appena elencate sono l'azione di regolamento dei confini (art. 950 c.c., tesa ad eliminare ogni incertezza in merito ai limiti della proprietà) e l'azione di apposizione dei termini (art. 951 c.c.), attraverso la quale si pongono dei punti fermi all'estensione materiale dell'oggetto del diritto.

Per quanto riguarda la servitù, poi, il titolare, a dirlo esplicitamente è l'art. 1079 c.c., può agire in giudizio per farne valere l'esistenza e comunque domandare la cessazione delle eventuali turbative, di fatto e di diritto, in atto.

In effetti, a bene vedere, non esiste una norma che affermi direttamente che, al di là delle problematiche fin'ora elencate nel caso d'incertezze, riconosca al proprietario di rivolgersi al giudice solo per ottenere l'attestazione della sua proprietà.

Chiaramente anche se tale disposizione non sia chiaramente esplicitata nel codice civile non vuol dire che la stessa non esista. A ricordarlo è stata la Corte di Cassazione con una sentenza, la n. 8608, depositata in cancelleria l'11 aprile 2014.

Nel caso risolto dalla pronuncia appena citata alcuni condomini litigavano in relazione alla proprietà di una parte antistante gli edifici che per taluni di essi doveva fungere da zona a verde, mentre tal'altri l'avevano parzialmente attratta nella loro esclusiva disponibilità.

L'atto introduttivo dell'articolo iter giudiziario che ha portato alla sentenza in esame, non qualificava esattamente la domanda rivolta la giudice.

Che cosa hanno detto esattamente gli ermellini? Si legge in sentenza che "poiché l'azione di accertamento della proprietà si modella sullo schema logico della negatoria ex art. 949 c.c., anche quando sia diretta all'accertamento negativo non di una servitù ma del diritto di proprietà di colui il quale non sia nel possesso esclusivo del bene (cfr. Cass. nn. 12123/92 e 473/65), ne deriva che nella fattispecie l'azione esercitata va qualificata come azione di accertamento della (com)proprietà, qualificata da una domanda accessoria di condanna ai sensi del cpv. dell'articolo appena citato, a nulla rilevando il fatto che le conclusioni formulate nell'atto di citazione siano state espresse mediante la sola richiesta di condanna" (Cass. 11 aprile 2014, n. 8608). (Giardino antistante l'edificio: bene comune o pertinenza delle unità immobiliari?)

Vale la pena ricordare che le azioni conservative delle parti comuni dell'edificio possono essere azionate dall'amministratore, mentre le azioni che tendono ad ottenere il riconoscimento ex novo di un diritto reale di godimento devono essere portate avanti dai condomini singolarmente considerati o comunque dai condomini in gruppo, poiché non sono oggetto della gestione condominiale.

Scarica Cass. 11 aprile 2014, n. 8608

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Anna
Anna domenica 23 aprile 2017 alle ore 10:49

Volevo porre alla vostra attenzione il mio problema in quanto abito l'appartamento al piano terra di un condominio dove c'e un giardino sul retro esattamente sotto le mie finestre già predisposto di cancelletto di ingresso avendo chiesto l'acquisto del suddetto in assemblea circa 5 anni fa e non avendo raggiunto l'unaminità non ho potuto farlo.vi faccio notare che ilmio vicino ha acquistato in fase di costruzione ilgiardino confinante per cui è diviso da una siepe suddetto giardino al momento è condominiale ma non ci va nssuno,in 20 anni che ci abito non è mai stato usato la domanda è devo ristrutturare nel caso il comune approvi di trasformare l'attualr finestra in porta finestra posso usarlo per il passaggio o devo richiedere di nuovo l'acqusto in assemblea in tal caso è cambiato qualcosa o serve ancora l'unaminità? Grazie avrei molto piacere di avere una vostra risposta Anna

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